自恒大事件发酵至今9月份，引发了连锁反应，地产、物管、商管股票及地产海外债券一路下跌，反弹无力。
跌跌补休的商管、物管公司最值得是关注，运营强、外拓强、受母公司影响小的逻辑在这一下轮下跌过程并不管用。
也就意味市场投资者更加看重地产母公司的经营风险。
那么当投资者考虑投资商管、物管的时候，投资者既需考虑母公司经营风险，也需看看相关商管、物管公司是否会真金白银回购股份与投资者共进退。
其中在商管领域，上市至今升幅不少的宝龙商业（9909.hk），继续保持略超预期的业绩表现以及中报后第一时间回购部分股份。
业绩超预期
公司主营务主要有两部分：商业运营服务和住宅物业管理服务。
以商业运营为主，为购物中心及购物街提供定位、招商、开业、运营管理等全链条服务。
产品分为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地四个品牌，商场综合体以深耕长三角区域为主，布局大湾区是公司长期发展规划。
截止2021年上半年，营业收入为11.71亿人民币，同比增长34.8%；
归母利润为2.03亿人民币，同比增长40.3%;
若未扣除股权激励所产生的约人民币27.6百万元管理费，实际归母核心利润为2.31亿人民币，同比增长59.4%。
暂时超过上半年的营收、利润分别为30%+、40%+的业绩指引。
叠加即将落地的收并购和在谈的数个外拓项目，宝龙商业全年业绩超年初指引的问题不大。
截至2021年上半年，公司签约23家商场，合计到126家，其中将有18个项目在年底正式开业。
新开业的商场多集中在长三角区域，这对宝龙商业的业绩有较强的支撑及业绩持续增长的确定性提高。
原因是宝龙目前经营重心在长三角区域，商场密度高，所以宝龙商场在该区域相比其它区域有较强的知名度。
按照公司在管的商场数量，离25年实现150家商场综合体的目标已经近在眼前，所以实际上大概率能超过公司远期的发展规划。
公司商场新增数量提速，与此同时在运营方面也改善得比较明显。
过去宝龙商业低于90%的出租率是投资者认为长期逻辑有瑕疵的一个关键指标。
可以见到宝龙商业出租率有明显的改善，也仍有较大的改善空间，2021年上半年出租率升至92.3%，公司预期下半年整体出租率提升至93%以上。
除了新开业的商城（产品）、运营切实提升带来高出租率外，公司也都落实对旧商场的翻新。
例如新商城出租率达到95%以上开业，收回过去散售铺位，翻新晋江宝龙广场（翻新过后的出租率从最低的73.7%升至100%），引入品牌商等措施提升整体出租率。
除了此外，公司毛利率及净利润率也都提升不少。
毛利率及净利润率的上升除了出租率提高因素驱动，公司智慧商业的落地也都减少相关人工费用的支出。
以腾讯合作为规划基础，连接优势内容资源。加速降本增效的同时，探索提升招商能力、增强消费者粘度的智慧创新。
即利用腾讯的技术来实现智慧商场的场景打造。
针对毛利率未来走势如何，可以判断将呈上升的趋势，原因是受惠公司整体出租率的上升，收入及利润增厚。
母公司中期派息的信号
母公司宝龙地产如何，从最新的中报来看，财务方面对应的三条红线已经处于绿档。
而在拿地方面，上半年新增土储 384 万方，长三角、大湾区占比高达85%，新增货值510亿。土地均价为4927元/平，相当于当期售价的31%。
土地成本优势得以维持的原因是公司明确发展规划，即深耕长三角，避开两集中供地城市；以及利用住宅+商业模式于大湾区拿地，不拿贵地。
在业绩方面，2021 上半年宝龙地产营业收入及归母核心净利润分别为 207.3 亿元、25.5亿元，同比增长 20.7%、41.8%。
期间宣派中期股息每股港币 18 分，较2020年同期上升约50.0%，这个时候愿意派息给投资者难能可贵
多多少少有对外宣传其财务没问题，让投资者放心。
所以，结合宝龙地产土地储备、新增土储价格、现金流，回款率可知其未来业绩有质量增长的概率高，那么也就提高了子公司宝龙商业日后商场开业的确定性。
结束语
最后，大家可以留意下公司的每日的换手率，经常不足0.5%，这就说明公司在某种程度上获得投资者的青睐，原意坚守。
结合宝龙商业上市至今的成长，不难理解公司正超预期兑现其过去吹过的高指引预期。
鉴于目前商管股价走势有企稳反复磨的迹象，那么拐点可能是恒大事件的尘埃落定，各地产商海外债券回升，届时投资者对地产、物管、商管板块不确定性的悲观情绪或有所减少。
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