原创：大白
来源：米宅（ID：MizhaiPlus）
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8 月 17 日，一直传要收紧的南沙购房政策，正式落实了。
就在一天前，8月16日，北方的大连也发布了调控收紧政策。
这两个城市一南一北，几乎在同一时间调控。
虽是凑巧，却也显示出当下中国调控的潜规则以及无奈。
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先看大连。
8月16日，大连发布《大连市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》。
主要有三点：
1、扩大限售范围内，增加限售年限。
凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购住房，新房网签备案之日起限售5年；二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。
与之前相比，简单说，只是把之前不限售的甘井子纳入限售范围。但甘井子依然不限购。
把之前新房限售从之前取得房证后2年延长到网签后5年；二手房从之前取得房证后2年延长到3年。
实际新房二手都是多增加1年限售。
2、降低土拍溢价率
降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率，达到溢价率后摇号或者竞配政策性住房，且配建的政策性住房不计入开发建设成本。
主要变化是“配建的政策性住房房企不计入开发成本”，用以降低商品房楼面价预期。
3、加强新建商品住房价格指导以及加强金融监管等。
比如严格实行新建商品住房预售价格备案制度，指导各开发企业合理确定销售均价，把握分期预售许可办理节奏，确保分期预售项目均价保持稳定，严格控制价格涨幅。
总的来说，这是大连多部门联合出台的调控组合拳，从供需、土地、金融、舆论同时下手，目标是实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。
初衷是好的。
但，把大连的调控新政放在全国层面来对比，力度不大。
如果当下大连楼市很火，这种力度的调控是有可能出现越调越火的局面的。
那么当下大连楼市是什么情况呢？
又为什么会在当下出这样的调控政策呢？
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上半年大连楼市的核心话题，一个是学区，一个是土拍。
在今年3、4月，大连确实迎来一波火热的小阳春，特别是高新的学区房涨幅惊人，但其它区域比如中山、沙河口、西岗的新房二手均表现一般，没有明显涨幅；
而远郊新区比如开发区老城、金州老城、旅顺老城也主要是地缘自住客户。
还有一些近郊热门板块的新盘，比如体育新城、大连湾，为了人气几乎都上了分销。
总的来说，大连局部市场确实很火，但，总体呈现冷热不均。
这也就是为什么大连调控力度不大的原因。
一没暴涨，二没全面火热，实在没有打击的空间。
但4、5月份开发商拍地情绪高涨，高溢价地块频频出现。
比如2月4日，招商蛇口以21.2亿元、溢价44%拿下大连体育新城一宗住宅用地。大连甘井子区泉水板块
5月21日，万科以总价8.16亿元，溢价率49%拿下甘井子泉水板块一宗住宅用地；绿城则以溢价率48.6%拿下另一块。
这些并不是个例。与当下大连供地不均有关，其中主城区供地占比不足20%，因此只要是主城地块都会引来众多开发商疯抢。
以上两点，也不断刺激新房市场，从而带动整个新房市场形成比价和上涨预期。
比如高新园区三发电项目因为楼面价和预期售价导致全大连在售项目都在给客户释放“华润三发电项目要卖四万“ 以此释放“我们就要涨了。我们准备涨了。”的市场预期。
所以这次新政直接从源头上降低中西沙甘的高溢价率。主要是为了降低高溢价土拍对市场的刺激。
但并不是为了降低地价。
新政对此的措辞是“各区要合理确定住宅用地出让底价，降低溢价率”，重点是降低溢价率。
这其实只是个数字游戏罢了。
想要溢价率高一点，就把底价定低一点，想要溢价率低一点，就把底价定高一点。
毕竟老百姓看不懂这些，主要是看溢价率的高地来判断地价的高地。
但其实，溢价率低并不意味着地价便宜，反而极大可能地价更贵。
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通过大连的调控，我们会看到一个北方弱二线的无奈。
从2016年均价9800到2021年7月均价1.6万，大连市唯一一个可以和西安一样在过去两三年持续上涨走出逆势行情的北方城市。
和西安的经历很相似。
大连的城市建设在过去3年也迎来翻天覆地的变化。
这背后过去3年功不可没的大连的土拍。
高溢价拍地，周边新房涨价，二手房跟涨，然后下一轮土拍维持溢价。
比如甘井子区西北路东侧地块，溢价率44%。则土拍第二天，该地块就带动体育新城板块各大开发商上调房源价格。
土拍火，房价涨，土拍更火，以此形成一个循环。
这个循环别说大连这样的弱二线不敢轻易打破，就是一线、强二线也不肯轻易打破。
但在高层一次次约谈，问责的压力之下，又不得不对市场的土拍热点进行约束，于是就会出现大连这种调控——
只是局部市场热，不是普涨爆火，所以调控力度很小，但很全面。
力度大了，就熄火。力度太小，不好看，所有尽量全面，反正上面要求的都限一遍。
但这还不是最重要的。
因为冷热不均，除了主城、近郊的局部热点区域，广大的外围新区供应量大，新房销售举步维艰，而大量的供地又在外围，如何激发开发商外围拿地积极性，这就需要分区调控。
最直接的就是像大连这样，主城区限购，外围新区不限购，把购买力驱赶过去，救市。
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再看广州也是如此。
17日广州的调控《通知》规定：
在南沙购买住房，需在符合广州市商品住房限购总套数规定，且能提供购房之日前1年在南沙区连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不得补缴。
其实广州从去年底开始逐步收紧各区购房政策。南沙虽然4月份收紧一次，却为本地客户留下不限购的口子。
所以你会看到：
一方面南沙在广州第一轮集中供地受到诸多开发商的青睐，楼面价屡被刷新，地价突破2.3万/平方米。
另一方面，在7月，整个广州新房网签套数只要7652套的情况下。仅南沙的网签量救市1201套，环比上涨23%。
这就是分区调控的效果。
再往大了说，因城施策也是同样的道理。
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虽然广州和大连调控的阶段不同，一个是大涨之后，一个仅是局部热点，但他们调控的大思路是相似的。
通过调控分流购买力，平抑市场热点。既是打压也是救市。
因此，结合大连、广州的调控，有以下3点建议：
1、不限购的区域谨慎购买，大概率是为了填坑。
2、即使是与主城接壤的不限购区域，价格也大概率没有优势，同等价格可在限购区买到更好的。
3、对于这种调控雷声大雨点小的城市，大概率城市价值也一般。
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