摘要
2021年8月全美公寓月平均租金约为$1,273,一居室月平均租金约为$1,087,二居室月平均租金约$1,246美元
2021年1至8月全美租金指数上涨13.8%,较大流行前高出3.6%
纽约与洛杉矶已脱离疫情价格,2021年8月租金已超越去年同期水平

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相信大家对在美国租房这个话题都是十分关注的,在美国租房的租金通常会受到很多方面的影响。单从房子本身来说,公寓环境装修水平、是否有带阳台、洗衣房、健身房,是否有公共户外空间、停车场及门卫等等公寓自身因素都会都影响租金。再从大环境来看,相同条件下的公寓在不同城市的租金又有着天壤之别,如在纽约市租房和在中部城市租房就会产生非常大的租金差异。今天就将带大家了解一下2021年8月全美和美国主要城市的租金状况。

2021年8月份租金概况

根据2021年8月份Apartment List的公寓数据:
  • 全美公寓月平均租金约为$1,273美元
  • 一居室公寓月平均租金约为$1,087美元
  • 二居室公寓月平均租金约为$1,246美元
在本文中,环比指的是本月与上月的比较,同比指的是与去年同期的比较;环比能更好展现出数据指标的短期变化,同比更偏向于描述数据指标的年度起伏。
Apartment List的数据显示,全美租金指数在8月比7月再上升了2.1%,虽然再与前一个月相比有稍稍降温,但自2021年年初的租金增长仍在持续。而年初到目前为止,全国租金中位数已经增长了13.8%。以同样都以1到8月这个时期来比较,这已经比疫情流行前,也就是2017年至2019年间的租金水平,高出3.6%。而随着租金不断上涨,只有少数城市比疫情大流行前便宜,但即便如此,这些城市的租金也是不断地上涨中。例如,旧金山目前的租金仍比2020年3月低了12%,但自从2021年1月以来,租金价格已经持续上涨了20%。

租金持续上涨,公寓闲置率却创新低

去年(2020年)夏天,由于租屋家庭整并、合租的关系,租屋需求突然下降,许多城市皆出现了公寓闲置率(apartment vacancy index)上升的情况。然而,如今租屋需求快速的增加,根据Apartment List以IPUMS在今年7月释出的资料计算得知,目前全美的家户(households)总数达到1.31亿,比过往曾有过的纪录都要多。在这之中有些可能是预计要购房的人,却碰上了史上最紧缩的待售市场,目前房产的供应量与去年相比,要少了48%。这些购房的潜在客群,即被紧缩市场的价格上扬而排除在购房市场之外,选择继续租房居住,这很有可能是目前租房者收入及租房预算皆持续升高的因素。综上所述,也就造就了整个2021年到目前为止,公寓闲置率随着租金价格上升而快速下降(下图),而今年租金上涨了13%,这比目前通货膨胀率的两倍还多。
数据来源:Apartment List
图片来源:Apartment List

仅八大城仍在疫情价格,纽约已回复租金水平

因为疫情影响而使得租金大幅下降的城市,在8月的租金价格再次上涨后,终于回到疫情流行前的租金水平。其中包括全美最大的两大城:纽约与洛杉矶。纽约市前月价格上涨了5.8%,这个速度是全美之最,纽约市目前的租金中位数为2,052美元。另一头的洛杉矶,本月租金增长2.5%,租金中位数为1,874美元。
而目前仅剩下八大城市的租金水平仍低于疫情前:加州的旧金山、奥克兰、圣荷塞以及弗里蒙特;明尼阿波利斯、华盛顿特区、西雅图以及新泽西州的泽西城。下图展示了这八大城市的租金在过去一年多的时间内的快速下降及反弹趋势。奥克兰与旧金山在整个疫情期间一直是以惊人的租金下滑速率吸引着众人目光,如今则是最后两个挂着双位数租金降幅的城市,就此而言,大多数城市应该很快就会回到疫情前的价格水平。
数据来源:Apartment List
图片来源:Apartment List
新冠疫情期间的价格波动,在疫情开始时迅速下降,2021年年初以来迅速上升,比起通常在市场上看到的季节性价格波动要来得更剧烈。下图显示2018年至2021年8月的月度价格变化,在大流行之前,每个月之间超过正负2%的月度变化相对少,但在2020至2021年,可发现租金价格上涨与下跌的幅度都在两倍以上。
数据来源:Apartment List
图片来源:Apartment List
虽然去年的疫情影响使得全美租赁市场都出现疲态,但2021年我们却看到了有纪录以来最快的租金增长轨迹。全美几乎所有的城市在2021年的租金增长都超越了大流行前几年的平均增长率,即便是去年下跌幅度最大的城市,价格目前也在迅速反弹中。而凭借着全美最快速的月环比增长率,纽约市租金本月正式回归2020年3月之前的水平,洛杉矶、波士顿以及芝加哥等经济中心也是如此。后续随着冬季的来临,租赁市场的季节性变化应该会缓解一些租金持续上涨的压力,但由于目前公寓闲置率处于历史上的低位,且家户总数仍在增加,因此冬季降温应不太可能一举扭转目前全年皆大幅上涨的租金态势。

2021年8月十大城市租金概况

我们继续来看美国十个主要城市的租金状况:
资料来源:Apartment List & MNS
自新冠疫情爆发后,2020年全美大城市租金都受到了不同程度的影响,但仍能看出城市间的租金差异,我们可以发现地理位置是影响租金的关键因素之一,虽然同为大城市,东西岸城市如纽约市、波士顿、旧金山以及洛杉矶的月租金就明显要高于内陆城市,例如亚特兰大、芝加哥等城市的租金。其中,2021年8月纽约市曼哈顿区每月平均租金为$3,997美元;旧金山平均租金水平为$2,370,与上个月相比有所上涨。
即使如此,如同前段所述,内陆城市的租金水平相对较低,芝加哥月平均租金为$1,409,亚特兰大月平均租金为$1,384美元。与此同时,租金也受经济发展等因素的影响,比如虽然与纽约、华盛顿特区同为海岸城市,费城的每月平均租金水平($1,188)就比华盛顿特区($1,848)要来得低。但总体而言,与前月相比,全美各地的月平均租金皆有上升。

2021年8月十大城市与前月比较增长率

资料来源:Apartment List & MNS
紧接着,我们来看下全美主要城市的租金较上月相比有何变化?从上图可以看到全美十大城市8月平均租金与上月相比,均出现了增长率上涨。其中纽约曼哈顿租金环比上涨4.05%,纽约布鲁克林租金水平上涨2.93%,同为东岸城市的波士顿增长率上涨2.9%;位于西岸的旧金山和西雅图上涨幅度分别为2.38%和3.13%。租金水平较低的费城,与前月租金比较的上涨幅度来到0.93%。
2020年疫情大流行后,全美各地房市皆受到不小影响,接着我们从各大城市租金相较于去年同期的增长变化,来了解目前的房价租金市场。

2021年8月十大城市与去年同期相比增长率

资料来源:Apartment List & MNS
从上图中可以发现,与去年同期相比较,全美十大城市的平均租金,除了旧金山仍与去年同期的价格约略相同之外,另外九座城市皆有明显上升,租金市场似乎已完全脱离疫情价格的阴霾。
美国西海岸城市旧金山,租金与去年相比目前呈现微涨态势为0.25%;而房价居高不下的纽约市,虽然同样受疫情影响,但本月租金水平已超越去年租金水平,曼哈顿上涨7.51%,布鲁克林的租金较去年相比,同样回升7.14%,由此可见美国各大城市虽然去年受到疫情冲击影响严重,但目前各大城市与去年同期相比已全面脱离影响,房产市场持续发烫。
至于其他沿海大城与去年同时期比较,波士顿上升8.5%,华盛顿特区上涨2.5%,费城同样上扬了4.39%,东岸部分城市与去年相比的成长率还更加亮眼。位于西海岸的洛杉矶和西雅图,前者租金上涨了5.16%,后者与去年同期相比同样也上涨5.24%。西岸大城的平均租金上涨幅度略逊于东岸,但除了旧金山之外,皆与去年月平均租金水平皆提升了一段差距。

2021年8月全美各州公寓租金

资料来源:Apartment List & MNS
从各州整体房租中位数观察,全美租金较高的州都分布在东西海岸,而中部的租金较低,呈现两岸高、中间低的分布。2021年8月,美国中部平均租金在820-1000美元左右,而越接近东西海岸,加州、纽约州则达到了1900美元、1600美元以上,再次验证地理位置是影响房屋租金的重要因素,大都市以及大都会区的辐射效应不可小觑。

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资料来源:优投房utofun.com、Apartment List、MNS、网络
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