▏ ◎北美掘金(ID:NA_Gold) |黄永明
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▎本期看点
你知道吗?美国同一栋房子会拥有多个不同的价格,我们作为投资者不应该混淆这些价格,在接下来的几分钟时间里,我就来跟大家介绍一下,这不同价格之间的区别,它们有什么样的含义。
大家好,我是黄永明,我在美国休斯敦向你问好。
大家在美国做房屋的投资的时候,经常会混淆的一个问题,就是大家在计算房产税的时候,会疑问:“在这个税率已知的情况下,我是以哪个价格去计算我的房产税是多少呢?是我购买的这个价格吗?”
那么首先跟大家来说这个答案是否定的,不是按你交易的那个价格来算的,那究竟按哪个价格来算的?
不要着急,在我们谈这个话题之前,我先要跟大家去区分一下,我们在美国做房屋投资的时候,会遇到的几个不同的价值。
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首先第1个叫做Fair Market Value,这个是指在一个公平的市场上,即双方交易的时候都是自愿的,没有受到胁迫的情况下,这个商品,或者说这个房屋它值多少钱,也就是说我们一般所讲的市场价。
所以你的房子是有一个市场价的,这可能是大家最常见、最好理解的一个概念。我们在交易的过程当中,具体会遇到几个不同的价格,一个叫做listing price或者叫asking price,也就是卖家的要价。
当然,他要多少钱,你不一定就给他多少钱,你们会有一个谈判讨价还价的过程,所以最后你会有一个purchase price,即你的购买价,也就是,最后成交的一个价格。
其实,美国的房地产经纪人是可以看到这两个价值的比值的。
他有一个数据库,在这个数据库里,他是可以看到特定的一个区域、特定的一个市场当中,成交价和要价的这个比值,如果成交价低于要价的话,那可能这个比值就是百分之九十几,这么一个数字就说明你在这个地方买房,往往你可以还下来几个点。
有时候这个比值可能是一百零几,那么说明这个地方遇到比较强的卖方市场,如果卖家要价30万,你拿30万是买不到的,你可能要加到31万、32万才能买到。
所以,这个数字是能说明一定问题的,你参考这个数字,是对你的出价有一定指导意义的。
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第2个价格我想说的是Appraisal Value。这个指的是在购买房子的过程当中,如果你有贷款的话,出借方会请一个估价师,对你的房子做一个估价。为什么呢?
因为这个出借方他要保护自己的利益,他要确认你现在这个房子究竟值多少钱,所以他要请一个独立的第三方来对这个房屋进行估价。
他贷给你多少钱,取决于这个appraisal value和你的purchase price之间取其低,然后再打一个折。
为什么要在评估的价格和你的购买价之间,取一个低的值呢?
因为这个对于那个出借方来讲是最有利的,比方说你这个购买价格是19万,评估出来是18万,那作为出借方,我要贷给你70%的款,那我是按19万的70%,还是按18万的70%,显然他选择18万的70%。
所以,这是你去贷款的过程当中,会出现的一个价格,叫做appraisal value,这个和你的购买价不一定是一样的,跟卖方的要价也不一定是一样的,他可能跟哪个价都不一定一样,它只是一个独立的一个评估员估出来的价格。
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跟这个appraisal value特别容易搞混的一个价格,叫做assessed value,这是指地方政府,县一级的,对你这个房子每年做一个价格的评估。
这个评估不像是前面作appraisal那么详细,作appraisal是一个很详细的过程,他要进到你的房子里面,对你的房子的设施,也根据你的房屋的面积,一般来讲,也根据一英里范围之内的、其他类似的房子,能够跟你这个作对照、对应的房子的价格,根据这些做参考,对你的房屋做一个评估。
但是,assessed value不会做得这么细,这个就是咱们平常所说的征税价。
今天的视频一开头,我所提到的,大家在计算房产税的时候,你知道房产税的税率,但是,那个总价是按哪个来呢?
就是这个assessed value,即征税价。我们能够看到征税价和市场价之间差异是比较大的,很多情况下我们可以看到assessed value是比市场价可能会低个几万美元,甚至有可能低一半。
某些区域我看到过,很典型的就是,房子的市场价可能是20万,但是征税价只有10万,那就意味着说你的房产税就很低。但是呢,我请大家注意一个问题,就是你不能够用征税价去反推这个房屋的市场价。
你一查,这个房子征税才征10万,是不是这个房子它就值10万?不是这么回事儿,征税价和房屋的市场价的差异能够很大,我们可以说,如果你这个房屋或者说你这个邻里的房子都在升值,那么你的征税价每一年肯定也会在慢慢地上升,接近于市场价。但是,我们没有办法反向的来推断,也就是说我们不能根据看到一个房子的征税价,去推断它的市场价是多少。
专业人士他去判断一个房屋的市场价时,也并不会以征税价作为依据来判断,这是请大家所注意的一个问题。
所以,征税价基本上它唯一的功能就是用来收税。收税基于哪个价格来收,征税价解决的就是这么一个问题。
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今天想要跟大家介绍的第4个价值叫做ARV。
大家在美国做房地产投资可能会经常遇到这么一个缩写,这个缩写什么意思呢?它全称叫做after repair value,是指这个房子经过维修之后,它的价格应该是多少?
美国这边的投资者,往往会买一些破房子,花个几万美元把它整修起来,然后就像新房子一样把它给卖出去。那么,你在投资的时候你要做一个判断,也就是说我这个房屋,我把它修完以后它值多少钱。
比方说这个房子我是15万买进来的,那after repair value是20万,如果这个时候我花2万美元去装修,那我就是赚了3万。
如果说你花了6万去装修,那你就赔了,因为你一共花了21万,但是这个房子只能卖20万。
ARV,就是在你去做这样的一个策略当中,非常重要的一个环节,你要判断这个房子它值多少钱。
好的,那么以上,就是今天跟大家介绍的,美国的同一栋房屋,它在不同的环节,它的不同的价值,当然我们要把这些不同的价值给区分清楚,不要搞混淆了,不要混着说。
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