房价以历史上最快的速度攀升，甚至超过了金融危机（great recession)前的繁荣。竞标战（bidding wars)已经司空见惯，许多人被迫支付所有现金，有些出价超过了要价 100 万美元。
这一切都引发了人们的担忧，即美国正处于另一场房地产泡沫之中，而泡沫将以可怕的崩盘告终。
行业高管和经济学家一致认为，房价的这种爆炸式增长是不可持续的，因为房价不可能永远同比上涨 20%。
然而，今天的房地产市场与破坏经济的 2000 年代中期泡沫大不相同。
与那时不同的是，目前房屋严重短缺，房屋建筑商对增加新供应非常谨慎。
另一个关键区别在于，银行和监管机构似乎已经从过度借贷的陷阱中吸取了惨痛的教训。严格的信贷审查让这次疯涨变成泡沫的风险变得很低。
这是一个比金融危机之前更热的房地产市场。中短期内某些市场的房价可能会走低。不过，整体而言房市不太可能硬着陆。
当然我们需要承认“泡沫很难实时识别”。它们只有在事后才变得明显。这就是使它们产生气泡的原因。
尽管如此，今天的供应情况与 15 年前的建筑过剩相反：当时，存在严重的过度建设问题。在高峰时期，每年大约建造 200 万套房屋，而现在年化只有 160 万套。
截至 6 月底，仅有 125 万套现房待售。这比一年前下降了近 19%。按照目前的速度，它相当于仅 2.6 个月的供应量，不到被视为均衡市场的 6 个月的一半。在供应短缺的情况下，价格不会下降。
根据标准普尔 CoreLogic Case-Shiller Indices 周二公布的数据，5 月份房价飙升 16.6%，高于 4 月份 14.8% 的涨幅。最新数据标志着自该集团 30 多年前开始跟踪该指标以来，房价年度涨幅最大。报告称，凤凰城的房价上涨了 25.9%，圣地亚哥上涨了 24.7%，西雅图上涨了 23.4%。
与此同时，据 NAR 称，6 月份现房价格继续上涨。上个月现有房屋的中位数价格达到创纪录的 363,300 美元，比前 12 个月上涨了 23%。
好消息是，有迹象表明房地产市场正在自我修正。根据周一公布的数据，6 月新屋销售意外下降至 2020 年 4 月以来的最低水平，这是连续第三个月下降。成屋销售连续四个月下降，然后在 6 月份小幅上升。
今天和 2000 年代中期之间的另一个重要区别是，借贷还没有失控，至少现在还没有。
与 08 年和 09 年不同，当时有巨大的杠杆作用和糟糕的抵押贷款承销，但没有太多的杠杆作用和更好的抵押贷款承销。
在上一次繁荣期间，由于一些收入微薄或没有收入的人能够获得抵押贷款，人为地推高了住房需求。次贷危机后，联邦政府严厉打击了所谓的忍者（NINJA)贷款（无收入、无工作、无资产）。
随着美联储从 2004 年开始提高利率，许多拥有可调整利率抵押贷款 (ARM) 的房主因借贷成本上升而受到伤害。
美联储今天加息可能会使潜在买家的抵押贷款变得更加昂贵，从而减缓房地产市场。但很少有借款人会被迫为现有的抵押贷款支付更多费用。据美国银行称，这是因为只有 2% 的未偿证券化抵押贷款属于可调利率抵押贷款。这比 2006 年的 21% 大幅下降。
如今，房主资产负债表也处于强得多的位置。
根据美联储的数据，抵押债务占可支配收入的百分比在 2007 年底达到了 7.2% 以上的峰值。2021 年初，这一备受关注的杠杆指标仅为 3.45%。
这一点至关重要，因为过度杠杆是导致 2000 年代中期房地产泡沫破裂失控的原因。杠杆率降低意味着家庭资产负债表更有能力应对房价下跌， 因此，我们不太可能看到一波违约潮，导致甩卖。
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