来源:樱桃大房子(
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ytdfz8)

作者:樱桃
01
东莞也有“鹤岗”!
大家都知道,鹤岗是“低房价”的代名词,凭着白菜价5万一套房走红了网络,也成了收缩型城市的代表。
而在大湾区的二线城市东莞,竟然出现了“鹤岗化”的房子:
在石龙和石碣交界的一带,也是原本旧火车站的位置,过去人来人往还算热闹,二三十年过去了,房子老旧,报价6000元/平不到
,据说有楼梯房单价甚至低至4000+元/平。

这个价格比起鹤岗两三千一平的房子,真的相差无几!
要知道,东莞2020年猛得很,二手房价同比涨幅高达47.11%,位居全国第一,直接压了深圳一头。
今年以来,楼市也很强势,逼得政府接连打出最严限贷政策、133个热点二手楼盘网签价,才消停了会儿。
那么东莞为什么会出现“鹤岗化”的房子呢?
我大概了解了下,东莞的这些房子为什么会卖得这么便宜。
一是老。火车站周边的房子,基本都是上世纪90年代的产物,到现在楼龄普遍超15年。
二是位置不行,绝对的郊区。看地图上,石龙和石碣在东莞的最北部,相对来说是边缘区域。
三是产业不行,没人流入。石龙产业衰退、工厂倒闭、人口减少,2020年GDP排名在全市倒数第三。
“三无”产品不受待见,和热门的房子一比,差距越来越大,楼市分化也就越来越明显。
放眼全国,各个城市之间有分化,像深圳和鹤岗,就是两个极端。
小城市“鹤岗化”,遍地白菜价。大城市则是内部两极分化。
东莞是座很强的二线城市,整体房价拿出去很能打,也逃不过松山湖房价破8万,石碣房价只有6000+的情况,两者相差约13倍。
一道天堑在核心区和非核心区间狠狠地撕开!
而趋势是,强大如一二线城市,不仅无力缝合区域分化,反而撕裂得更夸张!
02

我们可以看上海。

2020年,上海GDP约为38701亿元,稳居全国第一。全国的金融中心,楼市均价约5.81万/平,在全国位列第三,仅次于深圳和北京。全市常住人口2487.09万人,妥妥的超大型城市。
有人,有钱,有产业。
但就是这样名动全球的城市,奉贤海湾区域,却成了一股清流。
打开链家,二手房挂牌均价1.8万/平。100万出头可以买套海景房,400万不到买别墅。
这是什么概念呢?
简单对比一下,浦东新区整体均价为7.2万/平,黄浦区约为11万/平。也就是说,海湾的房价是浦东的两成多,甚至还不到黄浦区的两成。
更夸张的是,在2010年底-2015年,奉贤整体涨了56.2%的背景下,奉贤海湾房产反而从均价1.23万/平,跌到仅1.04万/平,下挫了20%。
拉长时间看,在过去十年中,它的房价堪堪涨了25%。投资客看了都直呼鬼见愁。
北京也不例外。
远郊的怀柔、密云、平谷、延庆
,二手挂牌价分别只有3.1万、2.4万、2.3万和1.9万,在北京房价队伍中倒数,甚至比北京二手房均价6.88万/平还差得远。

远是它们的原生缺陷。但后天没有交通改善,定位只是个生态功能区,又没有产业,成了这些区域最深的痛。
就拿平谷来说,2万出头的价格,妥妥的北京洼地。但没工业,没工厂,外地人不爱来。
图片来源:壹书生说房
买房基本靠本地人,购买力一直上不去。
据北京中原统计的数据,2020年北京新房市场供需两旺,但远郊四区的成交量着实惨烈。刨去东、西城没房卖,它们四兄弟成交垫底。
房价也很妖,去年海淀学区房涨价不少,远郊二手房还在阴跌。
哪怕到今年6月,便宜但没人买,依然是它们的标签。
深圳版的“鹤岗”在哪里呢?
盐田、大鹏的一些纯海景房,绝对榜上有名。也就是传说中的“风景有毒”,日常配套都不一定齐全,一定要远离。
比如大鹏一套法拍房,业主17年买的时候总共花了近2000万,最近拿出来法拍,血亏640万都没人接盘。
盐田就更惨了,曾经富人扎堆,2009年华侨城天麓八区卖出了12.8万/平的高价,捅破深圳房价天花板。如今天麓最低成交价4万/平,挂盘价还有3字头!
03
买房不仅首先要看城市,选择税收多、人才流入多的城市,还要具体看到片区。
哪怕是北上广深这样牛逼的一线城市,内部也会有分化。闭着眼睛买房的时代已经过去了。
上面提到的“鹤岗化”的房子,比如:
奉贤海湾做着“世界第九湾”的梦却一直没兑现,连地铁都没有;北京四区离市区太远、交通不便等。
看起来涉及到远郊、老房子、没产业、海景房等各种各样的元素。
事实上没有那么复杂。买房能增值,最主要的支撑还是产业和人口。优质学区、交通也有影响,不过产业的带动作用更大。
有产业、有人口,就有人气,有人接盘。哪怕政府没规划配套,企业为了便利自己也会把配套补上。
深圳光明新区就是个典型,原本的荒地,因为科学城落地,不过两三年时间,摇身一变房价从4字头跑到了8字头。
现在地铁6号线也开通了,去年以来打新最火的区域非它莫属。
所以,没有产业、没有人口吸引力的小城市,千万不要去那里买房。没有“双轮驱动”的大城市片区,除非是位置好、有好学区或者交通很便利,不然最好不要碰!
产业、区位、交通、学区,至少要占一个吧,否则连做睡城都没资格。

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