前天，万科集团召开了一场小范围的会议，讨论下半年房地产市场，说话一向简短有力的郁亮，发表了长篇幅的讲话。其中有两个决定和一个判断。他的第一条决定说：

销售回款是下半年工作的重中之重，一切围绕销售回款开展工作。
包叔的朋友在上周五专门写过《几家曾经的黑马 都在打折去库存》，介绍了几家头部房企的去库存政策。比如，中南今年的主基调就是去库存，各区域被下达了去化、回款等任务指标。现在这应该是行业共识了。
中南的总裁陈昱含在年中会上说，下半年就是要活下去。而第一个提出来活下去的人，又在几天后学习中南去库存。
地产寒冬毫无征兆，又有条不紊的在过去一年突然降临。大家时刻在盯着身边的人是怎么取暖的，又是怎么倒下的。
其实郁亮在去年年底的2021万科目标与行动大会上就讲过，以往的高杠杆、高负债、高库存不再是财富象征：
反倒会变成危险的信号。
郁亮觉得万科的问题不是手里没货，而是消化不良，是区域消化不够多，不够快。他说万科销售额连续三年都停留在六千多亿，其中年初长期库存的去化任务，已经连续两年未能完成：
而当年新增的长期库存，比去化掉的还多。
去库存这件事，在房地产贷款管理制度和二手房指导价政策铺开后，变得更加艰难了。
从年初出现四次万人摇场面的西安楼市，在二手房指导价出台后的这半个月又迅速陷入沉寂。最开始西安市管控贷款、暂缓放款，到现在已经暂停了银行面签。
朋友说西安市场现在大乱，各种违约、投诉、打官司：
能签约的银行不足一成。
所以，郁亮的第二个决定就是——收紧投资。
这几天，房地产政策市场上最大的消息就是，监管部门新增了三道补丁政策：
当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额40%；
过去三年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；
每月上报商票数据。
看起来，在万亿规模狂欢的第一轮集中供地后，领导还是觉得三道红线不够严格。拿地金额不能再超过销售额四成这条政策，不仅包括招拍挂，还包括了收并购市场，这意味着就算是大胆如孙宏斌，也不能再像之前那样猛冲了。
有消息说，某位top4房企因为在第一轮集中供地拿地太多，在下一轮已被限制拿地了。
而万科其实从5月份就开始做准备。他们将5月到8月视为窗口期，调集兵力支援投资线，通过招拍挂和收购二手地等方式提前囤货。
三个月时间，万科有些区域拿了不少土地。
这场紧急的投资战役完成后，上半年万科的土储增加了不少。窗口期度过，郁亮顺势收紧了投资。也就是说，在冬天来临前，万科储备了不少口粮。
郁亮把今年万科要面临的局面，形容为要上战场拼命，和别人拼刺刀。他说和不同之处在于，过去前两个时代的拼命，决定的是彼此发展的快慢，但下一个时代决出的：
是生死。
今天三道补丁政策的消息传开后，融创和万科都跌了七个点，是两年半以来的最低位。郁亮也在前天下了自己的判断：
下半年政府以更公开透明的方式监管市场，客户端爆发群诉概率将大幅提升。
夯实好产品好服务，会让万科优势更明显。
前面一句话，郁总说的很隐晦，包叔帮大家翻译下就是，企业、客户、金融机构、政府等端口调控政策已经成体系，会在下半年更加成熟。到那时，更多房企暴雷已经可以预见到了。
群诉可能指的是房企缩减项目成本，更可能是像恒大去年9月求救书里写的那样，资金链万一断裂，有200万业主面临项目烂尾。
前几天，住建部房地产市场监管司司长张其光说，要着力建立房地联动机制，学习北京模式，限房价、控地价、提品质。
提品质，就是推广北京模式最大的原因。就像郁亮说的，打造客户愿意买单的好产品好服务，是确保万科在存量竞争中活下去的根本基础。
郁亮依然认为现在是白银时代，只是进入了下半场。万科活下去的口号根本不是要政策，郁亮要求：
不预测天气，不赌政策。
郁亮曾在2020年年底万科的目标与行动大会上，给大家树立目标加油打气。他掏出了两块他山之石，一块是美的。
白色家电行业曾在2007年发展市场饱和接近天花板，2008金融危机又因为刺激政策回光返照，提前透支了需求，导致了后来市场惨烈的淘汰赛。
但美的凭借收敛新业务扩张、将品类从64个削减到32个、成立一万人的中央研究院，投入400亿的研发经费等举措，活了下来。
现在美的以每年200多亿的利润支撑了6570亿的市值。比起房企市值第一大的万科，第二大的龙湖加起来还要多。
另一个例子，是同样身处房地产赛道的贝壳。
过去一周，贝壳股价距离最高点，也跌去了一半以上。贝壳的同志们估计想不到，房地产调控大风大浪都过来了，却栽在了课外培训上。
起因大家都知道，中办和国办联合印发了新的学生减负意见，意见说学科类教培机构一率不得再上市融资，上市公司也不能通过股票市场融资来投资这些机构，也不能买他们资产，校外培训机构禁止占用寒暑假、节假日，禁止拍照搜题……
什么叫去杠杆，这才是去杠杆。
教育、医疗、住房被称为三座大山，今天，全国政协委员会的机关报中国政协报说：
优化生育政策，从推倒影响生育意愿的一座座大山出发。
影响生育意愿最大的大山，除了教育，就是房子了。
不对，不是房子，是高房价。

珍爱包叔，顺手“在看”
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