为打击学区房各地都干了些什么？| 腾讯新闻财看见

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文｜紫月编辑｜王莹莹设计｜张馨宇

2021年，中国房地产调控达到了空前的力度。政府开始对过去存在的漏洞全面布局、“打补丁”升级。有中介人士戏称“调控每天1.5次绝对是往少了说的！”。

据中原地产研究中心统计，还没过完的8月份，就这大半个月时间，已有宁波、成都、杭州、金华、内蒙古、贵州、武汉、义乌以及住建部、央行等部委发布房地产调控政策接近50次，叠加前7个月的352次，2021年房地产调控累计突破400次。

在紧密又周密的调控下，一向表现坚挺的学区房亦成调控大网中被“逮住”的鱼儿。据央视财经不完全统计，今年以来已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原等超过10座城市出手整治学区房。

除了来自房地产政策范畴内的调控，还有外围教育政策调整的神助攻：7月31日，改革先锋城市深圳拟推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。8月25日，首都北京召开专题新闻发布会，成为公布实行“教师轮岗制度”落地细节的第一个重量级超大城市。

消息一出，市场惊呼：学区房，没了！

在政策轮番“轰炸”下，市场很快有了反应，超一线城市坚挺的学区房房价纷纷大幅下窜。

8月上旬，拍卖平台显示，位于深圳福田区的港中旅花园26栋一套116平方米的学区房起拍价1969万元，比市场价便宜了500万元左右，但是直到拍卖结束也无人出价。央视财经记者实地走访附近中介门店了解到，由于该小区带荔园外国语小学和深圳高级中学学位，同户型房子总价基本都在2500万—3000万元，单价超过20万元每平方米。

据时代周报报道，一位深圳换房人士表示，7月底看中香蜜湖的学位房并下了200万元定金，加上税费、中介费等各方面费用总购房成本超过2000万元。深圳拟立法推行大学区后，她的第一反应就是放弃200万元定金退房。

上海梅园小区其价格曾一度高至25万元/平方米，从证券日报记者拿到的资料显示，目前该小区通过价格核验的房源，均价在14万元/平方米左右。

在北京，“买家违约，宁损100万元定金”的案例亦开始闪现。

学区房真的要消失了吗？为了“消灭”学区房，政府到底做了些什么？我们具体来看看。

各地调控政策

北京：教师轮岗制度加多校划片区

2021年8月25日，北京召开“教育‘双减’工作新闻发布会”，正式披露了即将实行的“教师轮岗制度”细节。这次发布会关于教师轮岗的要点：

1、校长、教师全部轮岗：所有距离退休时间超过5年的，且在同一所学校任职满6年的公办学校正、副校长、在编在岗教师，原则上都要进行交流轮岗。

交流的主要形式包括区域内校长交流轮换、骨干教师均衡配置、普通教师派位轮岗三个维度。

2、交流主要包括两种类型：一是城区完善学区（教育集团）改革，着力推进跨学区（教育集团）交流轮岗。过去以单一学校、班级为孩子提供服务的供给方式，调整为学区集团的供给，让孩子能够享受到更多的资源，见到更多的老师，这实际上是供给主体的变化。缩小区域内校际差距，推进学区（教育集团等）内校际间师资均衡配置。

二是远郊区全面推进交流轮岗。在全区范围内，推进义务教育学校校长交流轮换，区级以上骨干教师均衡配置，普通教师派位轮岗。除此之外，在校际、集团之间，甚至区域之间，通过双师课堂等方式将优秀的老师、学科课程和作业布置向薄弱学校和地区输出，促进教育优质均衡。

3、北京东城区、密云区作为试点，第一个开始进行教师轮岗。在2021年年底之前，再启动六个区的干部教师轮岗交流试点。其中东城区本学年度实现干部教师交流轮岗不少于2000人。力争用三年时间，建立起满足需求、科学顺畅的教育人才配置与使用机制，实现东城区义务教育阶段学校干部教师100%交流轮岗。

北京普高率最高的三个区是东城区、西城区、海淀区。此前，西城区已经实行了单校划片区到多校划片区的改革。而更早之前，北京海淀区、东城区自2019年1月1日起，已经由单校划片改为多校划片。

2021年7月2日，不少北京市西城区幼升小的学生家长陆续接到了调剂电话。他们被明确告知，2020年7月31日后的购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

一大批2020年7月31日后巨资买下德胜、月坛和金融街三大顶级学区学区房的家长们，在按要求登录西城区教育考试中心官网登记意向学校时，意外地发现原本可以进的“牛小”基本都已经没有学位，只能选择片区的普通小学。

这一举措来源于2020年4月西城区教委发布的《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确指出自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

为了彻底给学区房降温，西城区此次做法堪称惊艳，因为严格执行多校划片后，分配到哪个学校，没有规律、不能干预，完全公平摇号。“买家违约，宁损100万元定金”的案例开始闪现。

深圳：拟推大学区招生、建立教师交流制度

深圳学区房遭遇致命打击的原因在于，7月31日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称意见稿）在深圳市人大常委会网站公开征求意见，其中提到，深圳拟推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

注意，深圳是本轮第一个提出教师交流制度的大城市。

上海：房屋挂牌价需政府核验

2021年7月16日，上海市房地产交易中心发布《关于进一步规范存量房房源核验及信息发布工作的补充通知》，明确自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。按照新规，房屋对外挂牌价需通过政府核验后才可挂出；未能通过核验，报价虚高的房源，中介不得对外发布。

上海新政实施约一个月后，据证券日报报道，近期不少价格畸高的学区房已经下架。

合肥：学区房限购＋限价

8月24日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局官网接连发布二道楼市新政——《关于深化学区房调控政策的通知》、《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》，规定自8月25日起，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，在合肥市第四十八中学、屯溪路小学、第三十八中学、和平小学学区范围内购买二手住房，以及建立热点学区房价格指导机制。

这并不是合肥第一次细化到对具体的学校学区内二手房进行限购。早在今年4月，合肥《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（亦称“新政八条”）出台，当地“顶级学区”、几所历史悠久的牛校，包括南门小学、红星路小学、六安路等学校本部及分部，以及西园新村小学、一六八中学初中部，就都被纳入限购，“劝退”了拥有2套及以上住房的家庭。

自2021年4月6日起施行的合肥“新政八条”规定，在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。“新政八条”并明确，暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。

中指研究院合肥高级分析师申德前对媒体指出，8月合肥学区房调控政策的出台，是继4月6日“新政八条”中涉及住房限购措施的再深化。在原先滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区等限购区域以及其他区域指定的17所学校学区二手住房限购的基础之上，再增加4所中小学学区二手住房限购。两次学区房调控政策针对的群体均为拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。

此次合肥调控打出的组合拳，将学区房限购与限价绑定到了一起。《关于建立热点学区二手住房交易指导价发布机制的通知》规定，建立热点学区二手住房交易指导价发布机制，以住宅小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。

根据《通知》所列，限价区域包括瑶海区、庐阳区、蜀山区、包河区、经开区、高新区等6个行政区，16组小学+初中组合的学区房。这意味着，合肥以独有的方式，将二手房指导价这一新政专门“针对”学区房定向实施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》采访时指出，“过去很多城市，并没有明确针对学区房采取指导价，一般表述是针对热点楼盘落实指导价。而此次合肥政策以热点学区对应小区为单元，委托专业机构参照近两年实际成交均价，综合评定交易指导价，适时对外发布，引导市场预期。此类学区房既面临了限购政策，也面临了限价政策。两项管控齐发力，真正打压了各类炒作和投资投机行为，确保此类房源后续定价理性。”

为何对学区房下重手？

“学区房”，这三个字绝不简单，它包含了上学和住房两大最重要的民生问题。只要高考制度还是最重要的选拔人才的途径，上好的学校、选好的老师一定是中国家长头等关心的事。而在中国，上学一般是就近原则，户籍和住房在哪就会就近分配到最近学校读书。既然住房位置能够决定孩子的入学资格，而住房又是通过金钱购买可以实现的，经济实力雄厚的家庭就会争先购买升学率高的学校对应的房子，“学区房”概念便持续热度膨胀，越炒越热。教育资源分配逐渐演变成了按照经济实力进行分配的原则，经济优渥的家庭更容易获得顶尖的教育资源，这一现象割裂了社会情绪，加剧了教育不公平，加剧了家长和学生的焦虑。

另一方面，炒作“学区房”，显然并不符合中央“房住不炒”的指导思想。自2016年年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”后，“房住不炒”开始成为中国房地产调控的一个主基调，此后多次中央层面的重大会议中都曾提及“房住不炒”。在当前严控房价大涨大跌的前提下，学区房的炒作会给二手房、新房市场带来不稳定影响。

学区房彻底凉了吗？

从现实中不难理解，狭义的“学区房”即指那些对应了顶尖教育资源的住房。而从另一个层面讲，既然全国的学校分配都是按照住房和户籍来进行分配的，某种意义上，所有的房子都是学区房。所以，诸多政策调控的对象主要针对的是与那些顶尖和较优质教育资源相对应的学区房。

从前文列举的调控政策看，单校划区正在退出历史舞台，多校划区、全区范围调剂是未来的方向。而跨区调剂存在一定的困难，比如，从轮岗制来看，要考虑到师资队伍的住房、交通、家庭等实际情况，不可能轮换到离家特别远的区域，否则会为教师们的生活带来困扰，产生新的问题。北京有过跨区交流的实践，影响了教师的生活质量，同时教学质量并未获得提升。所以，针对学区房的调控可能会影响小区域内的均衡性，也就是说，同一个学区内的教育资源将可能越来越接近，一些过去顶尖的学区房，拿北京举例，比如德胜片区这些高价房将受到影响。

知名房地产人士张大伟也认为，从政策的执行力度看，很多价格太高的学区房的确危险了，在北京市场来说，特别是西城和海淀。“但只要锁区存在，更大的可能性是削峰填谷。”

不过，从更大范围看，如果各区教育资源分布不均衡，家长们依然会在全市范围内挑选，尽量将房子买到教育资源更好的区，所以，教育资源的区域分布均衡至关重要。

而教育资源的区域分布和产业分布有很大关系，比如，北京的东西城集中了很多公务员子女，海淀的各大院校博士、硕士的子女，先天在接受家庭教育上就领先了其他区县。

有朋友家附近有个新建小学，之前升学率很一般。但是附近生源有30%是华为、中兴、东软等科技公司的孩子，经过十多年发展，居然成了区域内很好的学校。

又比如，北京芍药居北里的人大附中朝阳学校，2010年建校时一个年级2个班，2015年一个年级10个班，经过十年的发展，2020年一个年级发展壮大成22个班，附近的房子也变成了炙手可热的学区房，单价在8-10万元左右，部分小户型可以超过十万元。

所以，学区房的生态是发展变化的，拉长时间看，跟产业发展密切相关，同时也跟家庭教育密切相关，作为家长，与其为学区房焦虑，不如以身作则、言传身教，一个爱看书、看阅读的家庭，孩子大概率学习不会差。你们说呢？（来源：腾讯新闻）