由于近期美国房地产市场的热潮一波接一波,在美国主要城市购买楼房更加有竞争力了, 这也让不查收入贷款重新兴盛起来。今天我们来跟大家聊一聊不查收入贷款适合什么样的人群、必须要什么符合条件、流程和注意事项。
查/不查收入本质区别
查收入主要适用于有足够税表收入,一般是W2或1099收入的美国居民。所谓查收入,就是Lender以借款人的收入和房产价值来综合考核贷款申请。不查收入,同理就是不看借款人个人收入,所以无需提供税表和W2/1099, Lender主要以房产的评估价值和租金收入来考核贷款,所以要求这样的不查收入贷款必须是投资房,有出租收入。
不查收入如果是新购买一桩投资房,那么证明购买的是投资房的来源是借款人必须还有另一套自住房,那么购买的就是投资房(因为购买时并没有租约合同)。如果是重新贷款,那么就需要提供出租合同,以显示租金收入。不查收入需要提交的资料清单如下:
不查收入申请条件
1. 报税低的人:
例如开个人公司的老板,可能有各种节税措施,造成报税低。
2. 薪资收现金的人:
例如餐馆员工、建筑工。
3. 刚到美国的人:
可能收入较低,申请不到一般的查收入贷款。
4. 高净值人士:
不是拿固定薪资的人,却有高收入来源,或高价值股票。通常这类人也能透过税表完成一般贷款。
5. 自雇人士:
同样没有固定薪资的人,例如一名YouTuber、个人工作室的创作者。
总的来说,对于无法提供一般每月工资单的人,或有些人现金收入好,但税表显示收入不好,或是刚到美国的人,缺乏信用分、无固定工作的人,都可以申请不查收入贷款。
由于不查收入是不看个人收入,贷款审核主要看租金是否可以覆盖贷款月供,以及贷款金额最多不超过房产价值的65%或70%。这种不查收入贷款最低贷款金额必须不低于26万美元,按65%算房产价值通常要在40万以上。除此以外,个人信用分不能低于620。不查收入首付最低可以到30%,也就是LTV做到70%。
过户手续及审批时间
贷款提交申请后,一般2-3天内,Lender会给conditional approval, conditional on appraisal。这时Lender会去Order Appraisal, 我们会去Order Title/Settlement。如果Lender还需要补充资料,也是在这个时间段里补齐。当Appraisal和Title都完成后,就可以schedule过户时间。在这个过程中,title和Lender会反复核对过户金额,包括各种费用和提前预付的房产税,利息,保险等金额,以保证两边计算的过户金额是一致的。这些费用清单会总结在Closing Disclosure (CD), 我们也会帮客人把关核对这些计算,以确保最后过户金额是准确的。
现在过户已经简化到最低程度,目前我们过户的客人都是过户公司上门到家,整个过程大概半小时左右,主要是当面签署一些文件。过户前,如果有超过1000以上的付款(因为有税和保险的预付款),需要准备好银行的cashier check,其他就没有什么需要准备的了。过户时,再次核实一下各项费用和计算数字,然后签名完成。
另外有一些客户问道, 不查收入购买投资房, Lender如何知道是投资房?
在这里需要知道的是, 不查收入只能做投资房。如果是重新贷款refi, 投资房可以通过租约lease agreement 来说明。那么购买purchase, 需要提供购房合同(而且特别注意到是,购房合同里不能填写owner-occupancy, 就是在合同中要注明此房的购买不能用来自住,一般合同都会有一条关于自住还是非自住),同时借款人名下还有另一套自住房(这个通常可以通过信用报告可以体现出来)。
过户费用有哪些
过户费用主要有这么几项:Lender underwriting审核费,评估费,Lender产权保险费,政府transfer tax费(一般分State和County),经纪费用以及产权调查费,产权过户费等。各州收费不太相同,但一般说来,40万的贷款这些费用大概是4000-4500左右。
不查收入利率
「信用分数」:每个人能拿到的利率都不太一样。信用分越高,利息相对就会越低
「首付款」:另一个影响利率的是首付多少,20%、25%、30%、40%,都可得到不一样的利率,不同的不查收入项目也会有不同的利息。
同样,贷款人可以选择3年、5年、15年、30年等不同期长的贷款。不查收入贷款,近期的利率可以做到3.875%,30年固定,买房或重新贷款refi均可。
非公民怎么申请
如果您是外国人(非美国居民),也有两种选择 -查收入和不查收入。查收入是指用您国内收入(需要会计师或单位出具收入证明)、银行流水和房产情况来进行审核。所有文件需要翻译成英文。
外国人不查收入,和上述美国居民不查收入条件一样,可以申请到的利率也是一样的。
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