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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活
怎么走到今天这一步的。

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最近，短短半个月，三线城市房企降价售房频频被约谈。

简单列举一下：

7月28日 山东菏泽
当地房价普遍在6000-8000，菏泽恒大以 4200元/平方米、3800元/平方米销售商品房，定价远低于市场价格，涉嫌不正当竞争，相关部门表示要维护购房人合法权益，维护房地产市场秩序。
菏泽属于三四线城市，房价属于全山东最低。
8月6日  辽宁沈阳
万达盛京ONE小区原价11000元/平左右，而此次推出的特价房源大降27%，仅售8000元/平，引发购房者通宵抢购。
房产局联合多部门约谈房企，要求企业在考虑自身利益同时也要遵循房地产市场发展规律，尽量避免以价格优势吸引购房者达到销售目的。
8月11日  云南昆明
今年下半年，昆明多个楼盘售价大跳水，降价幅度领跌全国。高层住宅正常售价为12000元/平方米，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000-3500元。
8月11日昆明市房协组织房企座谈会，表示要稳房价、稳地价、稳预期，若恶意降价讲约谈，如不整改，情节严重者将停止项目网签。
短短半个月，就有三个城市出现降价约谈的现象。
怎么回事？

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一句话：不可能三角。
1、地方财政
看看这三个城市的特点，主要是三线，一个西南，一个东北，还有一个山东老区。
主要特点就是经济不发达，人口流出，没啥支柱产业，
换句话说财政比较困难
。

当地房地产基本没有什么支撑，全靠上一波放水棚改才把房价推上去，算是给地方债务纾困，但是随着房住不炒，没有投机需求，这些城市的楼市就无人问津了，当地人也消化不了。

降价行不行呢？

不行，因为土地财政，房子降价，土地价格也要跟着降，地方财政怎么办？
菏泽说要维护买房者权益，沈阳说要遵循市场规律，都是托词，只有昆明比较实诚：

稳房价、稳地价、稳预期，再加一个稳地方财政。
2、开发商

最近恒大比较惨，几十万商票都付不出来，昨天还被央行约谈，日子紧不是一天两天了。
我记忆中，恒大打折卖房从去年就开始了，8折、75折都有，上个月去了启东恒大海上威尼斯，都是上海人去玩，房子确实便宜只有9000。

有麻烦的估计不止是恒大，上一波棚改中，押注三四线的几个千亿级房企，这几年都过得不太好。
一边是负债太大，一边是国家持续收紧政策。
三道红线、资金监管、收紧融资……一道道铁拳打来，谁都知道房企供给侧改革已经来了，不倒下一批是不可能得了。
这个时候，现金流尤其重要，为何很多地方一直在限制二手房，只有新房才能给房企回流资金。
想要快点回流资金，明年年底就是三道红线达标之日，很多房企就祭出降价卖房的大杀器。
壮士断腕总比送命强吧。
3、购房者
购房者分为刚需和投资客。
投资客当然不喜欢房价降，但是随着各地出手二手房，限贷、提高利率以及出台二手房指导价，说明投资客已经靠边站了。
对刚需来说，当然希望房价能降，因为高房价意味着高杠杆，普通居民无力承担，即使咬牙上车，如果经济出现波动，杠杆很容易断裂。
而且，这里还有一个内需消费的问题，房地产吸收了太多社会资金，以至于消费都拉不起来了。
所以，到这里你就看清楚了。
地方想要稳房价稳财政、房企想要卖房回流资金、购房者想要降价买房。
这就成了不可能三角：
如果房价上涨，地方和开发商高兴，土地财政和销售都有了，可能没人能接的起盘。
如果房价下跌，房企和购房者高兴，一买一卖，资金回笼，有房子住了，但是地方财政有窟窿了。
如果房价不涨不跌，地方和购房者没问题，只是很多房企无法回笼资金要死翘翘了，处置不好估计还会有系统性风险。
回过头想一想，怎么就走到今天这一步呢？
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结语
目前来看，问题比较严重的是三四线城市，不可能三角怎么解决呢？
市场不可能，那就只能靠另一只手了。
1、地方财政
全靠土地财政肯定是不行，随着房地产市场饱和，三四线城市土地财政越来越难以为继，还是要从房地产税和转移支付着手。

2、房企债务

房企供给侧改革，明年红线到期估计有不少小房企被兼并，大型房企风险处置已经开始了，估计还是国资接盘一部分，市场接盘一部分，大而不能倒，只有大房企才能享受。

3、购房者
投资者不太友好了，二手房市场越来越鸡肋，房地产税看起来呼之欲出。刚需也就那样了，慢慢攒首付上车吧，如果能捡个漏那当然好。

短期只能这样，长期还是要靠经济发展来熨平，至于长期有多长，我也不知道。

这段时间密集的政策，希望未来能凑效。
就这样。
大家要小心了，又有人在酒桌上出事了…

野蛮生长的“精神传销”，到底有多野？

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