恒大暴雷！许家印到底败在什么地方？如果他提前几年收缩能不能避免暴雷呢？

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最近财经界的一个重磅新闻是恒大暴雷了。

具体地说，是“恒大财富”暴雷了，无法给买了恒大理财的用户兑付。消息传出，买理财产品的不管到期没到期，都蜂拥到恒大要求兑付，相关的群里都在比惨。

在老邓看来，恒大暴雷是肯定的。

这并不是我事后诸葛亮。关于恒大和许家印以前我也写过几篇文章，都以质疑和拍砖为主。但几年前恒大的业务貌似做得不错，营收和利润每年都增长良好。即便是今年上半年，业绩也还可以：营收仅仅微降，利润仍有143.83亿之多，同比下降不到6亿元。

但，仅仅是营收和利润的微降，就足以让恒大暴雷了。

先卖个关子，看看恒大的营收和利润情况。

下图是恒大的营收趋势。可以看出，过去几年几乎每年都明显增长。

下图是恒大的归母净利润趋势，可以看出，在2018年达到顶峰，之前增速也很快，但之后就是在硬撑了。

也就是说，2019年以来，恒大是增收不增利。2021年以来，营收和利润都已经开始微降。

然后，就是理财产品不能按期对付。

而在此之前，恒大已经多次降价买房，绝对是挥泪大甩卖，亏本大甩卖，可惜价格太低，经常被当地政府叫停。而且这种事儿干得多了，用户越发不敢买期房，导致营收开始止步不前。

但不管怎么说，一直到今年上半年恒大一直是挣钱的，怎么突然之间理财产品兑不出来了呢？

一直在挣钱却拿不出钱，到底怎么回事？

这事儿其实也简单。做过生意的都知道，是现金流出了问题。

也就是说，挣的钱都是账面上的，但需要支付的钱太多，导致手里没钱。这时大量的理财产品到期，又不能借新还旧，于是就暴雷了。

现在的房企，挣的钱都是账面上的。

我在上一篇文章《我已经赚得找不着北，但有一个巨大困难横亘在面前》中给了一幅过去几年去化率的图，今年上半年房企的去化率只有38%。

加上国家对销售的最高限价让房企的净利润只有1%-2%，这意味着房企投入一亿元成本，貌似可以获得100～200万的净利润，但真正到手的钱只有4000万。

也就是说，房企投入一亿，中短期内只能收回4000万。

这种事儿如果是短期，没问题。但从上图可以看出，去化率在2017年以前还有80%，之后逐年走低。从现金流的角度来看，房企入不敷出已经好几年了。

至少有四年。

对于杠杆很高的一些房企来说，至少五年。

所以很多房企，外面借款的年化利率都在15%以上，甚至已经接近20%。

所以网上很多人说，房地产已经挣了很多年的钱，亏一两年怎么了？亏不起吗？

这种说法很业余，很肤浅。

因为他们挣的都是账面利润，钱都在存货里呢，而且外面还欠了一大堆债。

房企老板们花天酒地，鲜衣怒马，很多高管们都挣了上亿，但和成千上万亿的存货和负债相比，毛毛雨哎。就算他们始终都吃糠咽菜，每个月只拿几千元工资，房企还是很困难。

那么，房企为什么要这么做？

说白了，很多老板，不相信我国自2016年9月底开始的这轮调控，会持续时间这么长。甚至一直持续到现在，还没有停止的迹象。

尤其是，2020年管理部门还划了“三条红线”，不满足要求的甚至已经不能从正规渠道借新还旧。

这等于断了高杠杆企业借新还旧的路。于是他们只能在外面借利率越来越高的钱。

可是利率太高，出借人或许就不敢借了。

这就走向了一个恶性循环。

于是，房企账面上赚钱，但已经被枯竭的现金流憋死了。

恒大当然是这里面的杰出代表。

很多房企的想法是：一轮调控顶多四年，调控之后由于城市化进程没有结束和M2的持续走高，房价将迎来又一轮报复性上涨。可能还会再涨一倍。于是房企大卖特卖，现金流紧张的问题一下子就解决了。

过去二十年一直都是这么循环的。

可惜这轮调控已经持续了五年，而且措施越来越严厉。

早知如此，许家印会不会悠着点？其他房企大佬们，会不会悠着点呢？

这就提出了一个严肃的问题：

如果恒大们2017年以来就不再拿地了，现在能不能撑下去？

不再拿地，现金就没那么紧张了。把手里的存货卖

卖

，拍屁股走人，行不行？

可惜，老邓推演的结果仍然是：不行。

也就是说，国家这么严厉地调控下去，最后几乎所有的房企，都撑不住。

我们推演一下。

假如恒大2017年以来不再拿地，它手里的上万亿存货能不能在几年内卖完？

除非亏本大甩卖，否则根本卖不完。因为房企的总体去化率在不断走低。

乐观估计，2017年恒大手里的一万亿存货，卖到现在或许可以卖掉7000亿。

也就是说，还有3000亿始终要砸在手里。

这是因为2016年以来，尤其是2018年以来，不仅国家仍在严厉调控房地产，而且我国的GDP增速不断变慢，经济整体境况……每年都是未来十年最好的一年。加上人口仍然从小城市流向大城市，而恒大的很多房子都在三四线，所以恒大必然会留下很多卖不掉的库存。

不仅恒大，所有的大房企都这样。

对于恒大来说，砸在手里3000亿元，而过去挣的钱还不到3000亿，从现金流的角度来说肯定是亏了。债主们来要账，恒大还是拿不出钱。

更何况，如果2017年以来恒大只消化手里的库存，营收和利润肯定大减，甚至利润早就是亏的了。

就算不亏，恒大的规模也将大幅缩减，成为一家中小房企。

别说许家印，恐怕绝大多数老板都很难做出这种决策。（这更可以看出王健林的老辣）

这是因为，就算恒大不再拿地，但像许家印这种看好未来房价的老板多得是。所以其他房企拿地的仍有一大把，照样争得头破血流。所以地方政府卖地照样卖得欢，国家一看这形势，仍然会严厉调控。

于是去化率不断走低，每个房企的现金流都很紧张，存货也很难卖出去。

除非2017年所有的房企都一致行动，不再拿地了，国家才会改弦更张。

可是既然当时很多人预期调控最多三、四年然后以后会更好，所以房企不可能一致行动的。

直到今年春天以后，房企们算是都看明白了形势，所以深圳、杭州的第二次土拍，房企们都不参加了。

地方政府一看你们都不来了？于是修改规则，稍微有利于房企。

请注意，现在仅仅是“稍微”有利于房企，比如把最高限价由50%降到15%甚至10%，但另一方面却在抬高底价。所以还远远、远远不够。

尤其是，今年夏天以来国家在一系列行业的重大举措，恐怕就算大规模放松房地产，有多少人买房都很难说了。

孙宏斌在8月31日不是说吗？：今年下半年会比较惨烈。

他在融创2021年中期业绩投资人会议上的两句原话是：

“今年下半年的销售压力很大，预计下半年市场还是会比较惨烈的”。
“除了我们以外，都有可能暴雷”。

呵呵，孙宏斌还是很骄傲滴。

应该把“除了我们以外”去掉。

也就是说，照这个趋势，所有的房企都有可能暴雷。

道理很简单，上面从去化率、现金流的情况已经说得很清楚了。

就算万科和保利，最后也撑不过去。

前提是“照这个趋势”。

当然，国家不可能会让所有房企都破产的。所以到了一定程度，一定会放松的。

8月31日的“住有所居”新闻发布会，已经是松动的第一步。

这个发布会之前我重点解读过，这里只针对房企说一句：目前这个力度恐怕还远远不够。

因此我们有理由预期，以后将出台更多有利于房地产的政策。

那么，什么时候调控结束呢？

这个老邓也说不清楚。但我个人觉得，如果前十大房企中只有恒大暴雷，大概还是不够的。

怎么着也得至少两家吧。或者，三家？

写到这里，上面几百字已经都是对未来的一种预期了。所以仅仅是老邓的个人看法，不一定对。

2021年1-8月，按销售额计算，我国前十大房企如下所示。

这里面有国企，也有，好几家民企。

我唯一可以确定的是：既然照这个趋势所有的房企都有可能暴雷，而国家又不会让所有房企破产，所以到了一定程度，一定会明显放松房地产的。

8月31日的新闻发布会不是说了吗，“建筑业支柱产业作用不断增强，从建筑大国迈向建筑强国。”

建筑行业应该包括房地产吧。

说说普通人怎么办。

个人建议，最近买房可以适当观望一下。当然如果是刚需并且房子不错，该出手时就出手。

另外，如果在股市上投资，可以考虑布局地产股了。

道理很简单：地产股早已经非常、非常低估，就是因为之前对暴雷的预期。那么当雷真正来临时，当各种大雷频繁响起时，那么，在大中型房企中不太可能成为最后30%暴雷的房企，以后不仅极有可能存活下来，而且它们是低价吃掉其他房企的兀鹫，以后将强者更强。

请注意，仅仅是开始布局，而不是大规模杀入。稳健的投资者会一直等到趋势很明显时，才会大规模买入的。

这看似损失了一部分利润，但却是长赚的法门。但这是股市赚钱的道理，这里就不多说了。

回到恒大，基本上得甩卖资产了。

但是甩卖资产就能度过危机吗？根本不够。因为恒大的总负债高达1.95万亿，手里的存货虽然高达1.43万亿，加上其他资产，净资产也有1900亿之多。但是现在恒大是案板上的肉，买家们最多半价买它的资产，甚至价格更低。所以如果就这么甩卖，根本还不起上万亿的债，许家印过去多年的分红有大几百亿，就算从海外拿回来，填进去也远远不够。

所以恒大已经是一个万亿左右的大窟窿了。

这个高达万亿的窟窿，广东省和广州市能解决吗？

估计很困难吧。

所以最后怎么办，我也不清楚，看国家的决策吧。

许家印，够惨的。