独家月评｜2021下半年英国楼市走势，影响元素全解析

2021年已过半，英国楼市在上半年总体表现如何？对于下半年又有哪些权威预测？

近期英国经济展望

英国经济从2月开始复苏，3月有明显增长趋势，4月发展势头更加强劲。
尽管全面解封日期延迟至7月19日，但我们对第二季度以后的经济复苏充满信心，预期GDP增长率在2021年和2022年分别是7.5% 和 6.0%。不过，尽管增势强劲，但我们预计GDP在2022年第一季度才能超过疫情前2019年第四季度的水平。
虽然我们预计2021年下半年通胀率将升高，5月份消费者物价指数（CPI）飙升至为2.1%，但我们预计通胀率不会普遍持续上升。值得注意的是，CPI通胀的“共识”是11月达到2.6%的峰值。如果第二轮效应出现，则可能存在上行风险。
我们认为，长期利率在经济复苏的背景下将逐步提高回到新冠大流行前的水平，但会远低于全球金融危机前的水平。我们目前的预测是，10年期英国国债收益率将在2025年达到1.7%。
如果通胀在更长时间内保持较高水平，则存在上行风险，并且由于通胀的不确定性和量化宽松开始时的潜在市场反应，可能会出现相当大的波动。

就业

楼市

英国楼市依旧活力充足。随着印花税假期政策临近收尾，房价和销量会从3月高位回落。
4月份英国的平均房价同比上涨8.9%，低于 3 月份的9.9%，伦敦4月和3月的涨幅分别是3.3%和4.4%。
印花税假期的延长和新抵押贷款担保计划的推出，使得抵押贷款批准率随之上升，这将导致房产交易量上升，特别在印花税假期（第一阶段）截止的6月，买家的成交高峰也会导致房价的稳定。

▲点击图片，获取项目The Venue详情

开发商方面新闻:

英国老牌开发商伯克利集团（Berkley Group ）公布了年中业绩，其中包括：

住宅竣工量同比增长4%；

房产价格同比上涨14%；

收入同比增长15%。

其对楼市的看法：销售弹性很强劲，自住和投资占比相当，咨询量仍然强劲，定价仍然高于商业计划水平。

建后出租（Build to Rent，BTR）方面新闻:

全球长租公寓投资运营商睿星资本（Greystar）已经同意购置英国自助仓储公司Big Yellow Storage在伦敦巴特西约克路商业中心开发的BTR项目。这家投资运营商已同意以3,100万英镑的价格购买一块0.84英亩的土地，并将为500套住房的开发提供资金。

零售业

由于完全解封时间未能如期而至，6月13日-6月19日区间，人们的消费行为受到抑制。全英商城的客流量下降3.1%，高街销售量减少5.4%。
继4月份放宽零售限制后录得大幅增长后，2021年4月至2021年5月的零售量下降了1.4%，对2021年5月的月度下降贡献最大的是食品店，销售额下降了5.7%，零星证据表明，随着人们重返餐厅和酒吧等场所消费，放松招待限制对销售产生了影响。
英国著名的塞尔福里奇百货公司(selfridges)在包括伦敦在内的几家门店推出了园艺中心。此外，曼彻斯特和伯明翰等城市的百货商场也试图从通过园艺展示，恢复被新冠疫情所影响的销售。

写字楼

公共部门继续推动整个英国的需求。在格拉斯哥，苏格兰交通局已经同意了一份70,000平方英尺的预租条款、一份60,000平方英尺的预租契约。
作为整合办公空间计划的一部分，政府部门计划在伯明翰拿下200,000平方英尺的土地。
近期的两笔交易表明，大型企业租户在区域性城市拥有灵活的办公空间：汇丰将迁入Hana旗下3.2万平方英尺的办公室，位于曼彻斯特新开发的地标性建筑圣彼得广场(St Peter’s Square)，占了大楼总使用面积的40%。高盛(Goldman Sachs)同意在WeWork旗下伯明翰Colmore Row 55号，拿下8000平方英尺。

▲点击图片，获取项目Parkside West详情

我们6月份的统计数据，体现出房产市场的乐观图景。其中，6月的租赁交易量环比出现上涨趋势，但同比呈下降趋势，这在一定程度上意味着租户将面临选择制约，房产租赁报价升高。
租赁申请人数持续增加，6月份创下自2019年以来最好的数据。我们预测若7月19日能如期解封，将看到申请人数的激增。
随着英国大学再次开放，更多海外学生以及白领和企业家来到伦敦，他们往往首选伦敦1-3区，这些区域的交易量也相对较高。预计2021年下半年伦敦租赁市场将是非常忙碌和充满希望的。

由于寻求超高配房产的买家数量增加，目前CBRE高端定制私人置业团队正处于极其繁忙的状态中。

我们刚刚向公开市场推出了伦敦梅菲尔区域的豪宅——Clarges Mayfair项目，还有两套别墅首现非公开市场，都在知名富人区，一座在汉普斯特德(Hampstead)，售价2,395万英镑；另一座是位于马里波恩(Marylebone)的乔治亚风格联排别墅，售价1,795万英镑。
疫情期间的出行规定，限制了追逐伦敦超级房产的大买家的决策，目前英国出入境检疫限制仍然影响着国际买家，而他们对伦敦市中心超级豪宅有被压抑的巨大需求，因此我们期待该类限制的放松。