嗨，大家好，我是卢俊！

最近看了一些房源成交数据，发现上海酒店式公寓的成交量在今年居然有所起色

2017年4月，政府发文明确办公用地不得建设公寓式办公且商业用地未经约定不得建设公寓式酒店等
此政策一出，直接从源头限制了商办类土地的用途，更是直接将上海酒店式公寓的市场大门给堵上了
同年，北京对类住宅的酒店式公寓同样出台政策封杀
自此，酒店式公寓的成交量腰斩，从2016年的4万套年成交量，到2020年仅550套，达到冰点
而今年，成交量有上涨苗头
2021年上半年，全市酒店式公寓成交758套，已经远超去年全年成交量。从月度数据可以看出，自5月后，成交量相比过去就一直很高

一直不被看好的商住类、商办类产品，最近会有一些人选择去购买，到底是为什么呢

今天通过视频的形式来跟大家聊聊

看过我们视频的朋友可能会知道，我们曾经不太建议大家去买商住类、商办类产品或者说酒店式公寓类产品。

其实逻辑有几个：
第一个，对于商办类产品来说，它的购买成本是比较低的，但是使用成本是比较高的。
包括水、电、煤、宽带这些，使用成本都是按照商办的标准来测算，日常的消耗都会比较高。
第二个，因为商办类产品是按照办公的规划属性来推进的，所以它周边往往都是办公类的配套，不太会有生活、居家类配套的提供。
所以对于使用也会有很大的不便。
第三也是很关键的一点，这样的产品从资产属性上来看，它的流动性其实是很差的。
因为它有50%的增值部分要变成所得税上交。
换句话来说，买商办类产品大概率不会享受到资产增值的红利，这个逻辑在今年也是一样的，或者说并没有实质性的改变。
但为什么此时此刻有一些人会选择去购买商办类产品？
我个人认为，这样选择更大程度上是被迫无奈的，原因就是核验价。
因为核验价之后，在置换赛道里购买住宅类产品，没有办法获得太多的银行贷款，这也直接导致了大量的购买力萎缩。
我本来预期要买500-600万的房子，现在可能只能买到300-400万，会有很大程度的妥协和降低。
在这样的情况下，非常重视居住品质的那一群人会把自己的目标放在位于城市比较核心位置，且较大面积的酒店式公寓类产品身上。
这一类产品目前的信贷或者说价格都还跟以前一样，在如今这一个特殊的市场里面反而有一定的政策红利。
这也是最近商办类产品开始冒出头的一个很核心的原因。
当然，我个人建议如果要买商办类产品，还是要坚持几个逻辑：
第一个，一定要明确你的房子居住属性要强于资产变现的属性。
换句话来说，买商办就只享受它住得好就可以了，不要指望它能涨多快。
它未来大概率依然不会涨，所以我们要做好长持的准备。
第二个，对于这一类产品，它在地段和面积上需要同步强势，千万不要去购买较远地段以及小户型的公寓。
这样会让你的商办类产品连居住功能都没有。
第三个也是最重要的建议，如果此时此刻要买商办类产品，我建议买二手。
二手房周围的配套、生活环境包括物业的管理都是所见即所得的。
你不用太担心那些预期是否会落地，只要看它提供的生活氛围是否是你需要的就可以了。
现在确实会有一部分需求进入到商办类产品的赛道，但对于你来说，这三个核心点一定要牢牢记住。
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