文 | 缓缓君
首发 | 缓缓说
8月31日,国务院新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,会议明确:
“十四五”期间,住房和城乡建设部将以发展保障性租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障性住房的供给,努力实现全体人民住有所居。
同一天,住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,明确城市住房租金年度涨幅不超过5%
看到这两条新闻的时候,我第一反应是想到了新加坡和德国的住房政策
在之前的文章中,我曾经写过:“在解决住房问题上,新加坡模式是值得我们借鉴的。”
当时就有人问,新加坡模式到底是什么模式?
今天就专门来展开讲一讲。
此外,由于中国大陆的房改进程曾深受香港住房政策的影响,所以本文会先对香港模式和新加坡模式做一个对比,这也会方便你来对两种模式的得失利弊做出自己的分析。
01
香港和新加坡,同为亚洲四小龙,同样是城市规模的经济体,同样都靠海,人口密度也都很大,但两地的居住条件却是天差地别。
截至2018年底,新加坡的住房自有率达到了91%,是全世界住房自有率最高的经济体之一,而香港的住房自有率为49.2%,差不多只有新加坡的一半。
那么,是不是新加坡人住的房子比较小,让大家挤在一起呢?
不是的。
在人均居住面积上,新加坡约为30平米,而香港仅为13.3平。
即新加坡不仅大家都有自己的房子住,而且住的还远比香港要宽敞。
为什么会这样?
我认为关键就在于两地楼市政策的区别
由于二战时饱受日本蹂躏,新加坡其实是个废墟上建立起来的国家。
1947年,英国殖民政府(当时新加坡还是英国殖民地)曾在房屋报告中,给出了这样的评价:
“新加坡是世界上最糟糕的贫民窟之一,是文明社会的耻辱。”
“Singapore had one of the world’s worst slums, a disgrace to a civilised community.”
- British colonial government housing report 1947.
但英国殖民当局并没有为此做出什么改善。
一直到1959年,新加坡自治邦成立时,住房依然极度稀缺,200万人中约有80万住在贫民窟。
新加坡能有今天的成就,靠的是新加坡人自己。
这其中,李光耀功不可没。
李光耀执政后,提出了“居者有其屋”的口号,并于1960年组建了建屋发展局(Housing Development Board),由政府出面大力推动保障性住房(组屋)的建设。
在建屋发展局成立后的60多年时间里,新加坡政府累计建造组屋超过100万套,为超过80%的国民提供了廉价的住房。
组屋的价格有多便宜?
根据Numbeo的样本数据,新加坡组屋的房价收入比仅为4.8,即一个新加坡家庭不到5年的收入就能买得起。
而且针对中低收入家庭,政府还会给购房补贴,最高可达8万新元(约合人民币38.5万)。
而在便宜的地段(非成熟区),一室一厅型的组屋(36或45平方米),其总价也不过10万新元(约合人民币48.1万)左右。
所以对于新加坡家庭来说,如果你不挑地段,只要有份工作就能买得起房(当然,这里说的是家庭,单身人士购买组屋还是有各种条件限制的)
这就是为什么新加坡的住房自有率能高达91%。
那么,组屋的品质怎么样?
早期的组屋确实比较朴素,户内的层高较低,装修也简陋。
后来新加坡政府有钱了,组屋也开始越来越注重美观。
品质也越建越好。
但它们都有一个共同点,就是没有围墙,也没有保安。
组屋一般是以组团的形式,通过多栋合围在一起,共享绿化和基本的公共配套。
这可以在很大程度上提高土地的利用率。
除此之外,组屋还有一个特点,就是居住密度比较高,容积率普遍在2.8-3.5,高的可以达到4.0。
而容积率最高的一个组屋楼盘,叫做“达士岭”,容积率超过9.0,因为有50层楼高,也被称为摩天组屋。
达士岭组屋位于新加坡的核心区域,它为普通收入家庭在好地段“上车”提供了可能(新房销售时是周边商品房价格的1/3),并且也极尽可能地改善了因高层高密度而带来的社会、环境问题,荣获了多项国际大奖。
但对居住品质有要求的朋友们应该也已经发现了,就是这些(超)高容积率的组屋,居住密度实在是太高了,采光、私密性和便利程度(比如等电梯的时间),必然要受到影响。
如果让你住这样的房子,有些人甚至可能会觉得很压抑。
这也是为什么这些年新加坡组屋的居住人口占比,反而是在持续下降的。
巅峰时期,组屋的居住人口占比高达87%,如今已慢慢下降到80%左右,因为一部分中产阶级有钱了之后,选择了购买私人房屋(相当于我们的商品房)以改善居住条件。
如今的新加坡住房市场已发展成典型的双轨制:以组屋为代表的保障型住房为老百姓解决基本的住房问题,这部分主要靠政府来推动;但如果你想要住的好,那就自己去买商品房,这部分价格由市场来自行调节。
新加坡模式的双轨制,通过梯度化的供应体系,满足了不同层次的需求,既稳住了房价,也给改善用户留下了空间。
为了确保这一体系能长期贯彻下去,新加坡还出台了一系列配套的法律。
比如新加坡宪法就规定,土地收入要直接归入国库,政府不能拿出来花,这就堵死了政府走土地财政这条路的可能。
1966年,新加坡还颁布了《土地征收法》,赋予了政府可以为了公共利益而强制征地,并且征地价格可以远低于市场价。
这大大降低了组屋的建设成本,并加快了建设效率。
关于征地,最骚的一个操作发生在2003年,新加坡政府为了修一条地铁,以1块钱(新元)的价格,征收了川崎公园公寓约220平方的土地,一度引起了舆论的极大争议。
而新加坡政府的解释是,地铁修通后,被征收土地者手里余下的土地会大幅升值,不仅不会亏反而还能大赚一笔,所以政府只给出象征性的补偿并没有什么问题。
从这里也可以看出,新加坡的保障性住房能够克服重重阻碍,在几十年的时间里持续贯彻下去,离不开一个强势的政府
(李光耀本人就是一个非常强势的执政者,在土地问题上,他很明确地表达过,土地私有制会严重损害新加坡的发展,所以在他执政的几十年里,就是在持续不断地征地,到了2000年的时候,新加坡大约8成的土地,都已经征为政府有)
香港模式则是另一个极端——极其依赖土地财政,而且政府还很弱势。
这就导致执政者即便看到了问题的所在,也无力做出改变,直到落入了今天这般田地。
02
香港回归之前,英国殖民政府把香港的土地收归英国王室所有。
二战结束以后,世界格局发生变化,当时的英国并不确定香港未来的归属,自然也不会花大力气在香港搞工业化,于是卖地就成了殖民政府的一项重要收入来源。
香港的大地产商们则抓住了这一契机。
1953年,霍氏集团的霍英东(很多人都把账算在李嘉诚头上了)想出了期房销售+按揭贷款的销售模式,香港人也将其称之为“卖楼花”。
由于地产商的资金来源中有相当大的一部分靠的是贷款和融资,所以期房销售模式一经推出,极大地加快了开发商的资金回笼速度,省下了大量的财务成本(如利息支出)
这也帮助地产商们迅速做大做强。
到了1970年的时候,隔壁新加坡模式的成功,影响到了香港。
港英政府也有样学样,搞起了公屋建设,这对打压香港的房价,确实起到了一定的作用。
1984年底,情况发生了转变。
当时中英两国政府签订了《关于香港问题的联合声明》,明确了香港必须回归中国。
为了防止英国殖民政府趁香港回归前大肆卖地敛财,双方约定香港每年出让的土地不得超过50公顷。
但要特别说明的是,建设公屋是不受50公顷的指标约束的。
只不过,对于当时的英国政府而言,反正香港已经注定是要还给中国的,哪还有什么心思搞公屋建设。
而商品房土地又受到指标限制,这就导致了从1985年开始,香港的住房供给严重不足,房价进入到了一个快速上升通道,到1997年香港回归时,房价已经比1985年时翻了好几倍。
在这种局面下,香港第一任行政长官董建华上任后,立即提出了“八万五”计划,即通过每年兴建不少于85000套房屋,来帮助老百姓解决住房问题。
事实证明,“八万五”计划对于打压房价起到了极为显著的效果。
(从香港1980-2018房价走势图中你可以看出,香港的房价是一路上涨的,只有1997-2003年间出现了下跌,有人说是1997亚洲金融风暴的原因,这是原因之一,但不是主因,因为香港在1999年经济就已开始反弹,2000年经济增速甚至达到了惊人的7.7%,但当时房价依然在下降)
但也因此触动了既得利益群体。
香港的大地产商们通过舆论造势,煽动高价接盘的中产阶级家庭走上街头,反对政府继续执行“八万五”计划,否则就要求董建华下台。
和新加坡不同的是,香港是很典型的弱势政府,民众上街闹一闹,政府迫于压力不得不改变政策,哪怕这项政策更符合香港的长期利益(这也是为什么我们要推出《香港国安法》)
“八万五”计划被迫半途而废,此后,香港再也没能大规模兴建公屋。
香港的住房供应,基本就只能靠商品房市场了。
而且很坏的是,大地产商们还会想方设法阻扰政府加大住宅用地的出让力度,导致香港每年的土地供应量极为有限,房价不断上涨,房地产相关行业和香港经济的绑定越来越紧,土地出让金也越拍越高。
到了2017年时,香港光是土地出让收入就达到了1280亿,占到当年香港全部财政收入的22%,如果算上所有和土地以及房地产相关的收入,占比更是高达的43%。
这就导致了香港政府、大地产商、买了房的中产阶级家庭,以及房地产的上下游产业,都被绑在了一条船上。
林郑月娥上台后,曾试图改变这一局面。
2018年,林郑月娥曾公布过“明日大屿愿景”计划,希望通过填海建造人工岛屿,来新增土地建设 26-40万住宅单位。
说白了,就是你不让我出让土地,那我填海造岛盖房子,总可以了吧?
可悲的是,还是不行。
这次大地产商们又开始鼓动极端环保分子,以环保问题为借口,反对政府填海造岛。
一系列的阻扰,让香港长期登顶全球房价最高城市,而且人均居住面积还小得可怜。
更关键的是,特区政府即便看到了问题,也知道怎样去缓解,但因为受限于种种制约,无力做出改变。
香港和新加坡,原本禀赋条件(城市规模、人口密度、地理条件等)差不多的两座城市,在住房问题上,可谓是走上了两个极端。
03
1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,中国内地走向了房改的深水区。
在这次改革前后,我们曾同时考察过新加坡和香港两种模式,并一度提出了“高收入家庭购买商品房、中等收入家庭购买经济适用房、低收入家庭租住廉租房”的三层次住房供应体系。
然而,在改革实践中,制度却缺乏连贯性。
比如1998年的房改23号文曾提出,要“建设以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”。
之后几年,新建房屋中经济适用房的占比一直保持在20%左右。
然而到了2002年,国土资源部发布了11号令,让“招拍挂”成为土地出让的主要方式;2003年18号文又提出,要让“大多数家庭购买或租赁商品房”,经济适用房的占比开始大幅缩减;与此同时,“发挥市场在配置资源中的作用”成为了房地产政策的主旋律。
中国的住房政策也开始大力借鉴香港模式(2006年-2016年,招拍挂出让土地占总出让土地面积的81.5%)
2008年,全球性金融危机爆发,中国随后启动了“四万亿计划”,“建设保障性安居工程”又开始登上历史舞台。
这一轮保障性住房的建设,包括公租房、廉租房、共有产权房、棚户区改造安置房等等(经济适用房则不怎么提了),并且各地有差异化的政策。
其中棚户区改造,在很大程度上改变了困难家庭(尤其是中西部地区)的住房条件,也改善了城市面貌,成为了一项重大的民生工程,但部分地方在执行政策时走偏了方向,过度的货币化安置,造就了一批拆迁暴富的群体,还推高了当地市的房价,违背了保障性住房的本意(货币化安置相当于拆迁的时候赔你钱,而实物安置则是拆迁后赔偿你房子)
而房价的上涨,又让地方政府尝到了土地财政的甜头,为了实现土地出让金的最大化,一些地方政府刻意缩减宅地的供给,减少房屋供应,助推房价进一步上涨。
回顾整个过程,你会发现,98年房改之后,我们既想学新加坡模式,又想学香港模式,然后在“摸着石头过河”的过程中,越来越倒向香港模式,地方政府对土地财政的依赖也越来越强。
到了2017年时,房地产行业对地方政府财政收入的贡献达到了35.4%(其中土地出让金占24%,房地产相关税收占11.4%)
高房价随之也引发了一系列的社会经济问题。
就拿杭州来说,2016年G20之后,全市房价出现了普遍性的翻倍式上涨,部分热门区域的房价,上涨幅度已不止一倍。
这对新入社会的年轻人来说,真的很不公平。
就因为晚生了几年,他们买房的难度和所需要付出的代价,远远超出了他们的学长学姐。
而有些人一旦发现,自己无论如何努力,也赶不上房价的上涨之后,自然会陷入了“习得性无助”。
所谓的“习得性无助”,是心理学上的一个概念。
1967年,美国心理学家塞利格曼设计了一项实验,他把狗关进了笼子里,然后每次蜂鸣器一响,就给狗施加电击。
最初,狗会试图反抗和越狱,但在多次试验之后,狗发现自己无论如何也摆脱不了被电击的命运,它的行为随之发生了改变:
只要蜂鸣器一响,它就趴在地上惊恐哀叫,哪怕实验人员把笼子打开,它不会试图逃跑了。
这种行为上的改变,就被心理学家们称为“习得性无助”
1975年,塞里格曼又以人为受试者,设计了新的实验。
在新设计的实验中,塞里格曼发现,“习得性无助”同样适用于人类。
回到房价问题上,如果当地的房价是年轻人努把力有可能够得上的,这可能会激发大家拼搏的斗志,但如果房价涨得太离谱,年轻人发现自己无论如何努力也不可能买得起房子时,“躺平”就会成为大量年轻人无奈之下的集体选择。
有些人可能会说,这里的房子买不起,可以换个城市啊。
关键就在于,能提供高薪岗位和良好发展机遇的城市,目前放全国来看就那么几个,而这些城市的房价,无一例外都在2015年后发生了大幅上涨(至于如何让产业更加均衡的分布在不同城市,则是另一个话题了,但这对共同富裕的实现同样非常重要,本文不专门展开了)
当然,政府也尝试过各种调控手段。
但这些调控手段,往往又会带来新的问题。
就拿新房的限价措施来说,确实压低了新房的销售价格,但一、二手房价的倒挂,也导致投机套利行为的出现。
价格倒挂越明显,投机行为也越疯狂。
像深X理那样,骗取经营贷用于买房,找人代持,大家一起集资(按出资比例确定股份)买房等违规行为,绝非个例。
还是以杭州以为例,杭州前不久推出了一大波红盘。
其中有一个叫杭州XX院的楼盘,周边二手房成交价已经卖到10万以上,新房受政府控价限制只卖4.8万,这个楼盘当时还有最后一批333方的超大户型房源。
这意味“摇到就是赚到”,而且浮盈高达上千万。
换谁谁不心动?
所以这批房源一经推出,就引来了大量的“房票”,摇号中签率低至3.3%。
而且因为报名的人太多,购房者自动进入到拼社保的阶段,最后发现,只有满格社保(社保满187个月)的报名者才有资格参与摇号,但中签率依然如此之低。
除了杭州XX院之外,亚运村板块,未来科技城板块等杭州的热门区域,摇号的中签率都非常之低。
我的家人去打太极拳,这段时间连她那批拳友都在讨论,大家一起凑份子来摇号买房,赚钱了大家一起分。
杭州新房市场投机套利的疯狂程度,由此可见一斑。
当一个社会的投机回报远远超过劳动回报,毫无疑问会消解劳动者的奋斗意愿,是对“勤劳致富”精神的一种践踏。
04
怎么破局?
我认为应该大力借鉴新加坡模式。
想要让全体人民住有所居,光靠市场自行调节一定是行不通的,因为这个件事本身就是逆市场规律的。
绝大多数西方发达国家,它们的住房自有率大多在50%-60%之间,而新加坡能高达91%,靠的就是政府的强制干预。
我们也应该由政府出面,大力兴建保障性住房,先为老百姓解决“有没有的住”这个初级问题(比如共有产权房,就应该借鉴新加坡的组屋,在有资格购买的群体内实现封闭的循环转让,突出房子的居住功能,弱化投资属性,真正回归到保障性住房的初衷),而如果想要“住的好”,那就再通过市场来配置资源,形成符合中国特色的双(多)轨制政策。
当然,中国和新加坡国情不一样,所以也只能是借鉴,而不是照抄。
原因主要有两方面:
一是新加坡只是一个城市级规模的国家,而中国是一个14亿人口的大国,国情更复杂,人口的聚集效应也更加明显,治理难度不在一个级别。
二是新加坡的“居者有其屋”政策,只惠及新加坡国民和永久居民,外籍劳工是享受不到的。
当我们在讨论新加坡住房高自有率的时候,很多人忽略了一个客观事实:
新加坡570万人口中,公民和永久居民仅为403万,剩下的167万都是外国人。
这其中,大约有120万人是外籍劳工。
这些外籍劳工也为新加坡的发展付出了劳动和汗水,但他们是没有资格购买廉价的组屋的。
站在新加坡的角度,优先保障本国国民的权益这当然没问题,但从结果上来说,就是压榨了人口占比超过20%的那群外籍劳工。
(据统计,去年新加坡疫情爆发时,约90%的感染者为外籍劳工)
而我们国家是不可能这么做的。
因为在中国大城市从事中低端劳动的外来务工人员,也都是我们的同胞,是中国公民。
这些人同样应该获得政府提供的保障,而不是被压榨和区别对待。
但你说要让所有人都(在大城市)有自己的房子,住房资源恐怕是供应不上的。
所以我们还是要大力发展好租赁市场(尤其是大城市)
而在这一方面,德国毫无疑问是全球各个国家中的“优等生”。
德国对租客的保障非常给力。
不仅通过法律限制了租金的涨幅(德国是三年内不得超过15%,所以当我看到住建部出台城市年租金不得上涨超过5%的政策时,第一反应就是想到了德国),还充分保障了租客不会被房东单方面驱逐的权利。
而在租赁市场的房源供应上,我认为可以针对不同群体,提供特定的房源。
比如针对本地中低收入家庭,就给他们提供公租房;对蓝领群体,就提供蓝领公寓;对刚毕业没几年的大学毕业生,提供专门的白领公寓。
这些公租房、公寓选址和数量,可以根据城市产业的分布进行合理的规划和调配,让那些暂时买不起房的人,也能有一个相对不错的容身之处。
当然,这就很考验一座城市的设计规划水平了。
总之,我们应该充分借鉴德国和新加坡的成功经验,结合中国国情,制定完善我们的住房政策,并将政策落到实处,让全体国民住所有居成为现实,而不仅仅是一个口号。
05
从去年深圳提出要学习新加坡的组屋模式,到最近国务院召开“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会,我特意去看了下相关的知乎话题。
我发现这两个话题下面都有很多不友好的评论。
这些不友好的言论,大多出于苦涩现实下的无奈和失望,以及由此引发的对政府(能否真的解决好住房)的不信任。
但这恰恰说明了中国住房问题之严峻,已经到了不得不进行大力改革的阶段了。
另一方面,我们目前正面临“百年未有之大变局”。
这句话不是说说而已,无论从金融、外交、科技还是国防等方方面面,我们都正在面临巨大的挑战,也还有那么多卡脖子的问题等着我们去攻克。
在这些问题和挑战之下,亟需全体国民挽起袖子一起努力,一起奋斗。
但正如上文分析的,高房价正在不断地消解年轻人的奋斗意愿,楼市的投机套利机会正在让社会变得越来越浮躁。
从这一点来说,能不能解决房子的问题,事关整个国家的前途命运。
学习香港模式,还是转向新加坡模式?
我们已走到了十字路口。
而我们的选择,也将决定中国的国运!
P.s

结尾再补充一段比较有意思的事。
当年李光耀搞“居者有其屋”,并不完全是为了解决民生问题。
根据《李光耀回憶錄1965-2000》一书的记载,李光耀之所以会下定决心花大力气来解决老百姓的住房问题,有很大程度是出于政治上的考虑。
一来是,李光耀注意到,各国首都的选民总是倾向于给执政党投反对票,而当时新加坡的选民几乎都住在市中心,这让他感到很不安,所以他决定让国民拥有自己的住房,并把这些住房以相对均衡的方式分散在不同区域,以避免选民都集中在一处(对于新加坡这样的城邦型国家而言,市中心就相当于常规国家的首都了)。
二来是,为了让新加坡人心甘情愿把孩子交出来服兵役。
新加坡的法律要求所有年满18周岁的男性公民和第二代永久居民(PR)强制为国家服兵役。
这和新加坡建国时极度恶劣的地缘环境有关,背后还有一段很奇葩的往事。
新加坡独立时一度并入到了马来西亚这个国家,然而马来西亚不要它。
1965年,马来西亚执政联盟在国会就要不要把新加坡驱逐出去进行了投票,结果以126票赞成、0票反对的结果全数通过。
马来西亚随即紧急修改了宪法,正式把新加坡踢了出去。
从这一点来讲,新加坡是被迫独立的。
独立后的新加坡,自身体量太小,周围又强敌环绕,在国家安全方面一度极为紧张,也正是在这一地缘处境下,新加坡制定了强制兵役制度。
但问题是,新加坡这个国家的成立,本身就有很大的偶然性,它没有自己的历史,老百姓自然也少了一份对国家的认同感。
面对随时有可能爆发的战争,新加坡的父母们凭什么把自己的孩子交给国家去卖命呢?
李光耀想到的办法是,一定要让老百姓有自己的房子。
因为当国民有了自己的房子之后,他们会觉得“新加坡有他们的份,值得他们的孩子去捍卫。如果国民服役人员的家庭没有自己的住房的话,那么,他们迟早会得出结论:他们所捍卫的是有钱人的财产。”
最后,关于新加坡的历史和地缘处境,过去我曾专门写过,有兴趣的可以读一读《新加坡简史:对中国有什么启示?》
缓缓君:985高校工科男,时代华语图书签约作者。有一些故事,也有一些观点;有一点理性,也有一点温度,已出版《我就喜欢这样的你》。公众号:缓缓说(huanhuanshuo520)
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