加州独立屋地块最多建4套房！9号法案通过，学区房贬值+房价跌？

加州新法案SB9 通过，独立屋屋主，可以在一块土地，最多建设4套房。房子供应增加，寸土寸金的湾区房价是否会降？人们观点不一。

击败罢免选举、成功留任的加州州长纽森，在选举后两天，一口气签署了2项住房法案。其中最受华人屋主关注的是SB9 号法案。法案规定，独立屋业主可在自家地块上建4套房。

SB9要求想要的业主，必须在其中一个住房单元中实际居住至少三年。法案对被指定为历史街区的新建筑进行了限制。现有房屋的租户也将受到法律保护，不会被驱逐。

法案的核心是，通过提高密度，缓解住房短缺，解决加州的住房和无家可归危机。纽森在周四签署法案时说，住房负担能力危机正在破坏全州家庭的 "加州梦"，威胁到加州的长期增长和繁荣。

支持者对这一举措表示赞赏，认为能增大住房供应，甚至可能平抑房价，让房屋更负担。但批评者说，这将破坏社区，而不会使房屋更容易负担。

新法案加大供应，冲击加州房价？

地产经纪分析，因为疫情爆发等原因，更多人在家上班，倾向于购买郊区更大的房子，加上经济复苏，创历史新低的贷款利率，加州短缺的住房供应，让更大空间的独立屋涨势惊人。加州独立屋住宅的销售价格中位数目前为81万1170美元，自去年7月以来增长了21.7%。

法案支持者认为，SB9 将为急于进入紧张的住房市场的加州人，提供更多机会。当加州三分之二以上的住宅用地被划为独立屋住宅时，增加住房就变得困难和昂贵。所以法律亟需改变。

加州“我家后院，可以建房”（Yes In My Backyard）组织一直致力于推广可负担住房和包容性社区。该组织的数据说，加州严重缺乏中等收入住房，或靠近工作地点和交通的小型（少于10户）的多单元住房开发项目；这种住房的缺乏导致加州人流离失所和严重的租金负担。在加州70%以上的地区，建造中等收入住房是非法的。

SB9将帮助加州应对建筑业的历史性失业，以及由于新冠疫情导致的房屋建设减少45%的情况。

组织负责人Matthew Lewis说，有一大块中等收入的加州人两头受挤压，买不起房，又不能住可负担房。SB9允许在地块上建造两套双拼屋。在街区有更多的房子不会破坏社区。

法案发起人，州参议院议长Toni Atkins说：对于许多加州人来说，拥有一个家，或者租一个足够大的房子给家人居住，甚至只是能够住在工作的社区，是一个遥远的梦想。这项法律将有助于缩小差距，使梦想成为现实。

241城反对新法案

联合邻里联盟创始人Maria Kalban认为，法案没有解决实际问题，毫无理由地破坏了邻里关系。

非营利组织宜居加州（ Livable California）致力于保护社区和建设可负担住房。其董事会成员T.Keith Gurnee说，法案是对独立屋分区规划的攻击，增加独立屋每块土地的发展潜力，住房的价格不会下降。只会上升。这样一来，年轻的加州人拥有住房的美国梦就蒸发了。

加州城市联盟（League of California Cities）的241个城市在给纽森的信中反对法案。认为其不足以避免削弱地方控制，尽管他们承认负担能力和无家可归问题是加州城市面临的最关键问题之一。

联盟执行主任Carolyn Coleman说，法案破坏了地方政府负责任地规划社区所需的住房类型的能力，规避了地方政府的审查程序，并压制了社区的声音。并指出没有任何条款要求新住房是可负担得起的。

争辩：9号提案，利多弊多？

在反对方看来，9号提案的争议还在于：

担心增加房屋密度，将以牺牲社区环境作为代价，今后车库和后院可能全都消失，通通成了用来建房子。
同时，越来越多人将搬进传统好区，迁入门槛低了，导致社区人员混杂，好区的环境、治安甚至学校质量难免会受到影响，从而影响好区的房屋价值，房价下跌在所难免。

不过支持方认为，从长远来看，9号提案利多于弊。

在独立屋土地上加建新房是有门槛的，新的分割地不能少于1200平方英尺，任何开发或改造的房产必须符合现有住宅的外观，它的高度和景观都适用于地方政府对独栋屋的限制。
9号提案将保护现有的租房者不被取代，禁止拆除现有的经济适用房、租金管制房或在过去三年中租给租户的住房。
屋主可以加建房屋给年老的父母或年少的子女居住，屋主也可以选择将4套房出租，增加租金收入来源。

加州住房短缺大，新法案杯水车薪

加州大学伯克利分校特纳住房创新中心的分析发现，SB9法案将允许在全州范围内增加约70万个住房单位，不过，在现实中，实际数字可能会低于此预估。

全州大多数独立屋地块不会有任何新的发展，而且远远不足以填补加州住房短缺，可谓杯水车薪，一些人估计住房短缺的数量高达350万套。

中心政策主任David Garcia分析，社区的特征不会在一夜之间改变。法案将在若干年内逐步生效。法案可能是有意义的，但它不会像一些人说的那样具有破坏性或富有成效。

批评者还担心，立法将刺激投机，诱使开发商进入一个社区，迅速获利。Maria Kalban说，没有任何保险杠来控制事态的发展。"他们几乎让开发商想做什么就做什么。"

建房成本高，说着容易做着难

虽然在自家后院土地建房子容易了，但要执行起来可不是说说而已。

业主要有充足的资金，在旧金山湾区，新的住宅建设成本为每平方英尺250-300美元，1500平方英尺的房子需要45万美元。再加上时间成本等其他支出，可能轻松破百万。

洛杉矶时报指出，在现实中，由于建筑成本和时间成本的制约，限制了屋主加建的可能性，从时间来说，从规划到建成，大约需要2年时间；从建筑成本看，2年大约耗资180万美元，庞大的开支让不少屋主望而却步。根据伯克利加大的研究分析，只有1.5%的独栋屋屋主，在经济上能从9号提案获益。

ref：

https://www.cbs8.com/article/news/local/governor-newsom-signs-new-legislation-to-increase-housing-density-in-california-communities/509-72465835-1bc2-4c66-8dbb-e978a204fbcc

https://ktla.com/news/newsom-signs-housing-bills-that-could-reduce-single-family-zoning-in-california/