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读者朋友们大家好，一直看我公众号或者听我菊子说房产YouTube频道的人应该不止一次地听我说过，疫情之下，最抗跌的商业地产就是仓储办公室Flex。很多朋友就问我仓储办公室到底是什么？长什么样子？为什么说它抗跌？

我先给大家看一下我们公司的仓储办公室 Plaza 85的照片。这个Flex是我2020年9月底过户的，花了1165万，总共是九栋楼在一个院子，占地面积191000平方尺。当时的出租率是70%，里面既有办公室又有仓库。
下面这张图是整个Plaza的俯视图。
下面的图是其中一栋建筑的外观，你可以看到就是一共就一层，有黑色的玻璃窗户。
然后有的建筑后门是这种仓库卷帘门，货车可以直接在后门装卸货。你的Flex能不能做仓库有一个要点，就是有没有这种卷帘门并且仓库地面和外面的地面平级高，可以方便卸货装货。
除了仓库，还有很多单间单间的小办公室和会议室。

因为疫情的影响，我们买入这个Flex的时候，空置的30%全是用于做办公室的部分。那我们买进来做的第一件事就是把一批办公室转成仓库，把办公室之间的墙和窗户都敲掉，把Ceiling也全部拆掉把原来10尺高的空间变成14尺高。我们一改好一个仓库，马上就有房客住进来，租金是$9一尺一年。
如果我们对原来的办公室什么都不做，等着房客来能租多少钱呢？能租$14一尺一年。那可能有朋友会觉得很奇怪啊，什么都不用做，租金还更高，那为什么还要费老大劲又拆又砸呢？
我之前提过了这个Flex的出租率是70%，空置的30%全是办公室，疫情期间大家都在家工作，连市中心那些富丽堂皇的办公室出租率都下降了，而且租金从$22- $25一尺一年降到了$16-$18一尺一年。有那些地段又好、又漂亮、又便宜的楼在，租办公室的人就不愿意到我这里来。
在这种情况下，我们才做了一件看起来很蠢的事，把原来的办公室都敲掉了，再花钱去把这些空间改成仓库。不改的话一分钱租金都没有，但改了之后就有现金流了。
但这个项目的重点并不在这里，因为我这个Plaza项目是预计快进快出的，改之前买家愿意买的Cap Rate是5%到6%，经过我的改建，出租率和现金流都提上去了，等我卖的时候Cap Rate可能就能降到4.5%到5.5%，有很大的增值作用。
那有的朋友可能还会问，你的仓库租金$9一尺一年也太便宜了，怎么能挣钱呢？我花了1165万买了191000尺，每平方尺才60刀，我租$14一尺一年能赚很多，租$9或者$7也能挣钱，因为买的价格很便宜。而且我持有期间好好弄一弄，每平方尺花20刀装修升级，我将来卖的时候能卖到每平方尺100刀。

好，这就是我对Flex的介绍和讲解，希望我的一些做法能对你有启发。谢谢你的观看，欢迎在评论区留言说出你的想法~
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