还有一个月,杭州今年第二场土拍大战即将打响
根据土拍新规,自持被“消灭”后,开发商拿地开始拼运气,拿地成本终于可以降一降了
这对开发商和购房者来说,都是个好事情
去年以来,拍地拼到封顶自持,已是家常便饭
我统计了今年的“战况”,确实有点不寒而栗:
杭州全市的97宗涉宅地,有75宗拍至封顶,占比高达77%;剩下的22宗,还有11宗的溢价率在20%以上
而且,自持不仅出现在主城区,临安、富阳也比比皆是。甚至建德、桐庐在出现历史上的首次自持后,也刹不住车,至今已共8宗,这两个县市距离杭州主城已有60-100公里
开发商拿地成本越来越高,新房限价却几乎没有松动
也就是说,开发商的利润越来越薄,甚至为了生存,宁愿亏损拿地
但资本是逐利的。拿地之后,为了实现微利,开发商会通过各种方法节省成本
这也是行业的普遍现象,购房者也都心知肚明
那么,在这样的市场下,购房者如何擦亮眼睛,买到及格线之上的产品,不至于掉坑呢?
01
寻找曾经流摇板块里的“遗珠”
这是寻找好房子的第一步:要抛弃唯中签率论
被争抢的红盘,因为有倒挂,开发商怎么做都有人要
但流摇,只是当时有很多人看不上,用发展的眼光看,流摇并不意味着不好
城东新城、萧山科技城,都是曾经的流摇板块。不过,当年的流摇盘,今年陆续交付后,纷纷变身品质小区,让人眼前一亮
萧山科技城的江南壹号院交付实景
因为流摇是购房者暂时不认可,一些项目为了尽快去化,会在产品上加大投入
2019年到2020年上半年的祥符,也是这种情况。绿都金科·和宁文华屡屡流摇,但产品其实不错,真正自住的购房者看过会喜欢
2019年5月,在祥符并不好卖的背景下,禹洲拿下一宗宅地,虽然位置不错,靠近地铁站、与1公里外的申花北有5000元/㎡的价差,开发商也没敢怠慢
这宗地也就是现在的禹洲宋都·望林府,外立面是大面积玻璃+铝板,装修还用上了汉斯格雅、杜拉维特等大牌,很多细节也都不错
再比如现在的南站新城,在建筑新规之后,阳光城东原·印江滨硬是设计出90%的得房率,成为项目一大卖点
虽然流摇板块普遍没有一二手倒挂,关注度不高,但自住的话,可以去淘一淘这些“遗珠”
不过,流摇板块也不是每个楼盘都能成为“遗珠”,购房者还是要去发现好的产品
接下来我们继续聊聊,到底如何挑选出好的楼盘
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02 
观察有没有售楼处
没错,现在有没有一个像样的售楼处,也会成为判断一个楼盘好坏的标准
这并不夸张
前两天,同事在市北跑盘时,曾看到这样一幕:
5个楼盘的展厅,分布在一个小区的大门口两侧
在招商·闻博花城的大门口,西侧写有闻博花城、花曜里、博奥花宸里三个楼盘的案名
展示厅里面是博奥花宸里的沙盘信息,这是一个即将售罄的红盘。等它卖完了,沙盘就拆了再给花曜里用
目前,花曜里的销售只能对着花宸里的区位图给到访者讲解
大门的东侧,写的是花屿观澜里的临时展厅,里面还有花栖云境里的水晶体,这也是个“共享售楼处”
最近经常看房的朋友,应该会有这样的感受:曾经每个新开楼盘都会有一个华丽丽的售楼处,现在很多只是租用一个临时展厅;或者就设在同一开发商已售罄项目的售楼处里
目的当然是省钱
作为一个斥资千万、建了可能还要拆的建筑,在利润微薄的当下,售楼处是首当其冲会被砍的
因此,现在还有售楼处的项目,背后释放的是两个信号:
1、要么是开发商拿地早,地价没有那么高,可能有利润
2、要么是开发商注重品牌,希望给购房者留个好印象
不管是哪个信号,都是利好购房者的
举个例子,在售楼处大缩水的时候,萧山科技城的前湾国际社区,开发到第四期,建了3个售楼处
这个楼盘比较特殊,开发商仁恒和香港置地,都是很注重产品的。他们从传化手中接到的项目,楼面价不到4000元/㎡,虽然要代建很多配套,还是有做出好产品的初衷和空间
类似的,一些开发商尽管拿了高价地,也是很珍惜多年积累的好口碑,很爱惜自己的羽毛
除了滨绿融万等大牌开发商,一些规模不大的开发商,也在很用心的做产品
比如建发,在杭州参与开发的沁园、紫璋台、养云静舍、书香印翠等项目,很多都是高价地或者现房,基本上都要亏钱,但开发商做出的产品,也是有目共睹的
养云静舍实景图
此外,即便没有售楼处,而是建了个临时展厅,这里面也有一些讯号值得关注
有的展厅就一个沙盘,有的则做了展示样板房,后者显然更胜一筹
有的提供纸质版的户型图,有的把这个也省掉了
省钱可以理解,省对了地方才是加分项
03
看外立面
售楼处是楼盘销售阶段的脸面,交付后,外立面就是楼盘的脸面
外立面主要有几种元素:涂料、铝板、石材、玻璃
按照现在流行的审美,窗墙比高,意味着颜值高,这个可以通过沙盘直观地感受到
墙体的材质,就要问一下销售了
石材因为造价比较高,建筑通体用石材干挂已经很少见了,通常只在3楼以下少量用到
3楼以上部分,铝板的颜值和功能性,显然比涂料要好
虽然现在的技术能把涂料也做的像石材,但也只能模仿其表,石材最重要的功能是隔热,并且不易脱落,所以会有历久弥新的作用
而涂料做的再像石材,将来一旦出现脱落,就会降低楼盘的品质
涂料外立面VS铝板外立面
铝板则是中和了二者的优劣势,造价没有石材高,颜值却不输。而且,铝板更轻盈,有保温隔热的作用,不像涂料是直接附着在墙体上
在当下高地价的行情下,铝板+大面积玻璃的外立面也越来越少见了,遇到这样的楼盘,绝对是加分项
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 04
看装修细节
开发商如果做简配,很容易在装修上下功夫。看样板房的时候,就要多个心眼,看看有没有这些加分项
A.墙纸
这是一个容易给开发商带来麻烦的配置
因为众口难调,墙纸很难迎合所有人的口味。交付时,又很容易被挑刺,出现切割不齐等现象
用了一段时间之后,还可能会出现起皮、鼓包等,需要善后
但对于大部分购房者来说,有了墙纸就能直接入住,省了不少事
所以,在装标中加入墙纸,增加成本不说,还可能费力不讨好。但有了墙纸,也能体现开发商的态度,对装修师傅施工技术、交付后物业善后的自信
B.智能马桶
通常,3.5W+的楼盘,主卫都该有个智能马桶,才能配得上这个价位。但是,现在并不是每个楼盘都有
相应的,如果2W+的楼盘也有智能马桶,不管它是什么品牌的,都值得高看一眼
智能马桶起码要3千元以上,好点的在万元左右
而普通马桶三五百就能买到,好点的也就千元左右,价格相差8-10倍
C.洗碗机
燃气灶、抽油烟机是厨房三件套的必选项,另外一件,是洗碗机还是消毒柜,也是不一样的
洗碗机本身就有消毒功能,因此造价比较高,使用频率也很高;消毒柜的特点主要是便宜
如果你有最近刚收房的朋友,到他们的业主群里看看,就会发现,经常会有人讨论着要把消毒柜换成洗碗机
D. 新风系统
在杭州,精装限价在3.8W/㎡以上的,已经进入改善板块,比如运河新城、之江、金沙湖等板块,都是差不多这个限价
这些板块的装标,限价为4000元/㎡,都会配上改善三件套:地暖、中央空调、新风
其中,新风并不是每个楼盘都有的。如果4000元/㎡的装标中没有新风,就有点说不过去了
相应的,3500元/㎡甚至更低的装标中,如果有新风,那也是加分的
E.大品牌
这个很好理解,大品牌意味着:贵
进入样板房之前,记得扫一眼装标,看看卫浴有没有TOTO、汉斯格雅、杜拉维特这些大品牌;厨房是不是西门子三件套;中央空调是东芝还是美的……
再对应装修标准,就能看出开发商有没有上心了
F.细节还是细节
装修细节也很重要,下面也有几个加分项
  • 转角窗。不仅美观,还能增加采光面,但建造难度也会提升
  • 智能化设备,比如电动窗帘、可视化门禁等
  • 收纳系统。样板房做的再美,如果没有一个强大的收纳系统,将来住进去很快就会显得杂乱
类似的细节越多,越体现开发商的用心
最后,希望大家都能修炼出一双火眼金睛,买到好的产品
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