地产的利空因素快出尽了吧在某场投资活动中投资者问
地产大佬微微一笑还有房产税呢
哈哈这就是目前房地产投资的市场写照——在漫漫的熊途中大家往往会把短期因素推演成长逻辑认为一切都逆转了当然牛市也一样
而熊市就是要好好做功课的时候因为在各种压力测试下谁在裸泳谁能脱颖而出更容易鉴别
六六有幸在本周二跟随雪球一起与佳兆业集团有次亲密接触本文以佳兆业为例梳理下房地产公司的10大筛选指标
作者:六六资本论
来源:雪球
TOP1:业务模式
确切的讲是企业提供什么样的产品和服务
目前市场对开发经营并重的房地产公司给予比较高的估值如龙湖华润置地甚至新城万科也非常明确的提出要重视经营业务虽然过程中踩了很多坑
佳兆业集团是一个综合性的地产公司涵盖地产开发城市更新健康医疗旅游产业问题科技物业管理商业运营酒店运营国际教育甚至足球俱乐部从目前销售额以及营收利润的贡献方面来看地产开发仍然占绝对大头
TOP2:土地获取
对房地产项目来说地段地段还是地段对房地产公司来说用合理的价格拿到优质的地段是不是和巴菲特的投资理念有些像哈哈是核心竞争力之一
2017年以来的招拍挂市场相当部分的地块岂止是鸡肋简直是毒丸
万科韩慧华表示过去几年特别是2017年以来地售比一直在上升所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势从销售端到逐渐地体现在结算端所以可以看到从一季度中期乃至到全年可能也是这样一个逻辑而万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力
开发商也不是傻瓜在诸如深圳等城市的土地拍卖市场中选择了用脚投票
但是还是要买面粉做面包滴不然真的喝西北风喽
万科在项目层面的收并购目前占到整个开发业务投资额的接近40%同时加大城市更新政府战略合作等方面的布局
在多元化拿地方面佳兆业集团显然走的更为靠前
在今年上半年获取的权益建筑面积中佳兆业集团城市更新的占比已经达到33%招拍挂占45%收并购占22%在销售金额方面来自城市更新的土储贡献已经接近50%的比重而且未来持续有重点项目转化
针对城市更新模式可能带来的变化政府开发为主导/政府和企业协同开发等等管理层也非常自信认为佳兆业有多年的旧改开发经验可以在市场化运作过程中提供自己的价值
周二刚好参观了佳兆业一个旧改+并购的项目佳兆业深未该项目位于深圳南山区是一栋综合楼属于城市更新项目2019年佳兆业集团从原业主手中并购过来业态规划为公寓写字楼以及少量商业土地及建安成本约35个亿可售货值约56亿元能贡献10%+的净利水平
佳兆业集团的土地储备比较集中大湾区周二上午也参观了位于大鹏新区的佳兆业国际乐园及其配套豪宅项目国际乐园目前水世界以及儿童世界已开园首批超豪公寓及商墅项目即将上市佳兆业在2014年花了50多个亿获取本区域的开发权现阶段终于等到了开花结果的时候
TOP3:负债总额及杠杆水平
上一轮地产周期投资者最关注的指标是土地储备每月销售金额真是个蒙眼狂奔的时代
现在市场最关注什么自然是杠杆水平和流动性从2021年中期财报来看行业整体负债规模增速放缓但负债率在变低根据贝壳研究院数据2019年零踩线房企仅有17家2020年末这一数字增至29家而到了2021年中期回归绿档三道红线均在安全线以内的房企数量增至33家红周刊
在新晋的房企中包括大佬万科也包括佳兆业集团
佳兆业集团净负债率剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别为93.7%69.9%和1.53倍三道红线监管指标全部达标进入监管绿档
当然后进生也惨不忍睹蓝光新湖中宝……当然最让人侧目的是恒大集团
这个行业一念天堂一念地狱的结构已经出现
TOP4:融资成本
生产资料端来看在建安成本行业内大同小异的情况下土地成本资金成本显然是最主要的成本/费用构成要素
三道红线融资监管背景下除了努力降低负债规模和杠杆水平外也在努力优化债务结构降低财务成本为企业发展赢得更多利润空间
有图有真相
图片来自中国房地产报
融资成本在5%一下的这一档基本被央企地方国企占据民企仅有龙湖滨江美的置业等入围融创的孙宏斌宣称要在未来三年将融资成本降到5%以下我们帮他找到对标的公司了
佳兆业集团的融资结构以及融资成本依然有相当大的改造空间目前境内债务占比38%综合成本7.3%境外债务占比62%综合成本9.6%有息负债的综合成本为8.7%基本与去年持平管理层表示在集团战略方面融资成本今年目标要降低1个百分点根据年中报境内融资成本也降了三四十个BP美元债也在努力的降
按照佳兆业集团一千多亿的有息负债规模融资成本降低1个点即贡献十多亿的税前利润改善空间非常可观
TOP5:资产质量
当然对房地产公司来说最主要的是两部分一是土储的质量含股权投资二是运营资产的质量
在城市更新板块管理层介绍目前整体运营比较成功亏损的项目目前来讲应该是不多可能有一些是工改工的项目利润率是比较低的做产业利润率不高
而2017年以来在招拍挂市场上获取的土地陆续上市在毛利率上确实造成了一些影响但整体可控
而在运营资产方面商业及酒店方面都有布局管理上是有要求的目前在手的有60多个商业项目未来会参考星河宝龙等商业分拆案例佳兆业也会探索一下分拆的可行性
TOP6:盈利水平
万保中华龙毛利齐齐下滑三字头的毛利率鲜有出现当然毛利3%的地产商估计也有
佳兆业集团半年度30%毛利率水平保持在25%~30%问题不大今年的目标在28%~30%显然属于一线梯队的佼佼者
同城的龙光也属于比较靓的仔虽然大幅下滑但毛利率依然约27%显然也是因为土储有优势的原因
由于合作项目在中期结转的比例增加归母净利润增幅低于核心净利润增幅管理层解释近年来各大房企都在找合作方一个是降低资金的投资一个是可以通过强强联合的形式获取更多的项目2019年开始基本放开了合作方式以前都是自己干合作项目很少2019年2020年特别是2020年我们有跟时代合作阳光城合作东莞的项目有跟时代世贸合作徐州的项目有跟雅居乐合作佛山的项目和花样年合作
TOP7:成长性
国家统计局数据显示今年前6月商品房销售额92931亿元增长38.9%比2019年1—6月份增长31.4%两年平均增长14.7%销售额再创历史同期新高要知道哦这是在调控政策的不断加码的情况下
那么问题来了寄希望于短期内调控政策放松这现实吗
在房地产企业业绩方面看权益销售额稍稍靠点谱
克而瑞排名上榜的100家企业2021上半年权益销售金额合计49251.4亿元较2020年上半年权益销售金额增加了12095.8亿元增长32.55%数据准不准只能看这个了
但是请记住但是之前的话基本是废话自6月份开始无论是大湾区还是长三角抑或是区域中心城市更遑论三四五线十八线成交量快速下滑且呈现加速之势单月下滑趋向30%~50%非常骇人
佳兆业集团2021年1-8月合约销售金额约为人民币818亿元同比上涨约49%完成全年目标的63%势头非常迅猛略显遗憾的是不知道是受到市场大环境的影响还是手供货结构的影响8月份合约销售额78.98亿元同比环比都出现一定程度的下滑
由于结转的滞后性佳兆业未来2-3年的业绩显然很有保障尤其在营收方面但往长期看拿地金额不超过销售金额的40%这道红线均指权益结合融资的三道红线基本限制了房地产企业未来的增速
未来房地产行业整体而言显然不再属于高成长的行业了那么企业该何去何从呢
TOP8:发展规划
很多人只看到房地产的纸醉金迷没看到过去20多年破产了多少转型了多少边缘化了多少这个高杠杆高周转的生意与生俱来带有抗风险能力低下的基因
那么未来房地产怎么转型呢
日美的不动产综合服务商还是香港的开发+经营双驱动
无论怎么转低杠杆甚至净现金周转率降低重资产比例增大高质量显然是必由之路
佳兆业集团尝过地产的红利也经过2014年等多轮劫难对房地产的理解显然更透彻佳兆业集团董事局主席郭英成表示对中国经济保持稳定增长迈向高质量发展阶段充满信心面对行业的机遇和挑战佳兆业将持续加强精细化管理聚焦利润提升严控经营风险加速城市更新项目转化保持公司高质量稳健发展
TOP9:企业文化
什么是好的企业文化反过来想总是反过来想想想哪些不好的就行了
近年来暴雷的地产公司普遍有以下几个特点
极度激进高杠杆扩张
多元化发展且轻重失衡
现金流出了问题资金错配
投资端出问题拿地入坑
行业周期踏错高买低卖
……
简直可以出一本地产大败局的书
佳兆业集团近年来发展显然在尝试避开这些坑在业务上财务上都有比较好的表现
在股东员工合作伙伴社会回报等各种关系的处理上佳兆业管理人员也开诚布公直面市场的声音如在北京大股东项目的收购方面管理层表示在销售及经营方面都可以算的过来帐有兴趣的投资者可以自己算一算
TOP10:股东回报
单纯从股价的走势来看目前确实回报不太好但大股东也开始出手增持
佳兆业在地产板块分红率是 不超过20%相对是比较低的
去年基本上是净利润的17%18%左右也接近20%的比例管理层表示未来三年如果债务结构盈利水平偿债能力都得到提升的话会考虑分红比例的调整但目前依然会遵循20%这条线
 小结
企业经营终归要回归生意的本质上能否为客户/社会提供别人难以提供的商品或服务地产行业要摆脱向制造业滑落的困局显然要找到自己发展的定位
在土地端/融资端是否能够找到自己的核心竞争力对下游能否提供优质的产品和服务对股东员工合作伙伴是否长期共赢……
地产的下半场显然是全新的挑战
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