作死！温村经纪一年只报$2万抵收入结果被加国税局盯上

（加西网综合）在房地产市场中，不少人选择买了旧房子、拆了重建新房、再出售，能够赚取不少收益，但对于这类房产应如何报税，是否列为自住房、享受资本收益报税豁免，则需要谨慎。

温哥华一名房产经纪就是这样，6年倒手3套房，被加拿大国税局CRA盯上了！

金融邮报报道指出，自住房资本利得税豁免（principal residence exemption）这一政策，让加拿大很多房主在出售房屋时，可以避免因为房价上涨而缴纳过多的税收，但对于那些转售房屋频繁的人，则需要注意了，这种PRE政策还是慎用，因为你的频繁交易很可能已经被CRA纳入观察对象。

报道文中指出，一位温哥华房产经纪在2004-2010年共6年的时间里，倒手3套房，都是采取买旧房、拆除、重建、出售的流程，想必收入不菲。

第一套：2004年58万买入，2005年获批重建，2006年重建后挂牌出售，售价140万；
第二套：2006年89万买入（卖出第一套之后2个月）；2008年以近200万价格出售；
第三套：2009年110万买入，2010年底以近230万价格出售。

然而在报税的过程中，由于申请了自住房资本利得税豁免优惠政策，这些年中，这位房产经纪所报告的年收入都在$1.5万-$2万加元左右。

CRA认为，这位房产经纪所有转售房屋的收益都应当作为100%的应税收入纳税。但这位纳税人表示不服，提起上诉。

在税务法庭上，这位房产经纪强调，自己买下旧房建新房都是为了自己和孩子的居住，因此属于自住房。在出售之前也都曾经在里面住过一段时间。之所以只住了很短的时间就出售房屋，是因为自己贷款债务太多，卖了房子好还债……

此外，这位房产经纪认为自己并非建商，因此无需承担GST新房税收的缴纳。

但税务法庭不同意这一说法，认为“如果想要减少债务的人，不会在卖掉房子之后、还清房子债务之前，又立刻贷款买新的房子、背上了更多债务”

税务法庭认为这位纳税人证词不可信。

最终税务法庭认为这位房产经纪的3套房屋都不属于自住房，且都应当为每次房屋销售缴纳GST税。

这位房产经纪不服，继续上诉到联邦政府的上诉法院。

今年6月，联邦上诉法院通过视频会议审理此案，对于这3套房产是否为自住房、房主的持有时间、交易频率、以及纳税人的动机等重新作出审理，最终法官3人小组一致裁定，维持税务法庭的裁决。

此外，根据相关税法，二手房屋重售时可以免除缴纳GST，但如果推倒重建的新房，在出售时必须缴纳GST。而此案中，这位温哥华房产经纪在这三套房产交易中应当被“视为建商”，因此还应该对这三套房屋征收GST税收。

炒房需谨慎啊！

除了面对可能瞬息万变的市场环境之外，还要慎重处理税收问题，加拿大国税局可不是那么好糊弄的……

ref：

https://financialpost.com/personal-finance/taxes/flipping-houses-be-careful-if-youre-claiming-principal-residence-exemptions