封面图源:图虫创意
原创:一棵青木
来源:远方青木(ID:YFqingmu)
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房地产开发商靠什么赚钱?
有人不假思索的回答,靠开发地块卖房子赚钱啊。
对,也不对。
靠卖房子确实能赚钱,但赚的很少,开发商的利润率其实被压制的很低,真的是一个辛苦钱。
但这些年开发商能获取暴利,发了大财,也确实是靠卖房子。
开发商靠卖房子能赚多少钱,要考虑一个重要的变量,就是房价的波动。
如果房价原地不动,开发商的利润是非常微薄的,如果能躺着赚大钱,政府也会强力管控。
但如果房价暴涨,那就不一样了。
每一个开发商,都持有天量的土地储备,以保证公司开发进度的可持续。
年销售额1000亿的房地产商,有三四千亿的潜在房子等待开发,这很正常。
卖1000亿的房子,按10%利润率算,也就赚100个亿。
多,但也不多。
因为如果房价翻倍,手里捏着的潜在房子,本来只能卖三四千亿,现在可以卖6000~8000亿。
这一下子,就是3000~4000亿的利润。
和这么庞大的利润相比,100亿算个毛线啊。
因此,在所有的房地产公司里,最重要的部门不是质量部门,甚至不是销售部门,而是投资部门。
谁能拿到地,谁牛逼。
开发商成功拍下一个地块,那是要庆祝欢呼的。
都是购物行为,你去商场里买个手机,不会特地开个派对庆祝一下吧,为什么开发商买到地就要庆祝?
因为地块这东西,买到就是赚到啊。
房价上升后,储备土地的恐怖增值效应,让中国所有的开发商盈利模式变得异常单一。
整个公司所有的架构,都是为了尽最大努力去储备土地,杠杆拉到极致,销售回款只要能勉强维持资金链就行。
所有的部门,都围绕增大公司土地储备这个目标去努力。
在保证资金链不断裂的前提下,能囤多少地就囤多少地。
卖房子才能赚几个钱,囤地才是发财之道。
每年开发一部分出来卖钱,那是为了维持现金流,以保证自己可以拿到高额的贷款。
现在国家出了新房限价政策来遏制这种行为,但过去没有。
在过去的20年里,谁敢囤地,谁敢极限囤地,谁发财。
开发商的身家从几亿到千亿只用了十几年,靠卖房子那点辛苦钱,怎么可能发家这么迅速呢。
赚的,都是土地和房价暴涨后增值的钱。
因为所有的房地产商都是靠这个逻辑发家的,所以他们才对土拍如此的痴迷,在政府几乎明着说房价肯定不准涨的前提下,依然疯狂的去抢地。
如果你是开发商本人,靠这个办法赚了十几年的钱,从区区一桶金变成了几十亿身价,你也会继续这么干的。
论玩杠杆,论吃时代红利,地产商是行家里的祖宗。
但这种发财的逻辑,因为恒大的陨落,彻底改变了。
恒大地产,不是中国最有钱的开发商,但却是中国囤地最多的开发商,土地储备行业第一。
根据恒大的公开财报,截止2020年12月31日,恒大总土地储备项目798个,总规划建筑面积2.31亿平方米
2020年9月,恒大副主席夏海钧表示: 
如果去化37%,能实现6500亿元的目标,如果去化超过50%,能够实现8000亿元的销售目标。
按这个数据反算,恒大的总土地储备是1.6万亿元。

这公司,规模真的很庞大。
2021年8月,恒大地产的董事长换人了,从许家印变更成了赵长龙。
从这一天开始,许家印的地产时代,正式结束。 
与此同时,恒大地产的法定代表人也换人了,从柯鹏变更为了赵长龙。

赵长龙何许人也,能从许家印手里接过恒大地产?还顺便接了法人代表?
随便一查,结果发现赵长龙身上背着几千条企业风险信息,简直多到吓人。 
这么一个人出来当恒大地产的董事长和法人,而许家印和柯鹏在这个风口浪尖紧急卸任,怎么看都有找背锅侠的意味,很难不让人引发种种联想。
就算这种种联想全是错的,董事长和法人紧急换人,怎么看都不可能是一个好兆头。
尤其是在恒大欠钱逾期,多处工地停工的新闻铺天盖地的背景下。 
为什么繁花似锦的恒大突然就开始大面积欠钱了?

以前的地产一哥是万科,后来换成了碧桂园,什么时候突然变成恒大了。
不声不响间,恒大的土地储备居然成了全行业第一。
2018年,万科喊出了“活下去”的口号,全方位降低自己的负债。 
而与此同时,恒大在全方位的增加自己的负债。

一瞬间,万科和碧桂园就被恒大给甩后面去了。
因为在2017年,恒大准备借壳深深房,从A股上市,找了1300亿资金当战略投资入股。
根据和1300亿战投方签的协议,恒大在2018到2020年,要实现净利润不低于500亿元、550亿元和600亿,然后每年分配至少68%的净利润给战投方。
另外,恒大承诺最晚要在2021年1月31日前重组上市,否则战投方有权要求恒大以原有投资成本回购战投方的股份。
这条件听起来很诱人,稳赚不亏,于是大笔资金蜂拥入账,关系不好你还拿不到恒大的战投名额。
于是,1300亿就这么到账了。
你以为这是恒大背了1300亿负债么?
当然不是,这是恒大增加了1300亿的本金。
恒大以前的负债率是90%以上,也就是1块钱干10块钱的事情,到了2020年底,那也是1.5元干10块钱的事。
拿了这1300亿本金后,恒大杠杆一上,直接就能干1.3万亿的事情。
毕竟从纸面上,战投方是在入股恒大,而不是借债给恒大。
因此,2018年万科喊着活下去的同时,恒大在疯狂的扩张,到处上杠杆,把这1300亿用最快的时间变成1.3万亿。
只要恒大能上市,这1300亿的股份可以在二级市场自由抛售,和恒大没有关系,所以恒大依然有千亿级的资本金,银行依然可以按规矩贷给恒大万亿级的资金。
只要资本操作一切顺利,很快就可以凭空变出万亿体量。
要是侥幸再吃到一波房价翻倍暴涨。。。
同志们,一瞬间,身家就可以翻几十倍啊。
我刚才说,论玩杠杆,论吃时代红利,地产商是行家里的祖宗。
现在你应该可以理解了。
这种极致杠杆的玩法,在任何行业都是死路一条,你要是敢用这么高的杠杆去开工厂,保证你骨灰都不剩。
但是在房价持续暴涨,最短不超过5年就一定会翻一倍的历史中,敢这么玩的房地产商都发财了。
只要能撑住5年杠杆不爆,自己就能瞬间碾压那些胆子小的同行,远远的把他们甩在身后,实现阶级跃升。
这个操作思路,其实和某些极端炒房客,如出一辙。
2020年,中央出台政策,严管房地产红线,遏制地产商的无序杠杆扩张。
中国恒大三道红线全中,资金链的综合危险度位居全国第二名。 
资金链如此危险,被央行点名,全方面贷款受限,这种大事不可能没有风声,恒大是不是应该提前甩卖资产以求保命呢?

并没有,因为恒大和1300亿的战投方签了协议,2021年1月前肯定要上市,否则就要还钱。
但由于中央对地产行业的严管,恒大上市已经成为了不可能,找谁通融都没用。
这1300亿是不可能还的,一旦抽离了这1300亿资本金,恒大的负债率就会攀升到一个极其可怕的数值。
100%的负债率听起来很可怕?
那1000%的负债率你见过没?
任何银行看到了这样的负债率,脑子没毛病都不可能继续贷款的,只会选择尽快抽贷。
抽离这1300亿资本金后,紧随而来的一定是万亿贷款的抽离。
整个恒大帝国,瞬间就会全部消失。
因此,在三道红线出台前,恒大逆向行之。
2020年上半年,恒大半年的拿地金额超过了2019年拿地总金额的一倍半,接近于碧桂园和万科集团同期的拿地金额之和。
这是最后一搏。
正常经营已经是死路一条了,索性疯狂冲刺,借疫情后美国大放水的机会,再博一把。
赢了,满盘皆活,自己一战封神。
输了,也和不博没有区别。
撑了半年,中国的房价居然没有应声暴涨,只有深圳这样的局部城市在蹦跶。
2020年9月24日,恒大撑不住了。
这一天,一份《关于恳求支持重大资产重组项目的情况报告》的截图刷屏网络,里面写着如果恒大无法借壳上市,那么就需要支付1300亿的本金,会直接导致恒大资金链断裂,引发系统性风险。
什么叫系统性风险呢?
这份文件里说,恒大有61.7万套已售但未交房的商品房,涉及204万业主,上下游合作企业8441家,还有各路金融机构接近500家,总共涉及近万亿的有息负债。
刷屏网络后,恒大强烈否认这份文件的真实性,于是我就不放截图了。
但9月29日,恒大宣布和1300亿战投里面的863亿签订了补充协议,战投方同意把持有的恒大股票转为普通股,长期持有。
换句话说就是自愿放弃恒大无法上市后要求恒大还钱的权利,这钱恒大不还了,算你们正式入股。

这863亿里,最大的一家是苏宁电器的200亿。
张近东讲义气,不让许家印还钱了,两人现场喝了交杯酒。 
2021年7月,苏宁电器资金链断裂,张近东辞任董事长,移交股权。

这么够义气,也没救活恒大。
因为搞定了800亿,还有接近500亿,同时还有三道红线。
于是在2020年下半年,恒大的拿地节奏紧急减速。
但,已经来不及了。
恒大用了所有的手段来进行资金腾挪,不过资金窟窿怎么都堵不上。
什么高息理财啊,打折卖房但不给网签啊,能用的招恒大都用了。
为了能尽快降低表内的有息负债,恒大甚至大量拖欠到期应兑付的商业承兑汇票,把钱拿去先还给银行,把自己从三道红线里抽离出来。
这边降了几千亿的银行有息负债,那边多了几千亿的商业汇票不兑付,整个就是拆东墙补西墙。
但大面积的商业承兑汇票拒不兑付后,看到新闻的银行也不傻,谁敢继续给恒大发贷款,自然是收回一笔是一笔,恒大的资金链压力一点都没有缓解。
撑到2021年8月,苏宁电器资金链断裂一个月后,恒大终于也撑不住了。
政府组织了大量企业和恒大洽谈,注入6000亿流动性,尽全力避免系统性金融风险。
但这6000亿不是白给的,是要用恒大地产的优质资产去换的。
其他企业资金也都很紧张,不是来做慈善的,恒大必须给一个很低的价格,割肉甩卖,这才有成交的可能性。
等恒大资金危机解除后,估计自己也不剩啥了,当年辉煌庞大的恒大地产,以后再也看不到了。
在许家印紧急卸任恒大地产董事长时,恒大副主席夏海钧在2021年8月11日,减持恒大汽车和恒大物业的股票,套现超过一亿港币。
减持很正常,但这位恒大副主席减持的时间点,却是恒大汽车的股价从70块钱跌到10块钱的时候。 
这是有多悲观,才会做出这样的选择。
而2021年8月,整个中国房价最能蹦跶的深圳,法拍房集体遭遇寒冬。
根据公开信息,以8月17日为例,深圳一半的法拍房都是流拍的待遇,连一个出价的人都没有,哪怕价格已经明显低于市场价。
恒大的这最后一搏,彻彻底底的失败了。
如果房价在2020年暴涨,上涨势头由深圳蔓延全国,那么恒大就彻底的活了,不仅能活,而且能直接成为真正的中国房企老大,一切资金危机都会全部消失,也不会给社会带来任何系统性风险,就和5年前,以及5年前的5年前发生的故事一样。
但对中国而言,即便这么做能救活恒大,5年后也会出现第二个恒大。
到时候涉事房企的规模,可能就会膨胀到5万亿,乃至于10万亿。
炸一个,比炸今天的5个恒大还要厉害。
因此,我们绝不松口,牢牢的摁住了全国的地产市场。
把杠杆加到极致,赌房价涨一波的恒大,最终还是炸了。
中国土地储备最大的房企炸了,对其他所有的房企都有强烈的示范作用。
今年8月,所有的房企拿地都突然谨慎了,土地流拍情况开始出现。
因为,土储最多的企业一定发财这个定律,被打破了,极致上杠杆的恒大,用一种壮烈的死法,告诉了其他地产商,此路不通。
在过去,房企是靠极致上杠杆,用极限手段拥有最多土地储备,坐等房价升值来赚钱的。
炒房客的发财模式也几乎是一样,无非是双方的现金流来源不同。
现在房企都已经看到了恒大的下场,开始兔死狐悲。
那么,2018~2020年疯狂上杠杆的炒房客,你们看到了恒大的下场么?
论房地产的储备,你们有恒大多?
真以为只有地产商会破产?


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