作者:老A
来源:米筐投资(ID:mikuangtouzi)
房价暴涨已成奢望,高杠杆炒房已陷入穷途末路。
1
7月26日,江苏省无锡市发布《关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》。
《通知》里说,为贯彻党中央、国务院决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实《关于规范我市二手房交易秩序的通知》有关规定,提高二手住房市场信息透明度,促进市场理性交易,确保我市房地产市场平稳健康发展,经市政府同意,建立二手住房成交参考价格发布机制。
根据其他城市的经验,接下来无锡市里的商业银行将会按照二手住房成交参考价格发放抵押贷款。
这是继绍兴、深圳、宁波、成都、西安之后,全国第六个实施二手住房成交参考价格发布机制的城市。
二手房参考价发布机制是楼市调控的一个狠招,除了能有效防控信贷资金流入楼市推高房价外、还能精准打击炒房客。
如何理解呢?
参考价一般会大幅低于实际成交价,大概要打个7折,而银行贷款却以房屋价格为基数进行放贷、一般是房屋价格的7折。
以前1000万的房子能从银行贷款700万,现在因参考价只有700万、所以只能从银行贷款490万,整整少了210万…也就是说贷款成数只有成交价的5折左右,相应的就减少了20%的信贷资金流入楼市。
结果是什么呢?
买房的人将得掏更多的首付款、卖房的人将更难出售住房,房子的变现能力、也就是俗称的流动性被锁死,影响最大的就是有房产的人、有多套房产的人、有多套房产需要出售的人…而这些人主要是炒房客。
由此,炒房客的房产被彻底锁死、高杠杆引发的金融系统性风险被定向爆破。
2020年在经营贷政策宽松下,全国炒房客携带各路资金涌入深圳、爆炒房产,推动房价疯狂上涨。在接连加强楼市调控后、仍难以控制房价,不得已在今年初实施了二手房参考价…不管是按揭贷款还是经营/消费抵押贷款,一律按参考价作为贷款发放的依据,深圳楼市由此一日入秋。
正是因为该招有效,房价控不住的城市、如宁波/成都/西安等纷纷借鉴并推出了各自的二手房参考价。
房价是如何暴涨的?其实就一个字:钱。
管住了钱就管住了房价:想托底楼市、就放钱进来,想拍打楼市、就扎紧资金。
2
在无锡发布二手房参考价限制资金流入楼市的稍早几天,另一个城市也出手了、不过是以提高房贷利率的形式,这个城市是上海。
上海房贷利率一直以来都是全国最低的、没有之一,以前是优惠折扣最低、后来则维持在基准利率…按照最近5年期LPR数值就是4.65%,要知道其他城市都在上浮、甚至有的城市已上浮至6%以上。
这回上海也动手了:首套房贷利率由4.65%上调至5%、二套房贷利率由5.25%上调至5.7%。这只是应对房价上涨的初步动作,若上海房价无法控制、不排除也会实施二手房参考价发布机制。
自2016年10月本轮楼市调控以来,经过近5年炒房客和政府的反复博弈、监管层已对楼市调控的招数运用的非常娴熟,就是围堵资金流入楼市、并不断的打补丁。
先是初级版本的限购限贷,让即使有钱但没资格的人买不了房、让有资格的人想买更多的房子得掏更多的首付,接着是升级版本的严控首付贷/消费贷/信用贷/抵押贷/信用卡/经营贷等信贷资金流入楼市。
并在这个过程中不断的补刀堵漏:如利用补缴社保/个税、人才落户引进、结离婚析产剥离、包括上海的房产赠与等而获得的购房资格、甚至是首套购房资格;通过大数据监控信贷资金流向、通过征信判断是否有信贷资金作为首付、多部分协调判定是否先全款买房再办理抵押贷款等等。
以为这样就完了么?NO!
还有高级的版本——三线四挡,即房产商融资的三道红线及银行的房地产贷款集中度管理制度。
前者是限制地产商融资买地,简单理解为地产商负债达到一定程度时、不允许再融资新增负债;后者是限制银行向房地产发放贷款,简单理解为银行每年发放的房地产类贷款(主要是发放给地产商的贷款、如开发贷,及发放给居民的贷款、如按揭贷)要控制在一定比例内。
以为这样就结束了么?NO!
更高级的版本又来了——二手房参考指导价发布了!彻底扎住流入楼市的资金、让房价再难以上涨翻身。
本轮楼市调控五年来,再迟钝的人也能感受到房产的未来已是明牌:一个字——稳,一个目标——严打炒房客。
3
这些年媒体上提炒房客的很多,到底炒房客如何定义呢?
我认为有以下几个特征:
1.高负债高杠杆。买房的资金很大一部分来自于借贷,包括首付和月供。
2.以赚差价为目的。不是为了赚取租金、获得长期现金流收益,而是低买高卖赚差价。
3.短持周期。不长周期持有赢取缓慢增值收益,而是尽可能的短期持有买卖离手。
这类人就是楼市调控严厉打击的对象。
如何成为一名合格的房产投资人、而不是被打击的投机炒房客,其实反着来就行了。
当自己收入尚可,能付得起首付和月供时就可以买房,可以适度负债杠杆、但不能借过多的钱,否则除了杠杆断裂前功尽弃外、还会酿造金融系统性风险。要长期持有、稳定的增值收益,并且以赚租金现金流收益为主。
不应再把房产作为暴击暴富的赚钱工具,而应把它作为一项普通的投资资产、就跟债券/基金/银行理财产品一样,获得的是合理收益。
早些转变观念、早些改变策略、早些气定神闲的应对,否则就会在楼市严调控及金融去杠杆的浪潮中被碰撞的头破血流,因为环境已变、时代已变。
关于楼市的趋势也很明确,经济实力强的人就买商品房、实力弱的人就住保障性住房——本地居民可以住廉住房,新进入城市的新市民、青年人(如大学生及城市务工人员等)就住保障性住房。
根据政府计划,在“十四五”期间,要使得新增保障性租赁住房占住房供应总量的30%以上。一些人口净流入的特大城市这一目标甚至更高…如上海提出要占比达40%以上、广州则提出占比要达约45%。
当更多的进城年轻人、也是商品房租赁和购买的主力人群有房住时,商品房租金溢价和价格溢价就减少…当没有接盘侠时,炒房暴赚的收益又来自哪里?!
当然这一切不会立马发生、但会是一个趋势方向,在这个现实到来之前就是调整的窗口期。如何应对、能否站在一个更有利的位置,就看每个人的人知水平了。
有人或许会对政府的能力产生怀疑,其实在2016年刚开始楼市调控时、很多人也是这样认为的。可经过近5年的角力,大家终于认识到政府的决心和实力,而在此期间不少人却因高位站岗而爆仓出局。
请尽早认清这个事实:炒房,已是穷途末路。

END

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