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本文转自微信公众号聪明投资者(ID:Capital-nature)
现在中国就剩下一个最大的泡沫,叫房地产,也号称最坚硬的泡沫。

房产税是大势所趋,房产税是调节收入分配很重要的手段。

金融政策的收紧一定会带来房地产销售的下滑。从房地产销售、开发商资金的回笼,拿地、预售、投资,整个链条有一个传导过程。
中国房价的普涨时代已经过去了,未来房价是分化的,往都市圈城市群区域中心城市分化,大家如果一定要买房,就跟着人口流动去买房。

以上,是经济学家任泽平,8月9日在线上交流中,分享的最新精彩观点。
未来公共政策可能调整
房产税是大势所趋
最近我们的公共政策开始从过去的效率优先,到现在的更加重视公平。怎么重视公平,肯定要推出一系列的公共政策。
我给大家做一个预测,未来中国有些公共政策可能要出现一些调整,大家拭目以待,这些政策可能会推出来:
一个房产税,房产税是大势所趋,房产税是调节收入分配很重要的手段
比如你占有了10套房子,你就要交更多的税。我们现在在存量环节、持有环节没有税收,你有10套、100套不用交税。
未来消费税会进行改革,尤其是奢侈品消费税
还有我们的教育、医疗、社保这些基本公共服务的改革。
现在对教育先做了改革,清理校外培训。房地产也正在做改革,改革学区房。
医疗、社保大家可以拭目以待,随着我们更加重视公平,医疗社保可能也会面临比较大的调整。
还有什么改革?
比如说户籍制度改革。我们很多城市的户籍制度后面附着了很多的公共服务。
未来户籍制度随着人口老龄化,少子化的到来,年轻人会变得稀缺,落户门槛会不断的降低,越来越多的城市加入到抢人大战里,会对年轻人更加友好。
还有就是普惠金融。
党中央国务院非常强调普惠金融,就是让金融不能嫌贫爱富,光保大企业,中小企业都拿不到贷款,普惠金融也可能会一个有比较大的调整。
从一个学者的角度,我认为国家在收入分配方面的战略是顺应时代的需要。
改革开放40多年,从效率优先开始到重视公平,从先富带动后富,到实现共同富裕,未来我们会加大力度调节收入分配。
这里的政策手段,包括教育医疗社保的改革,包括房产税的推出,包括消费税的改革,包括普惠金融、户籍制度等等改革,也包括学区房、城市群和人力挂钩等方方面面的制度改革。
从这个维度和角度来看我们未来所做出的一系列的政策调整,从效率优先到重视公平,这是我们新的发展阶段很重要的转变,也是经济高质量发展的需要。
中国只剩下一个最大的泡沫——房地产
未来我们调控房地产,要让中国的房地产软着陆,不要让它硬着陆。中国房地产要硬着陆,那是不可承受之重。
10次危机9次地产股市调整调整都没太大关系,房地产要出问题一定是大问题
这些年,国家防范金融风险还是出了很多政策,比如说治理影子银行,治理得还不错,包括治理过剩产能,通过去产能消化了很多过剩产能,我们对于一些资本的无序扩张,这个系、那个系也做了调整。
现在中国就剩下一个最大的泡沫,叫房地产,也号称最坚硬的泡沫。
我们现在也在一轮一轮地加码来调控房地产,目的是促进这个行业的平稳健康发展。
怎么让房地产软着陆,而不是硬着陆?
有两个办法:一个是时间换空间,第二个是采取市场的方式。
我们以前做宏观调控,硬着陆的代价很大,往往经济会受伤,国际上有很多房地产硬着陆的案例。
2008年次贷危机,日本当年房地产泡沫破裂,整个民族的自信心都受到了打击,失去了20年,年轻人落入所谓的低欲望社会,老龄化、少子化到来,都跟这个背景有关。
我原来讲过一个观点,叫10次危机,9次地产。
房地产是周期之母,没有任何东西可以跟房地产对比,它是国民经济的第一大行业,是我们居民的最大财富。
在中国,第一大支柱行业肯定是房地产,房地产带动的相关投资占我们固定资产投资1/3以上,我们居民财富里面,股市、房市、债市加起来,房地产大约占70%以上。还有金融,银行对房地产领域放的贷款占整个银行贷款的比重肯定超过1/3。
所以房地产对经济的贡献大,但是风险也大。让它软着陆,避免硬着陆是非常重要的。
房地产要用时间换空间
或者用市场的方式解决
怎么让它软着陆、避免硬着陆?
一个要用时间来换空间打个比方,全国房价如果10年都比较稳定,但是居民的收入经济都在增长,慢慢就把房价给消化了。
如果你一轮一轮加码,一下让它硬着陆了,导致泡沫破裂、银行风险大面积暴露、很多买房的人负资产、土地财政坍塌、上下游的家电企业、建筑建材企业也大批倒闭,这个风险就会非常大。如果说我们处理的不好,可能会爆发我们自己的次贷危机。
这几个大的房企,再加上有些银行的通道业务,这些银行对房地产的风险暴露是非常大的,就那些准备金根本赔不起。
第二个就是市场的方式
第一,确立城市群战略。未来中国经济整体是往都市圈城市群流入。
第二,人地挂钩,人来了供地,供求平衡。
甚至我前段时间有一个公共政策的建议,建立土地指标的全国流动市场,现在碳指标都可以全国交易,土地指标也可以。
简单来讲,比如人从东北到了深圳,用地指标划到深圳。
要是用地指标不划到深圳,那建立全国用地指标的拍卖市场,深圳的一块地卖
100
亿,拿
10
个亿给东北,东北把用地指标给深圳,同时增加一亩或者五亩的良田,
10
个亿把什么地都可以变成良田。
中国房地产要实现软着陆,城市群战略,人力挂钩,控制金融杠杆,还有房产税。
但是一定不能操之过急,要用时间来换空间,要让房地产软着陆,避免硬着陆。
房地产未来会分化
跟着人口流动去买房
谈到这,很多朋友会问,是不是房地产投资的大时代已经过去了?
坦率地跟大家讲,大家希望像过去10年一样,北上广深房价10年涨8倍涨10倍,这个时代肯定过去了,但是并不意味着未来房地产没有投资机会。
房地产我讲过一个分析框架,叫房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。
金融政策的收紧一定会带来房地产销售的下滑。从房地产销售开发商资金的回笼,拿地预售投资整个链条有一个传导过程。
如果大家一定要买房,跟着人口流动去买房

你看一下在过去两三年哪些城市人口流入最多,下一轮上涨的时候一定是这些城市领涨。
很多人说房地产投资大时代过去了,但是在过去几年,深圳,杭州,也包括像东莞,无锡等等这些城市的房价都出现了比较明显的上涨,还有上海,上海的平均房价在过去两年也涨了30%,学区房有的涨了50%甚至一倍。
什么原因?就是跟人口的流入流出有关
所以中国房价的普涨时代已经过去了,未来房价是分化的,往都市圈城市群区域中心城市分化,大家如果一定要买房,就跟着人口流动去买房。
人口流入地方的房子,我认为未来还是有购买的价值,有持有的价值,在未来是有上涨的空间。
根本原因是什么?是因为它有需求。
普涨的时代结束了,即使调控的比较成功,未来中国房地产也会出现比较分化的格局。
武汉房票买房不具备推广意义
武汉房票买房政策算是一个试验,但我个人认为不具备推广的意义,因为各个城市也不太一样。
而且,中国房地产调控并没有走上正轨,5线、6线、7线、8线都是权宜之计。
当然有的也在走上正轨了,但中国房地产真正走上正轨,第一要开始确立城市群战略。第二个就是租赁房的土地供应开始往人口流入地方倾斜。
我原来讲过,城市群战略,人地挂钩,还有控制金融杠杆。
未来城市化的大方向是城市群,这个政策可以更明朗一些,有关的政策应该调整的更到位一些,尤其是在人地挂钩这一块。
房产税开征大势所趋
对房价主要是短期影响
我认为中国房产税开征大势所趋,为什么?
因为中国房地产已经过了大开发的时代,土地财政靠卖地,地卖没了,未来怎么办?地方的公共运转怎么办?
肯定要往存量领域进行思考了,肯定是房产税,房产税的开征是大势所趋。
发展到今天就好像REITs(不动产投资信托基金)一样,REITs是对园区,基础设施的一些存量盘活,房产税也是针对存量保有和持有环节的税收,大家拭目以待。
中国的房产税迟早会开征,但它应该是先在热点城市试点。
大家最关心的应该是对房价有什么影响?
房产税对房价影响主要是短期影响
房价根本上是取决于地方的供求,如果说这个地方供不应求,税是可以转嫁的,如果这个地方过剩了,税就转嫁不了,房产税是一个配合性的政策。
房产税在房地产调控里面不治本,治本的是人地挂钩和控制金融杠杆以及城市群战略。
所以即使推房产税,人口流入地方的房子还一样,该买买,有持有的价值;人口流出的地方叠加房产税,本身住房就过剩,压力就比较大,是一个亏本买卖。

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