在疫情暴发前，加拿大每年会迎来30多万新居民，而且几乎单凭这一个因素，就成为七国集团成员国中人口增长最快的国家
2020年12月，阿伦·穆尔(Aaron Moore)在位于多伦多郊外的布兰普顿购置了一套普通三居室住宅，在重新粉刷并换上新的硬木地板后，又将这套房子重新放到市场上出售。

2021年3月，他找到了买主。房子现在的标价是81万加元（约合64.9万美元），比他当初买到手的价格居然高出28%。
一般情况下，这种“赚快钱”的投机行为会被经济学家、政策制定者和金融业人士解读为无可争议的房地产泡沫迹象。但穆尔在多伦多地区作职业炒房者迄今已有10多年的时间。在此期间，数不清有多少杰出的趋势预测专家曾下过断言，不看好这种押注房地产的行为，但最终都被事实打脸。
最早下此断言的人之一是马克·卡尼(Mark Carney)，也是当时的加拿大央行行长，但之后很快接掌英国央行。卡尼早在2012年就指出，加拿大对房地产财富的这种依赖“不可持续”。随后来了一拨又一拨美国金融家，这种集体押注加拿大楼市崩盘的行为得到了一个绰号：“大白空”(The Great White Short)。他们中的不少人都把自己数年前在美国房地产泡沫破裂时学到的东西用在了这里，比如素有“大空头”之称的史蒂夫·艾斯曼(Steve Eisman)。
当新冠肺炎疫情袭来时，就连加拿大的国家房地产机构似乎都笃信好日子终于结束了。他们预计房价会严重“跳水”，甚至演变为市场灾难。但楼市反而迎来了另一个创新高的年份，甚至超越了火热的美国市场的涨幅，以至于该机构的负责人不得不在Twitter上承认他们判断错了，并在此后不久被撤换。
就在这段时期，阿伦·穆尔不停地买入和转手。在把布兰普顿那套房子挂牌出售的几天前，穆尔站在房子里回想起这些年听到的所谓楼市难逃厄运的种种预测，似乎有些困惑。
国际清算银行(Bank of International Settlements)的信息显示，目前住房买卖及建造在加拿大经济中所占的比重高于其他任何发达国家。该领域吸引的投资也多于其他同类国家。
温哥华的夜景。那些曾经大胆预测加拿大楼市盛宴即将结束的空头们基本都陷入了沉默
加拿大之所以能成为全球消费者债务规模最大的国家之一，住房抵押贷款在其中发挥了重要作用，国内金融体系的此类贷款风险敞口是美国的两倍。在房价本就处于纪录高位的情况下，加拿大住房市场在2021年伊始就高歌猛进，全国许多街区的房价折合成年率的涨幅达到30%。

那些曾经大胆预测楼市盛宴即将结束的空头们基本都陷入了沉默，似乎生怕自己当初的烧钱论断吸引更多注意。随着空头们逐渐退出公众视线，一个更棘手的新问题摆到了多伦多和渥太华决策层的桌面上：如果这个泡沫就是不破，会怎么样？如果房价一直涨下去，会怎么样？
他们担心这只会进一步拉大加拿大的贫富差距。城市规划咨询机构Demographia称，过去20年间，加拿大主要城市的住房可负担性恶化程度在全球各大都市中居首。拥有住房过去一向是加拿大民众获得中产阶级稳定生活的最可靠路径，但如今这条道路让许多尚未进入楼市的人难以企及，从而拉大了不平等差距。
随着住房产业在加拿大经济中占据的比重不断增大，人们越发担心将资本投入生产性用途的空间会变得更小。
温哥华被视为全球第二大房价最难负担的城市
蒙特利尔银行(Bank of Montreal)的高级经济学家萨尔·瓜蒂耶里(Sal Guatieri)说：“住房市场正在着火，而且似乎没有什么东西能扑灭这场火。我们在购房上的支出远多于在机器、工厂和人工智能技术上的支出。相比于非住宅建设或对机械设备的直接投资，住宅建设在我们经济中所占比重要大得多。这根本就不健康。”

要说起加拿大的楼市为什么过去从未而且将来也不会崩盘，无论是多头，还是在做空失败后洗心革面的空头，通常都会将首要原因归结为加拿大在吸引外来移民方面的非凡能力。
在疫情暴发前，加拿大每年会迎来30多万新居民，而且几乎单凭这一个因素，就成为七国集团成员国中人口增长最快的国家。这种大力度的移民引入目标得到了广泛支持，但所有这些新来的居民都需要安身之所，而在来到大城市后，他们往往会遇到支撑加拿大住宅市场繁荣景象的另一个因素：住房供应短缺。
由于缓慢的行政区域重新划分过程意味着新公寓库存的增加永远赶不上需求，多伦多和温哥华长期位居北美地区出租住宅空置率最低的城市之列。对于单层住宅，各种限制更加严格。这些城市既有大型水域环绕，又受困于监管层对城市扩张的限制。
电视剧中托尼·索普拉诺(Tony Soprano)建议买地，“因为上帝不再造地”。比起美国新泽西州北部，这个建议在加拿大主要城市恐怕更实用，这要归功于当地监管部门。住宅供应稀缺，再加上疫情导致利率大幅下降（2020年底，加拿大的普通固定利率抵押贷款的平均利率在1.97%），推动住房价格达到新高，即便是在外来移民人数减少的情况下。
加拿大国内最大的抵押贷款机构加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)首席财务官罗德·博尔杰(Rod Bolger)说：“在加拿大，行政区划分规定限制了围绕大都市区域的房地产开发，进而限制了住房供应。在需求方面，一旦外来移民重新涌入，这两个因素的叠加将继续推动传统经济在长期内为加拿大住房价格增添上行压力。”该行在内部的基本情况假设中预计加拿大房价未来5年将再上涨25%。
人们的担忧开始从市场崩盘转向上涨过快。市场已变得有些疯狂：多伦多的一个独立车库——不含住宅——最近的市场标价是72.9万加元。位于多伦多西南方向的安大略省伍德斯托克是一个拥有约4万人口的城市，去年当地住房价格的平均涨幅超过了多数居民的年收入涨幅。
市场投机可能也在增多：房产经纪公司Realosophy的信息显示，2021年1月，多伦多郊区所有挂牌待售的住房中有6%是在之前12个月内购得的，这个比例高于上年同期的4%。
这一切导致人们的住房购买力迅速下降。2021年，Demographia将温哥华列为全球第二大房价最难负担的城市，仅次于中国香港。回想在2006年，温哥华还在这个排名中位列第15名。多伦多的排名从第37名上升至第5名。
受疫情的影响，这两座城市目前都在将住房问题输出到全国的小城镇，因为城市居民现在可以远程工作，搬到离大城市更远的地方去寻找更大的住房，从而将小城镇的房价推升到当地居民无法承受的水平。
这些问题已开始引发强烈反响。从加拿大总理贾斯廷·特鲁多(Justin Trudeau)到多伦多市长约翰·托里(John Tory)，政策制定者纷纷表示，正考虑实施新的税收标准，以便让民众更能买得起住房。加拿大国内各大银行的经济学家也开始警告称，如果政府不采取行动，住房市场有被投机热潮吞噬的风险。
但加拿大持续已久的楼市火爆以前也经历过政策调整，其中既有首付规定的调整，也有海外人士购买及持有住房的税收政策调整。到头来，这些措施被证明只不过是加拿大房价长期上行道路上的“减速带”。此外，加拿大全国住房库存正处于有记录以来的最低水平，而特鲁多政府还在提高移民引入目标，以弥补2020年的损失。因此，完全有理由预计当前的市场趋势还将延续。
投资人、金融通讯作家兼彭博视点专栏的供稿人贾里德·迪利安(Jared Dillian)最初做空加拿大楼市是在2013年。他已经在去年收手。迪利安说：“所有人都有兴趣让这个行情延续下去，而我当时没意识到这一点。那时很多人都说，加拿大的情况不同，有许多外来移民，有种种原因可以解释加拿大住房市场的与众不同。最后证明他们都说对了。”
撰文：Ari Altstedter、Kevin Orland
编辑：方李敏
翻译：邵璐宁
图片来源：加拿大旅游局官方社交网络
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