房地产，是一个民生问题。房子是居住品，不是金融产品、更不是投机产品。
大城市、新市民、青年人的居住需求，需要切实满足。尤其是人口净流入的城市，在人才引进、落户放开的背景下，越来越多的“年轻力量”在涌入，解决这部分人的居住问题，事关城市的未来。
在这样的大背景下，房地产调控，正在进入纵深阶段。从前端的土地、开发市场，向租赁和物业市场递进。之后，不仅是开发企业、销售市场，二手房、物业服务都不排除会出台更有针对性的政策措施，整个产业链上，将迎来全面的整顿。
01
进入7月之后楼市迎来新一轮调控风暴
2021年7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。
针对保障性租赁住房，会议提出：
1，要把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务，坚持一切从实际出发，解决好大城市的住房突出问题。
2，把握好保障性租赁住房的政策重点，明确保障对象，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。
3，坚持“保基本”，以小户型为主，注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。
4，因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。
针对房地产调控，会议指出：
1，要高度重视房地产工作中的新情况新问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2，城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。
3，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。要持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象。
在7月22日的央视新闻中，围绕前不久国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，住房和城乡建设部有关司局负责人强调，各地要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，切实加强保障性租赁住房供给，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。主要内容有：
1，今年10月底以前，城市人民政府要确定“十四五”期间保障性租赁住房的建设目标和年度建设计划，向社会公布。新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
2，保障性租赁住房项目要全部纳入住房租赁服务管理平台统一管理，所有的项目要纳入工程质量安全监管，保障性租赁住房要符合小户型、低租金，面向新市民、青年人的要求。
3，在积极推进保障性租赁住房工作过程中，各地要坚决防止保障性租赁住房上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名骗取优惠政策或违规经营。省级人民政府要加强对城市发展保障性租赁住房情况的监测评价，并且将监测评价结果纳入对城市政府的考核。
4，针对房地产调控问题，各地要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
5，下一步，将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。
6，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
7，住建部等八部门已经下发了通知，要求对房地产开发、交易、租赁、物业等各个环节进行违法违规行为的查处，维护群众合法利益。
7月23日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等8部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，聚焦人民群众反映强烈的难点和痛点问题，加大房地产市场秩序整治力度。通知提出，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
随后，针对地方楼市的政策也开始不断涌现。
上海，7月24日，上海明确住房赠与行为纳入楼市限购范围，赠与住房5年内记入赠与人拥有住房套数，精准打击炒房乱象，坚决堵住楼市炒作漏洞。
无锡，7月26日，无锡住建局发布关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，正式采纳二手房参考价。
深圳，7月28日，深圳市房地产中介协会发布通知，对涉嫌隐瞒房产关键信息、诱导消费者购买“产办公寓”、使用“气球贷”，伪造假流水等违法违规行为将予以坚决打击。
武汉，7月29日，武汉出台 " 凭房票买房 " 新政，进一步规范了对限购区域购房资格证明的认定，并要求在获得购房资格认定结果后即时锁定，一段时间内仅能报一个楼盘。用新规明确拒绝无效申购、炒房。
杭州，7月30日，杭州市规划和自然局发布了第二批住宅用地集中出让公告，要求土地供应向星城倾斜、调整竞价规则、开展“竞品质”试点、并细化商服用地要求，对房企拿地作出更多限制。
北京，8月5日，北京市住建委发布关于进一步完善商品住房限购政策的公告，明确夫妻离异的，若原家庭在离异前已拥有2套及以上住房，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购房。
成都，8月5日，在严格认定赠与住房行为的限购标准方面，若赠与人具备购房资格，赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。若受赠人不具备购房资格，则赠与的住房自产权登记之日起5年内，仍计入赠与人家庭住房总套数审核购房资格。
上海，8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，即日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。上海二手房从房源价格到贷款额度审批形成新的体系。法拍房方面，上海年初正式将法拍房纳入限购范围，法拍房市场热度趋冷。
随着上述关于持续整治规范房地产市场秩序的通知的对外公布，各主管部门更明确了要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。
02
呼之欲出的房地产税立法
回顾2020年5月18日，中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。意见指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。
税收，是再分配的手段，也是调节经济、引导市场的工具。中国现阶段设计非营业性住房房产税，必须紧紧围绕“房住不炒”这个中心，引导市场弱化住房的资产属性，回归商品属性，形成正常的市场供求关系，降低房地产行业对社会资源的过度占用。此时征收房产税，扩大税基和增加税收不是主要目的，调节和引导市场才是主要目的。因此，税率固然重要，如何征收则关系到“房住不炒”的目的能否达到。
房产税要引导市场向“房住不炒”转化，需要平衡多方利益，专家指出：
1，必须保持房价基本稳定。这是整个经济发展的需要，也是房地产市场转化的必要前提。要防止房价暴涨，也要防止房价暴跌。房价暴跌，不仅会产生大量的负资产群体，同时会造成银行大量的不良资产，从而拖累整个经济。
2，要给无房户以希望。一方面要增加保障房供应，满足低收入群体的住房需求。另一方面，要打破人们把房产作为投资品的迷思，让非理性囤房负担更大的成本，平抑扭曲的需求，遏制房价脱离真实需求非理性上涨。再一方面，各地根据人口变动情况，适度增加土地供应。
3，要保护有房户的基本利益，同时促使其理性地向市场出售多余房产，增加市场供给，平抑市场非理性的涨价预期。一些居民囤积了比较多的房产，原因复杂，但总体上是合法行为。房产税不能让他们有被剥夺的感觉，从而恐慌性抛售房产，造成市场混乱和踩踏，进而形成数量不小的负资产群体。
在实际征收房产税的操作层面，专家们的一些建议，值得参考： 
1，房产税免税部分可按户均/套来计算，而不按人均面积计算。比如，每户可以有两套或三套免税房产。
2，具体免税房产，由业主自己确定并报税务部门。
3，超过免税部分的房产，梯次纳税。比如，超过免税部分的房产，可以按套数确定不同的税率。
4，在确定户均免税住房套数的基础上，确定总免税面积。比如，户均三套免税住房，总面积不超过800—1000平方米。
5，纳税部分的房产应按市场价进行估值计算应纳税额。
住房作为消费品，是以家庭为单位消费的。中国家庭的居住人口，不能简单按户籍人口计算。人们对住房基本需要的内涵已经发生了变化。因此，按人均基本居住面积计算住房免税部分，并不科学，也不公平。
拥有更多房产的人，往往都是把房产当作投资品在囤积，这是偏离了“房住不炒”的本源。这些才是房产税需要调节的对象。如果按套数免税，有房户，特别是在免税套数以内的有房户，不用再计算自己的人均居住面积，心里就安定了。即使是拥有房产套数超过免税套数的居民，因为免税部分完全能满足居住需求，心理上对征收房产税也不会有太大抵触。同时也会理性看待自己拥有的多余房产，有计划地出让，而不会恐慌性抛售。
实行这样的房产税政策同时，各地根据市场情况制定并适时调节按揭贷款政策，增加保障房和商住房土地供应，可以更稳妥有效地促进房地产市场向“房住不炒”转化。
03
稳地价要求从源头调整城市土拍规则
房住不炒，稳房价要从稳地价开始着手。2021年8月10日，自然资源部召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及到：
1，商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质。
2，建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管。
3，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价。
4，到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。
从8月5日开始，多个城市土地出让中止或延期，让政策调整的预期变得更强烈了。
8月6日，深圳暂停原定8月9日集中出让的第二批次集中供地，共计22宗，已交纳的保证金也原路退回。
8月10日，天津宣布其第二批集中供应的61宗地块，拍卖活动延期，限价也有所下调。
8月11日，青岛发布公告，将7月30日公示的第二批次集中供应的100宗地块“终止”拍卖，再次实施公开出让时间，公告另行通知。
除此之外，其他5座已发布二次供地信息的城市中，上海仍未确认具体出让时间。杭州、苏州均到9月前后才进行。
在第一批供地溢价率过高，竞争过于激烈的背景下，对地方土地供给机制的调整，是大势所趋。
结合22个重点城市的土拍规则来看，南京和无锡部分地块溢价率上限超过15%。合肥、郑州、广州等城市部分地块试点“摇号”出让且溢价率上限设定较高，预计第二批集中供地土拍规则将有所调整，其中福州目前已挂牌，短期内或将中止调整。杭州土拍规则虽然有所优化，但出让方式仍为“竞无偿移交政策性租赁住房”，土拍规则调整预期仍在。厦门、深圳等城市或将在后续批次对土拍规则进行调整，转为“摇号”或“一次报价”。重庆、武汉首批集中供地市场较热但土拍规则宽松，后续批次集中供地或将限地价并严格溢价率，建立房地价联动机制，采取摇号等方式。
一次性报价或摇号，也预示着将有更多城市“禁马甲”，首批集中供地广州、苏州等部分城市也采取“摇号或一次报价”模式，但优质地块热度仍高，预计部分热点城市会通过提高保证金比例，严格禁马甲等方式，降低土拍热度。
中央政治局会议除了重申“房住不炒”基调外，还重点关注大城市租赁住房问题，其中重点22城也多为发展保障性租赁住房城市，土拍规则由“竞自持租赁住房面积”转为“摇号或一次报价”，或将推动重点城市增加住宅用地配建租赁住房面积比例。
重点城市土拍规则调整，企业拿地将更加理性，叠加中央加强购地企业资格和资金审查，重点城市土地市场将明显降温，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。
对房企而言，土拍严控溢价率，以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式，或将降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。同时，“摇号”等模式也为中小型房企带来投资机会，重点城市拿地窗口期或已到来。
04
房住不炒基调的政策对未来房地产市场的影响
近年来的房地产市场，因为房住不炒的定位，已经对房市相关者的心态、预期、入手方面产生了根本的影响。主要有以下几点变化：
1，从政府角度来说，未来的住宅体系和居住政策，都会坚持居住为第一属性，尽量保证人们有房住。政府提出坚持住房中“住”的属性，而非“房”的属性，这将成为未来我国楼市调控的政策基点。政府增加很多租赁房源的供应，全面地推进了共有产权房这种之前不太会被人们从心理上接受的新事物。这已说明，政策的着眼点已经彻底地改变了。2021年1月1日，正式生效的《民法典》，在物权篇中新增了“居住权”。居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可以长时间乃至终生居住。
2，住房制度会越来越向租购并举倾斜。这个趋势在2018年就已经展现出来，租赁需求越来越被重视，解决租赁矛盾的政策越来越多，围绕解决租赁痛点制定的政策体系也将越来越完善。中央政府和地方政府在税收方面会更多地提供支持，进一步降低租房负担。
3，住房的政策调控和体制改革、金融改革将采取分类实施的策略，政策长期化将成为主流。无论是在房地产开发、交易还是持有或租赁方面，以后的政策调控都会偏向长期、稳定、高效，短期政策会越来越少出台，这就是长效机制的生成。有效的长期政策是保证市场持续增长的基础，既有助于满足人民对房屋居住的各种需求，也有助于管理人民对住房的预期。
4，在房地产市场转型的过程中，限购、限贷、限价、限售将会成为核心政策。2021年初深圳出台的二手房成交指导价，属于限贷的加强版，随后多城争相效仿出台。源头的土拍规则会更具体，更有针对性。不仅会在土拍规则上做严格要求，还会针对拿地企业进行审查，不符合要求的房企，将很难在集中土拍现场现身。
5，相关部门最终会出台房地产税政策。房地产税是对满足基本生活需要外的房屋征收，刚需住房基本不受影响。房地产税的征收在纠正社会财富分配不均方面起着重要作用，将用来调控住房资源占有不平衡的问题。同时，房地产税也会给地方政府提供一个长期的、稳定的、可预期的税收来源。
6，房价一直上涨的时代将不再。之前政策朝着最好每个人都拥有一套产权房的方向努力，结果是令市场上供需双方打配合，共同推高房价。现在不同了，房子能住就可以，有没有产权没关系。买得起房子的人还会去买房，但租房子的人也变多了，相当多的房子不会进入流通市场，而是成为长租供应的来源。未来房价不会继续朝着单一的上涨方向行进，很可能会进入横盘区间，保持稳定，在个别地区甚至会呈现下降局面。
05
提升经济活力的前提是年轻人有消费能力
据统计，中国的城镇户均房产保有率已达到96%，户均房产持有量达到1.5套，与此同时有大约40%的家庭持有二套房，有10%的家庭持有3套以上房产。这意味着老百姓有钱都投到房地产上去了。
任凭“房住不炒”的政策一直在推行，但房价就是不降，老百姓就是要买房。大多数人都笃定，房价可以跑赢通胀，房价可以一直涨下去。他们相信：政府不敢，不能，也不愿让房价降下来。
正是因为这个理念，中国人大部分的存款、借贷，几乎都压在房子上。即便你再高的收入水平，也经不起买房这个巨大开支。很多人表示，一旦买了房，其他方面都不敢花钱了，连孩子都不敢生了。衣食住行，一个住就能占据将近3/4的收入。
2021年的第一季度，全国房地产贷款余额达到50.03万亿元，同比增长了10.9%。与此同时，个人住房贷款余额达到35.67万亿元。目前中国的居民杠杆率达到了72%，这已经是多年来持续攀高的态势了，从2020年开始，负债率踏上一个新台阶。
实际上，现阶段几乎每个人都是炒房客。每个人成为炒房客，也都是有原因的。一方面，过去30年，房子确实是跑赢通胀的，而且，不少人也在炒房的过程中，实现了财富自由。另一方面，现实因素又让最具有消费能力的年轻人，陷入困顿：如果你不买房子，你就是个失败者。
经济的活力，是由三个“要素”构成：年轻的人、热钱和新技术，而年轻人是其中权重最大的。当年轻人都不愿意消费，都在想着躺平的时候，那么要实现经济增长，也将是一句空话。
房住不炒，已被提到了历史的重要议事日程上。
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政治局会议重磅表述
2021年7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议主要内容如下：
当前全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋复杂严峻，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。做好下半年经济工作，要坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，深化供给侧结构性改革，加快构建新发展格局，推动高质量发展。要做好宏观政策跨周期调节，保持宏观政策连续性、稳定性、可持续性，统筹做好今明两年宏观政策衔接，保持经济运行在合理区间。积极的财政政策要提升政策效能，兜牢基层“三保”底线，合理把握预算内投资和地方政府债券发行进度，推动今年底明年初形成实物工作量。稳健的货币政策要保持流动性合理充裕，助力中小企业和困难行业持续恢复。要增强宏观政策自主性，保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。做好大宗商品保供稳价工作。
要防范化解重点领域风险，落实地方党政主要领导负责的财政金融风险处置机制，完善企业境外上市监管制度。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。
推进基本养老保险全国统筹，落实“三孩”生育政策，完善生育、养育、教育等政策配套。
by 复旦大学绿庭新型金融业态研究中心 
<参考资料>
新华网：中共中央政治局召开会议 分析研究当前经济形势和经济工作
人民日报：坚持房住不炒定位，八个字了解房地产最新政策
第一财经：住建部央行喊话“房住不炒”，下半年楼市调控定调了
中国房地产报：高溢价卖地违背政策初衷，集中供地新规调整在即
丁祖昱评楼市：中央坚持“房住不炒”基调，房地产市场还将继续收紧
中指研究院：中央完善“稳地价”机制，这些城市土拍规则或将迎来重大调整

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