◎作者 | 房东的ID
◎来源 | 房东经济说(ID:SEASFO)已获授权
对于中国房地产市场未来的基本逻辑,我们展望过多次,基本上结论是这样的:以时间换空间、不要大涨更不想大跌、锁住存量、降低流转、控制风险。
所以未来房价不会大涨、不能大跌,但成交一定会越来越难。
深圳作为全国楼市的先行指标,已经出现了非常明显的缩量态势。往年的五六月,深圳单月二手房成交量平均六七千套,2020年5-7月,成交量更是在8000+、10000+、13000+的数量。
而到了今年,五月只有3027套、六月2575套。最近的7月1-19日深圳二手房成交量只有1496套,按照前19天的成交速度,预计7月的成交量将进一步下滑到2440套。
深圳连续两个月二手房成交量只有2000多套,这在过去是从来都没有发生过的,而且往年单月成交量2000+都是因为过年的因素。

深圳二手房成交量
那么问题来了,深圳以人口流入和刚需众多著称,2020年人口普查后常住人口高达1756万,而且现在的房价比2月时还低了一些,刚需们到哪里去了呢?
答案是都在观望。
买房的理性决策是:潜在购房者需要考察买房和租房之间成本的差异,对于差不多的居住条件,买房后月供如果少于买房前租房的开销,正好手上又有一笔首付,而且看好所在城市的发展,于是就选择买房。
作为对比,过去一年美国房价经历了暴涨,这放在美国历史上看是相当疯狂的,但本质却逃不出理性的逻辑。
根源在于美国的30年期平均按揭利率从4%以上降到2.9%,这降低了人们购房后的月供,使得很多租房的人开始认真考虑买房,如果我们仔细计算一下,会发现即使房价比去年已经涨了20-30%,但在更低的利率之下,每个月的月供却不增反减。
美国除了旧金山湾区和纽约曼哈顿外,其他地方基本全都是租金和月供相当,甚至月供低于租金的,其实全世界绝大多数地区也都是这样的。
我们这里看一个案例,下面这套房是位于西雅图北部的一个独立屋,挂牌价65万、市场租金约2600美元/月,由于当地今年加价抢房的情况很普遍,我们假设70万可以拿下。
我们假设有人以三成首付和30年按揭买下这套房,之后业主每年需要交的钱包括:月供(2034美元/月)、房产税(4583美元/年)、房屋保险(约900美元/年),我们计算下来每个月的现金压力是2491美元,这个数字低于2600美元的租金。而且租金年年上涨,月供三十年不变,因此这个时候即便以比报价高5万美元的价格去抢,也算是理性的选择。而西雅图城市圈,已经是美国租金回报率比较低的城市了。
计算表

很多读者会问:既然租金比月供还高,为什么不全民买房呢?
这些提问者不理解其他国家的社会状况,真相是:就算海外租金比月供高,但买房需要有一笔首付,在房价高而储蓄率普遍不高的发达国家,很多人拿不出这笔钱;另外,海外资本市场(尤其是美国)高度发达,长期表现远远强于房价,一个很富有的人可以不买房,只要买标普500或纳指100,长期来看便没有任何财富上的焦虑。
回到中国,深圳和其他中国热点城市的情况不同,1000万的住宅,月租大概就只要1万(这种高租金的住宅还不见得租的出去),但你知道1000万住宅每个月要供多少钱吗?按30年月供和现在深圳首套首贷5.1%的最低按揭利率计算,答案是4.66万,租金的四倍多
说到底,中国的买房者的观望成本比其他国家买房者要低得多,在美国要住到1000万人民币(大约150万美元)总价的房子,每个月要拿5000美元出来付租金,而中国人在中国租到这样的房子,一个月1万人民币就够。
所以我们这里开个玩笑:如何评价某些热点城市的住宅租金回报率只有1%?
低情商:房价太高,租售比扭曲! 
高情商:太好了,既让业主的财富保值增值,又充分照顾了租客。
所以房价一旦不涨,刚需就没有买房的急迫感了。然后越是这样,房价就越低迷。除非最终租售比达到合理水平,否则只要房价下跌甚至不涨,刚需就全没了。
又有人说你胡说八道,明明是供不应求、住房存量严重稀缺房价才这么高的。那问题来了,既然存量这么稀缺,为什么租金下跌呢?中原地产从2004年5月就开始跟踪北上广深的二手房租金,根据他们提供的数据,北上广深二手住宅平均租金相比2004年5月这个基期大约只涨了一倍。
深圳租金走势 2017-2021
事实上,我对“刚需”这个词一直持反对态度,很多专家总喜欢在嘴边挂一句话:投资谨慎、刚需快买。

这句话在我看来真是害人不浅。我就想问一下,为什么在投资要谨慎的情况下刚需就要买呢?如果投资有风险,换句话说房价可能会下跌,刚需为什么就不可以等一等,省点钱呢?
虽然中国房价整体上没有遇到过什么大的下跌,但局部地区还真有不少业主吃了大亏的,比如2017年3月在燕郊买房的刚需们,同样一套房比第二年的买家多花200万以上的大有人在。
经济学理论没有所谓“刚需”的定义,我们形容某项需求的必需性,要用需求价格弹性来衡量。
需求价格弹性是指市场商品需求量对于价格变动做出反应的敏感程度。举例而言,假设粮食涨价,人们对粮食的需求不会有明显下降,因为不吃饭的话人就会饿死,说明粮食的需求价格弹性比较低;而如果明天开始特斯拉Model3的价格涨了10万,销量一定会大幅降低,说明电动车的需求价格弹性比较高。
如果说有一种东西是真刚需,那就是无论价格怎么变化,都非买不可的商品。这种商品只存在于经济学的假设中,现实生活中是没有的。而真正不可以缺少的东西,是我们用价格无法衡量的,比如空气和水。
上涨时人人都是刚需、下跌时就没了,这说明买房不是刚需、赚钱才是刚需。
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