经常有投资者问我们:
新冠疫情按道理应该导致房价下跌,为什么美国房地产市场在过去2年反而暴涨

今年初以来,美国各大城市房屋在线挂牌平均时间均大幅下降,普遍在10天以下。也就是说,
房子放到市场上,基本上10天内就卖出去了
。这就导致买房者可选择的房源数量非常有限,很多房子被加价竞购。那么,这种现象的原因到底是什么呢?北美房产投资集团的投资专家分析了美国主要城市的房地产市场变化情况,以及最近一年来的典型客户情况,得出如下结论:

首先:新冠疫情改变了人们的居住喜好。越来越多的富裕家庭搬离了市中心的公寓,居住到郊区的别墅(独立屋)。疫情爆发后,居家令使得都市居民不得不在狭小的空间里蜗居,较大的人口密度也加大了感染风险;与此同时,企业在疫情期间也大多支持远程办公,降低了居住城市周边所带来的通勤成本。这导致有经济实力的家庭纷纷选择搬离市中心,在郊区购买低密度的独立屋。这也直接导致美国大城市市中心的公寓价格并没有上涨,而郊区的独立屋价格却暴涨
其次:疫情发生后,美联储先后采取了降息和量化宽松政策来应对经济下行。在此影响下,长期利率下行明显,直接导致30年抵押贷款固定利率不断下探。房贷的低利率促进了居民贷款购房意愿。目前,大量“千禧一代”正步入首套房购置期,低利率环境促使一部分更年轻的“千禧一代”产生类似“此时不买、更待何时”的想法,进而提前购置首套房。从下面的“美国30年房贷利率历史走势”我们也可以清晰的看到,美国房贷利率从80年代初的年利率18%一路下行,已经降到了年利率3%左右.
美国30年房贷利率历史走势图

与此同时:疫情导致美国房地产开发速度大大放缓,可售房屋的供应减少。疫情导致外来的工人大幅减少,本地工人很多宁愿领取失业救济金,也不愿出去工作,导致房地产开发的人工成本大幅增加。开发成本的增加最终都会转嫁到房屋销售价格上。例如最近西雅图的房屋建筑木匠罢工,要求提供工资。这些已经拿着平均每小时47美金工资的工人,依然要求每小时工资再增加10美元。这些成本最终都会导致房价的进一步攀升。
最后,
疫情导致穷人更穷,富人更富
。高收入家庭的收入不仅没有降低,反而大大增加。这主要得益于高收入家庭的投资收益。在过去2年,不少投资高科技公司股票的投资人都获得了丰厚的回报。投资房地产的家庭也同样获得了不错的回报。


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