封面图源:图虫创意

原创:胖虎
来源:米宅(ID:MizhaiPlus)
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杭州老友用四个词描述了他8月的心路历程:
惊吓、惊慌、惊喜、惊呆了!
1
杭州楼市有个惯例,新政后必有红盘潮,且每次都声势浩大。
8月5日,杭州购房新政落地。
8月9日,未来科技城红盘中梁沐宸院下预售证,新一轮红盘潮启动。
随后,红盘开闸。
亚运村三兄弟、未来科技城富力中心、时代滨江丹枫四季十几个憋了许久的倒挂红盘预售证逐一解锁,来势汹汹。
红盘数量超上半年1月和去年9月的红盘潮,登记人数超9万次创下历史新高,短短两周冻资约1800亿,神仙打架的场景再现。
杭州楼市要炸了,杭州人不淡定了。
刚需客田忌赛马式计算着红盘的报名人数,艰难的选择看似稳妥的红盘;社保巨子拼了老命都要凑钱去摇一摇错过再无的亚运村三兄弟。
上一秒还在庆幸迈过购房门槛的老友,陷入了惊慌之中,真难。
除了房票和资金,还需要拼运气、拼社保,如同一场高水准的竞技游戏,简直难哭了。
可在登记情况出炉后让人有些猝不及防,真真“薛定谔的摇号”。
火到爆的亚运村三兄弟出现了0社保入围,社保巨子毫无用武之地。
上一次加推中签率13.1%的建发书香印翠,本次加推192套房源,252户意向家庭登记,中签率高达76.2%!
天曜城上次加推中签率8.4%,本次0社保就能入围,中签率36.23%,无房中签率高达66.86%!
万科未来天空之城、中梁沐宸院、富力中心、星创城、万科前宸通通0社保入围!
惊不惊喜?
意不意外?
触发社保排序的红盘一只手数得过来,连亚运村三兄弟这样的现象级红盘都有销售直接在摇号群里通知,可以0社保登记,求关注。
去年望尘莫及的楼盘,一下子又唾手可得。
这剧本完全不对,说好的社保巨子大战没上场,说好的推一个火一个的红盘不红。
猜到了热闹的开场,却没料到结局,惊呆了。
2
8月5日的新政的确卡掉了一部分房票,20%或30%无法估计,但数字一定不小。
有意思的是,8月的9万次登记人数其实远超以往的红盘潮,把红盘潮的颓势推给新政不太合适。
根本上,还是没钱了。
有社保、有资格、但没有钱的杭州人大把的有,几十万、上百万的冻资真的冻不起。
杭州楼市资金损耗太多,资金匮乏很好理解。
第一,一季度杭州二手房大火,沉淀了一大部分购房资金。
第二,新政卡掉的很多房票基本上都是带着天量资金的投资客,准备在倒挂的杭州大展拳脚,没想到一下被新政限制住了,同时投资客的钱拦在了杭州之外。
第三,新政利好的社保巨子不是个个有钱的主,按照常理,在杭州多年差不多都有房了,即便有个别无房的,一定是自己的能力不足,同样是没钱。
有房的社保巨子不把手上的房子卖出去,就没有钱买新房,但杭州二手房自一季度以来一路下滑,再加上红盘潮不等人,卡住了很多社保巨子的钱。
第四,红盘中多改善盘,动不动就是500万起的房子,真正买改善的大都是有房家庭,再买既是二套,首付比例高,加上红盘扎堆延长冻资时间锁住了太多的资金。
害,有钱的要么没资格了、要么钱无法流动,有资格的要么没钱、要么二手房无法变现,杭州楼市真的缺钱了。
3
差不多自2015年到现在,杭州楼市经历了5年的强周期,火爆到不行,主观也好、客观也罢,似乎该进入下一个周期了。
承认一点,下一阶段的杭州楼市不太好过。
8月的红盘潮多少有点透支了杭州楼市的库存,值得买的楼盘被出得差不多了。
随着第二批集中土拍打补丁而来的现房销售政策,未来两年的红盘供应可能会进一步缩减。
倘若未来没有现象级的倒挂红盘压阵,杭州楼市对购房者的吸引力必定会减弱。
更糟糕的是,杭州的二手房市场正面临着非常尴尬的窘境。
一方面,杭州二手房自3月达到高点以后数据连续4个月下滑,掉头向下的势头非常明显。
奥体创世纪成交量下滑,有房源猛降350万。
未来科技城三兄弟月均只卖一套,均价最大跌幅43%。
三墩北万科西雅图挂牌80多套,一个月最多卖4套。
前有政策收紧,后有利率提高,杭州二手房需求急剧减少,房东心理预期降低,主动降价房源明显增加,持续下滑态势。
另一方面,杭州的老大哥上海已经开始规范二手房市场,尽管不是二手房指导价落地,但要承认上海离二手房指导价又近了一步。
纵观杭州的几次调控,几乎都是照抄上海的政策,上海有很多很细很复杂的政策,但并未直接遏住楼市的咽喉,但明显能看出打补丁越来越频繁,杭州也一样。
杭州楼市的热度来自一二手房倒挂,本就是一个畸形的市场,二手房指导价看起来非常顺利成章,更何况老大哥上海已经有趋势了。
倘若二手房指导价真的来了,对杭州楼市一定是致命打击。
4
有人说,杭州楼市要凉了。
但凉有很多种,或许是秋尽雁飞临窗雪,或许是乍暖还寒又复春。
客观上看,杭州的基本面是没有问题的,市场差的话,不过横盘几年。
唯一可以确定的是,下半年杭州的调控会越来越密集,未来更密集。
史上最严监管下,调控的普遍性加重,隔靴搔痒也好,真的管控也罢,很难停手。
更重要的是,中国的第一个“共同富裕示范区”落在了杭州,“因城施策”有了变数,过去模仿上海的自我调控或许行不通了,毕竟样板城市不是说说而已。
但调控只是一时,不可能决定一世。
真正决定房价的不是调控,是供需。
眼前看政策,未来是供需。
即便现在杭州的整个楼市环境,与前两年相比有很大的变化,但不必着急唱空,人口不断流入的新一线城市始终是值得的。
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