大家晚上好呀!

股市小白的福音:啥也不懂,也能靠这只基金稳稳赚钱的文章评论,我已经一条条的看过了,好了,我懂了,绝大多数妈妈还是小白
,看过了虽说知道原理,可还是不知道怎么买。
没关系,我知道了,下一步就要出“喂饭喂到嘴边”版本,带领大家从打开网页开始
,一步步手把手的教大家那些看不明白的名词,好了,期待下周吧!

这周又要说一篇关于时代大潮的文章,本篇文章有两个算式稍微难一点,可是揭示了理财中非常重要的底层概念,如果怕难就避开,那我整个文章就白写了,大家一定要趁周末好好看看:)
还没关注这个号的,欢迎关注:)

最近,被我鼓动着,毛豆姥爷终于把老家(我老家在北方一个三线城市)的一套比我还大三岁、租了半年也没有租出去、十年没涨的房子,挂在网上,准备卖了。
老房子的照片是童年朋友特意拍给我的:
这套房子卖完以后,毛豆姥爷决定听我的建议,配一些宽基指数和二级债基
就算是响应国家号召,把一些资产配置到资本市场吧。
就在几年前,好像从来没有人买房亏过钱,可是现在离开小城市的年轻人在试着劝说他们的父母,卖掉老家除自住房之外的其他所有房子。
房子是用来住的,不是用来炒的,人口向大城市、城市群迁移仍是未来30年不可逆的趋势。所以,可以推理出,对全国十几个人口吸泵城市以外的房子来说,也不是用来升值的。
我是觉得,在小城市中,除了自己、父母自住房以外的房子,换一种眼光来看,那些房子其实应该被视为金融资产。
既然被视为金融资产,那么就对收益率有要求。
很多人留着房子要么是为了收租金,要么是为了坐等孩子长大以后升值,但是小城市的绝大部分地段的二手房地产,长远看是没有未来的,对于人口流出严重的大部分东北地区,房价更是跌的触目惊心。
有的人说:东北房子跌了,可是我这里房子也没跌啊,不过是十年没涨了,还是老价格,至少我没赔钱啊!
嗯,和毛豆姥爷的观点一模一样。
不涨不跌,长期来看就是巨赔!
像毛豆姥爷挂出来的这套房,是我爷爷留给他的,开始我爸不想卖,他觉得虽然十年没涨,十年前八千十年后还八千,但没什么实际损失,卖它干嘛?
错了。十年不涨,就是巨赔,就是血亏。
大家不能学习毛豆姥爷的财商,他自欺欺人的认为他和通货膨胀打了个平手。
因为金钱是有时间价值的。同样是100万,10年前的100万一定比现在的100万值钱。
金钱的时间价值是理财中一个非常重要的底层逻辑,很多人到这里就绕不过来了,我必须详细讲一下。
假设你把100万存进银行,利率为5%,那么明年银行一定要给你105万才行。如果银行明年只还给你100万,你一定会揪着银行的大堂经理打架的,对吗?
这就叫金钱的时间价值。
所以,假设,毛豆姥爷十年前买这个房子的时候花了100万,我们按照5%的回报率来算,这房子十年后的今天,本应该值——
100万*(1+5%)10=162万!
啧啧!
在《白毛女》中,喜儿的父亲杨白劳曾经控诉黄世仁:你把我借的钱驴打滚,越滚越多,让我穷人还不起!
虽然黄世仁个人品质很坏,他强暴喜儿涉嫌刑事犯罪,可是杨白劳的控诉中,这个比喻是对的——金钱的时间价值好比驴打滚,往前滚,越滚应该越多才对。
那么,如果我想偷偷计算一下毛豆姥爷的房子10年不涨不跌,亏了多少,该怎么算呢?
这就要给大家讲一个很重要的概念,就是折现率。日后大家学习理财,一定会用到这个概念。
什么叫折现率?折现率就是未来的钱,折合到现在是多少钱。
你可以简单粗暴的理解为,就是和收益率反过来。
收益率是驴打滚往前翻。
那折现率就是驴往回打滚,也可以理解为驴的后滚翻。
好,毛豆姥爷现在的100万,相当于10年前的多少钱?
我们还按照5%的利率来计算。列一个驴往回滚的小学算式——
设10年前的钱为X,那么X*(1+5%)10 =100万
很轻易的算出,X=61.39万。
也就是说,现在的100万,只相当于十年前的61.39万。
换句话说,毛豆姥爷这十年来在这套房子上亏了38.61万!
这还是毛豆姥爷是全款拥有这套房子的前提下,如果有贷款,加上贷款利息,这套房子将亏的更多!
所以切记:不涨不跌的房子,长期下来一定是巨亏钱的。
而事实是除了一二线城市的大部分地区,全国三线和三线以下城市的房子,在人口红利消失、生育率下跌的状况下,将长期维持在不涨的速度。
结果会是什么?
队友看到我在电脑前吭哧吭哧的写到这里就乐了,他说:“看到这里,很多自媒体一定会夸张的讲了,说中国小城市就是生活在财富生态链的底端!你们不卖房子就是被割云云……”
我说:“我不愿意这么言辞激烈,我认为是这样:一个人的财务决策应该由他自己的大脑负责,不应该被别人忽悠。我刚才花了很长的篇幅给大家讲明白折现率这个理财中奠基的概念,就是让尤其是小城市居住的朋友们,算算——
自己的房子十年涨了多少?人口流入怎么样?未来十年会新增多少人?千万不要认为不涨不跌没什么损失。”
商业社会和信息社会,股权最珍贵
在我的好说歹说下,姥爷才同意卖掉他三线城市的非自住房。我忍不住想,为什么毛豆姥爷这一辈,会这么喜欢买房子?会这么不舍得卖房子?
一是因为,在1998-2016这些年内,买房子确实很少亏钱。
可是过去的经验不能指导未来。中国大部分地方的人都将越来越少,年轻人在向省会走、向富庶的珠三角、长三角等地方走,这部分地区的房产仍会因为附着在上面的土地价值与资源而升值,可是其他人口净流出或者没有新增人口的城市,就不一定了。
第二,中国老百姓很少进行除了房产之外的投资,是因为我们几千年来农业的传统,过分看中有实物、摸得着看得见的东西。
上一辈打工人,赚够了十年的辛苦钱,一定要回农村盖一座大房子,也是这个心理。
但经验是会失效的。
中国在向商业社会和信息社会转型,最珍贵的资产一定是股权、尤其是好公司的股权。
在未来的几十年中,股权投资,将成为无论在哪个城市的中国老百姓都能平等参与的最好投资对象,而不是仅仅一二线城市的居民凭房子才能享有的财富增值。
我之前隐隐很多写过中国人口转移的大趋势,说实话,我挨过骂,有几位生活在小城市的妈妈给我写私信,说你不就是因为生活在大城市而自傲吗?我们生活在小城市就不好了吗?
天地良心,说实话,这些财商文章,我绞尽脑汁写的争取让所有人都能懂,就是为了让广大生活在小城市的妈妈也能分享到财富的增值,我就是担心今后的房价将仅仅是一二线城市才会涨,让小城市生活的她们资产价值受到损失,我才来写这个财经号的。
目的不就是想让所有人通过学习知识来上车?
特别是我知道很多小城市的妈妈,留着老家的房子不卖,是给下一代准备的。
可是说句扎心的话,有点本事的孩子,以后是注定不会回老家的,他们要么出国读书,要么去大城市定居。如果你的孩子是独生子女,你将来大概率还会跟子女去大城市定居。
所以,希望大家和我一起来多学习财经知识,跟上财富分配的节奏,不让辛苦赚的真金白银被时间洗走。
当然,老家房子具体卖不卖,这里只是做一个大趋势上的总括,具体情况还要具体分析。
因为房产除了住宅之外,还有商铺、商住等其他类型的房产。现在大多数商铺受美团外卖的影响,被冲击的很厉害,但少数地段的商铺还保持着比较满意的出租率,作为资产配置之一留着也完全没问题。
本文只讲一个大趋势。大家还是要多学习,今后的文章会更透彻的讲很多知识,大家跟我学习几年,就更有数了,做决定也才会心里更有底:)
总之,今天的文章,大家一定要记住折现率这个概念——
金钱是有时间价值的,十年不增值就是巨亏!
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