原创： 米公子
来源：米宅（ID：MizhaiPlus）
文章已获授权
如题，楼市调控乌云密布，政策密集而来，楼市下半年肯定是下行态势。
很多朋友一定有这个疑惑：我是不是该观望一下？
今天，就来解答这个问题，让各位白嫖一下，疫情期间嘛，时间宽裕，一旦解封就要忙了，且嫖且珍惜吧。
答案：

1、楼市整体下行是肯定的，
2、但城市的逻辑是不一样的，应对策略也是不一样的，
3、限价倒挂的城市，新房当然是要马上上车，二手房可以观望，
4、新房刚刚大涨、又刚刚调控加码、高位横盘的城市，一手二手房都建议观望一下，

5、如果是一个已经横盘超3年的优质城市，最多观望一半，
6、在一个缓慢上升的慢牛市场，不建议观望。
这就是今天的答案，下面来详细说一下，并举一下例子。

1
限价红利的。
调控之后，红盘集中上市。

杭州调控升级就是这个逻辑，这不，信达壹号院、亚运村、丹枫四季等诸多热盘即将开盘，但是，今年这环境变了啊。
从以前落户就可买，现在要落户+2年社保，参考深圳之前火热，改为落户+3年社保才可买房子，深圳楼市凉凉啊。
杭州不是调控升级了吗？

整体大环境不是调控更加收紧了吗？
信贷不是更紧了吗？
房企不是更难了吗？
杭州要不要观望一下？

杭州要不要等到年底再买？
杭州要不要等等？
是吧，你一定有这样的问题。

呵呵，你多虑了其实。
因为，你可以纠结 犹豫，甚至犯傻，聪明人不会。
刘德科说，把这些楼盘抓阄，抓到哪个买哪个就行了。
因为，你买不到！摇不到！很难买！

还想挑？
还有，广州不是也刚升级调控了吗？

你不是以前就对南沙纠结犹豫不看好吗？南沙的楼盘还能买吗？要不要观望一下？要不要看一下态势发展？

上一周，明珠湾横沥岛的葛洲坝开盘，20分钟，400多套房子一抢而空。
为何？

这两个案例有一个共同的特征就是：限价倒挂。
杭州信达壹号院限价48000，周边二手80000+，
南沙横沥岛葛洲坝限价36000，之前卖到45000，
所以，你观望毛线？观望二手降价到限价的价格？想多了吧？
这样的城市，这样的楼盘，是完全不需要观望、纠结、犹豫的。

杭州、成都、上海、南京、合肥部分、长沙部分、广州部分的限价倒挂机会，是完全不需要观望的。

你观望什么？
观望着限价每年提升吗？
观望着限价盘一个一个消失吗？
2
高位横盘的。
深圳2019涨一波，2020涨一波，迎来最强调控。

从以前的落户就可买，升级为落户+三年社保。
高价格+强调控=深圳楼市凉凉。
于是深圳二手成交腰斩，深圳楼市要不要观望一下？
要的。
经历了较高的涨幅，

迎来了较强的调控，
市场情绪急剧下降。
这样的高位横盘的市场，是需要观望的，你没有犯傻。
如，深圳

如，东莞
如，广州黄埔
如，浙江义乌
建议观望。
3
上升态势的。
有一些城市，基本面没问题，之前压制的好，没有经历强烈涨幅，也没有经历政策忽上忽下，市场处于慢热、慢牛的态势。
这样的市场，不需要观望。
因为，最差的情况，就是慢牛变成了不牛，但不会跌。
但，通常情况下，这样的城市只是略有降温，但不会冷，只是涨幅不及预期或市场由热转温而已。
观望的代价极大。
因为，这样的市场，在未来的市场下行周期中，会有更好的入场机会，观望的代价极大。

比如，无锡经开区。
比如，苏州姑苏、园区。
就是典型的这样的市场。
慢牛，可以淘笋，可以淘折扣。
观望，是有代价的。
4
棋盘超3年的优质城市。
还有一类城市，又和以上的分析不同。

有一些城市GDP过万亿，人口过千万，横盘已经超过3年，但市场依然不热，情绪依然不高，好像还没有到底，要不要观望？

比如，天津。
比如，郑州。
这类城市的答案也是不一样的：50%的观望+50%的不观望。
为何？
常识告诉我们，一个优质城市横盘超过3年，基本就是极限。

横盘2-3年就可能是一个入场窗口期。
比如2021年初的天津，和平区涨了10%，带动其它区域也涨，但随着调控升级，市场情绪没有大热。
比如2021年初的郑州，东区和金水涨幅也在10%，学区也涨了，但随着洪水、疫情，市场情绪又平淡了下来。
所以，该如何选择？

两个预判，

1、转折在前方，但不确定啥时候，
2、前方还有底，但不确定啥时候，
这样的市场，要具体分析，有的高有的低，机会不是普遍性，但机会是散落的，所以我说是一半观望，一半不要观望。
比如郑州，
东区的海马公园开盘，不需要等，

北区的康桥天越九章开盘，不需要等，

杨金片区的18000以下的楼盘，不需要等，
比如天津，
西青地铁旁边的宾水西，不需要等，

新梅江的品质盘，不需要等，
滨海中央商务区的，不需要等，
这样的市场要具体看，有些区域有些楼盘，建议观望，有些，不需要观望 ，需要当机立断下决定。

5
综合。

限价红利之下的城市或楼盘，完全不必观望。
高位横盘之下的城市或楼盘，建议观望。

慢牛态势确定的城市或楼盘，不建议观望。

横盘超3年的强二线城市，只能一半观望。
所以，市场不能一言以蔽之，不能用一句话来定论全中国的楼市。
我们承认以下几点，
1、调控越来越密集，前方还会更密集，
2、楼市下行周期，还没有到底，
3、但最终决定房价的不是调控，是供需，
4、调控只是一时，不可能决定一世，
5、所有的分析，眼前看政策，终局是供需。
所有，不要唱空所有人口净流入的大城市。
因为，供需会打你的脸。
而调控之下，供需矛盾是加大的，不是缩小的。
还有，观望，无非就是想等下跌，想买的便宜，我非常的理解。

小漏可捡，小便宜可占，但期待太高，真的会失望的，不信，你听。
8月9日，岳阳市政府下发《通知》要求，新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同；新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。
SO，你明白了吗？
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