投资热点 | Newton/Somerville投资房

2单元Newton房产

这绝对是一栋可以直接交钥匙的优质投资房。这座以前房主自住的两户住宅于 2018 年进行了全面改造，质量很好。两间公寓均设有带花岗岩台面、不锈钢器具和燃气灶的厨房。每个单元都有现代瓷砖浴室、单元内洗衣房、恒温器和中央空调。一楼的一单元包括两间卧室和一间浴室，现已出租。Unit 2 目前空置，横跨二楼和三楼，有四间卧室和两间设备齐全的浴室。这些系统已经完全更新，具有单独的燃气表、单独的电和热水器。室外有六个停车位，每个单元三个停车位，交通便利，位于 Newton Corner，可快速前往Soldiers Field Road、Mass Pike 和前往波士顿、剑桥等地的巴士路线。

房屋基本信息

类型

Multi Family

停车位

6个室外车位

建造年份

1874年

卧室

6个

房屋标价：$1,049,000

户型：Unit 1：2室1卫 Unit 2: 4B2B

居住面积： 2,814Sq. Ft

建造年份：1874年

地产税：$9,676/年（2020年）

预计租金收入：$5,700/月（Unit 1: $2200, Unit 2 $3500）

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位置及周边

该房产旁边就是公路，到达Cambridge和城中心非常方便。附近还有很多优质的小学和中学。评分都是7分或者8分。

Newton 牛顿市距离波士顿市中心只有7英里, 环境优美安全。
这里居住很多家庭和附近上学学生，租金收入稳定。

投资回报率模型

在模型中，我们考虑了1%的空房率，以及水电费，房产税，保险，垃圾处理等支出，这时营运净收入（NOI）约为每月$4,253。此房产的Cap Rate(资本收益率）为4.87%。

因为房产仍有议价空间或者未来租金上涨的可能，疫情之后，房租有进一步上升的可能。上图为情景分析（Scenario Analysis）显示了当房产售价或者每单元月租金变化时的资本收益率，资本回报率可以达到5%以上，是一个很优质的投资机会，每年净收入可以达到5.1万美金。

Somerville三单元房产

这是一个梦想的机会！这美丽三个家庭充满魅力和个性，可随时入住。所有单元的结构都相似，每个单元可以作为2个或者3个卧室1个卫生间的房型。拥有硬木地板和非常宽敞的起居空间，以及许多原始木质细节、自然充足的光线和通透的天花板。此外，所有单元都提供大厨房，并可轻松前往用餐区。更新的供暖和电气系统，以及一个地下室区域，为所有居住者提供额外的浴室、洗衣房和充足的存储空间。

从三个大型后廊和一个两车位车库可欣赏到令人惊叹的城市景观，车道最多可停放四辆车。位于非常理想的东萨默维尔社区，距离沙利文广场仅几步之遥。方便到93公路。这所房子是自住或投资房产的绝佳机会。

房屋基本信息

类型

Multi Family

停车位

2个车库和4个室外停车位

建造年份

1900年

卧室

9个

房屋标价：$1,275,000

户型：Unit 1-3: 3B1B

居住面积： 3,924 Sq. Ft

建造年份：1900年

地产税：$11,605/年（2021年）

预计租金收入：$7,200/月

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位置及周边

距离橙线地铁站Sullivan Square方便，步行几分钟就可以到达。轻松到达波士顿市区。房产附近即将在明年建成新的绿线地铁，潜力巨大。
Somerville是大波士顿地区人口密度最高的城市之一，居住着众多周围大学的学生和科技工作者，该房产所在位置，位于Assembly Row购物中心附近，十分繁华，周围众多超市，步行就可以到达Stop&shop超市，附近餐厅，商店，银行应有尽有，生活十分便利。
公寓所在的Somerville地区临近哈佛大学，MIT大学，Tufts大学。开车10分钟左右即可达到。

投资回报率模型

在模型中，我们设置空房率为3%，以及房产管理费，维修费用，房产税，保险，水费等支出，这时营运净收入（NOI）约为每月$5,369。此房产的Cap Rate(资本收益率）可以达到5.05%，是很优质的回报率。

上图为情景分析（Scenario Analysis）显示了当房产售价或者每单元月租金变化时的资本收益率，随着经济复苏，学生返校，租金收入的上涨，或者议价空间的出现。Cap Rate(资本收益率）可以轻松达到5.2%。考虑到优质的地理位置，这是一个很好的投资机会，每年净收入可以达到$6.44万美金。