今天看到一则新闻推送，非常有意思。

7月28日，武汉市房管局发布公告，对加强购房资格管理工作进行征求意见，今后将进入“凭房票买房”的时代。意见稿提出，购房先申请购房资格，符合条件才能领到购房的“房票”，有效期60天。在完成公示后，一张房票一次只能登记一个楼盘，登记一次后即时锁定，不能再去别的楼盘登记，等到开盘销售后，购房资格认定结果自动解除锁定。
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尽管这只是一个征求意见，但如果不出意外，它会成为现实。这意味着武汉这个超过1300万人口的大城市房地产调控正式进入了一个空前的高度。
很多人说这是“计划经济”，但我觉得也不至于，大家这么说可能更多是出于调侃。相比当年的粮票和肉票，这个房票更像是一个预审资格。实际上，大多数热点城市由于限购极其严格，购房资格早就被比喻成“房票”，而其中首套首贷的房票又最为珍贵，因为它可以享受更低的首付。
房价失去意义
我们在三个月前的主题《做好心理准备：房价开始失去意义》中说到过，我们在现有状况下我们谈买房投资几乎是在浪费时间。因为限制重重，你看中了一个城市的一套房子不一定买的了，就算有买房资格也不一定申的到贷款，就算申请下来了贷款也因为限售而不能卖出，就算熬过了限售期也可能遭遇二手房指导价。买房者想过五关斩六将顺利走下来，一百个人里恐怕也难有一个。
更重要的是，你并不知道自己买房之后还有什么新措施在等着自己，几乎一切都是不可确定的，只有那30年房贷是确定的。
总的来说，武汉“凭票买房”措施的公示，证明了“房住不炒”的力度仍在继续加强，不容小觑。国家意志在地方上执行力也非常强，地方城市没有任何暧昧的空间。
现阶段各地的调控主要集中在压低存量市场的流转和交易这些短期措施上，但我认为如果要长期实现“房住不炒”，建立起稳定的长效机制，就需要从根本上破除整个市场对房产的信仰。
买房给人的那种一劳永逸、无成本地占有长期可增值资产的感觉是这种信仰的关键所在。
因此，最典型的有效做法自然就是对所有存量房产开征税率较低的持有税（也就是房产税），比如0.5%-1%这样的税率，为了避免钻空子，不设任何减免空间但可根据家庭状况退税，同时确认土地免费续期。以1%为例，1000万的房子每年要交10万，如果一个人在一线城市有十套这样的房子，一年就要交100万。这部分收入一部分用来顶替城市化阶段的土地出让金，另一部分用来补贴无房户租房。
这时候完全可以取消所有限购限售，因为1000万的房子一年租金也就10万还未必能租出去，现在这个价格的房子极有可能成为负现金流资产，这时候卖房数就大幅增加，空置的存量被逼向市场形成供给，房价自然回归理性，随着房价回落，业主要交的房产税也随之降低了，大家都好。如果真这么做的话，你看还有多少人一有钱就想着买房？
怎样可以降房价，决策者比我们清楚得多，过去总有吃瓜群众喜欢嘲笑调控没用，其实是他们自己太幼稚，看不出调控的目的是要稳房价，而不是要降房价。

一个半月前，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上的一句“押注房价永远不跌的人会付出沉重代价”曾被很多炒房客嘲笑，短短不到两个月，热点城市房价调整了，成交量更是一塌糊涂，他们现在还笑得出来吗？

所以我们这些散户不要总觉得自己很聪明，可以聪明到绑架决策者。要看清调控的主观目的，就不难预测结果，因为在中国的控制能力下，没有做不到的事，只有愿不愿意的区别。现在加强调控，目的除了控制金融风险外，还有更深层次的含义。
以鼓励生育为目标
如果我们想看懂未来中国的一些新的方针措施，只要记住一句话即可：以鼓励生育为目标。
我们从最近冲击教育行业的“双减”可以看出，在可见的老龄化和少子化趋势下，任何不利于生育的东西都会被打击。
除了双减外，学区房的改革、职业教育改革似乎也有同样的功能。但包括课外培训在内，教育过程中的成本对生育率的伤害还是远不及高房价来的影响大，有多少人会花比一套房还多的钱去补课呢？而且补习班针对的还是已经生娃的孩子，但房价是同时影响结婚率和生育率，对人口增长釜底抽薪。
之所以教育行业首先被整顿，那是因为教育相比房地产来说，显然是一个影响面更小、牵涉利益集团更少的一个软柿子。现在的做法就是一张卷子从最简单的题做起，所以就先整顿教育行业了。
过去我们谈“房住不炒”，都是以防范系统性金融风险作为目标的，但最近的教育整顿也给了我们新启发，那就是房住不炒不仅是防范潜在金融风险，更是保护未来的人口结构和产业竞争力。人口是国家发展甚至决定未来长期国运的根本基础，没有任何事比人口更重要，是开不得玩笑的。如果是要在保人口和保房价之间选一个，显然保人口是更好的选项。
看清楚“房住不炒”的重要意义，对于未来出现的任何调控措施都不会感到惊讶。武汉的“凭票买房”公式对市场参与者来说是一次预警：不用怀疑，后续更多针对楼市的措施还在路上。
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