讲座回顾 | 赶超德州？北卡夏洛特投资现在入场还不晚？

7月13号

吃货小分队在线上举办了一场

“赶超德州？北卡夏洛特投资现在入场还不晚？”

为主题的讲座。

这次的主讲人是

世玮国际地产副总裁刘宵博士

接下来小编带你回顾一下讲座的内容

这次讲座的主要内容是

讲座主要内容

1. 北卡夏洛特城市市场分析

2. 城市现在和未來的发展与投资潜在机会

3. 外州该如何轻松投资北卡高回报

开发商概况-简介

Switzenbaum & Associates（世玮国际地产）是一家美国总部位于费城的老牌多元化的房地产公司，专注于投资、开发和物业管理。

公司首席执行官Switzenbaum先生拥有超过50年的住宅与商业地产开发和物业管理经验。公司高层管理团队拥有累计超过100年的物业开发与管理经验，曾经和现有物业管理规模超过10,000户公寓。

公司旗下目前拥有并管理超过10亿美元的商业及住宅类物业，包括写字楼、停车场、购物中心、酒店以及公寓住宅。

主要开发经历集中在东海岸，因此在东海岸积累了很多人际关系。尤其是和政府打交道的经验，因为完成一个大项目的话会涉及到很多很多的政府批文。如果没有经验的话是真的吃不消。

（公司过往的项目分布）

希尔顿花园酒店

贝尔公寓

南园商场

泰福乐中心小区

梧桐花园一期泰福乐小区

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开发商概况-

开发商部分已售出的物业

欧文查思花园公寓

234 套公寓 | 派克威尔，马里兰

伍德花园公寓

280 套公寓 | 佛吉尼亚海滩，佛吉尼亚

壹号花园公寓

326 套公寓 | 费城，宾夕法尼亚

番布鲁克花园公寓

458 套公寓 | 佛吉尼亚海滩，佛吉尼亚

阿罕布拉花园公寓

240 套公寓 | 奥兰多，佛罗里达

橡树岛花园公寓

426 套公寓 | 新奥尔良，路易斯安那

开放商概况-

开放商旗下现有物业

世玮国际地产集团旗下现在运营中的花园公寓类物业有六个，建设中一个，分别分布在新泽西、特拉华和北卡罗莱纳三个州。出租率均保持在95%以上，住建部年度审核物业级别评级均为A或A+，评分排名前5%。

贝尔花园公寓

240套公寓 | 特拉华| $3500万美元

艾诗丽花园公寓

374套公寓 | 北卡 | $5500万美元

泰福乐花园公寓

404套公寓 | 北卡 | $6500万美元

河岸花园公寓

240套公寓 | 新泽西 | $2000万美元

康伯伦花园公寓

280套公寓 | 新泽西 | $2000万美元

梧桐花园一期

288套公寓 | 北卡 | $6700万美元

野鹿子：我们现在如果在你们公司里投资最少的额度是多少？

刘宵博士：起跳的话是十万美金。

野鹿子：你们会筛选租客吗？

刘宵博士：我们对租客的要求是非常高的。因为这个公园公寓盖起来也非常不容易，我们也不希望随便找一些邋遢的人来租。所以的话我们一般要求租客有比较高的信用分数，还有租客的收入要是当时房租的三倍或以上。

开放商概况-

物业及资产管理

刘宵博士：这个我必须强调一下！做公园公寓尤其是这种多户型的物业，其实核心除了开发以外物业管理也是非常非常的重要。摇钱树是要会打理的。如果一家是做多户型物业的公司物业管理团队不强的话是绝对不行的。所以我们公司最核心的团队之一就是物业管理。

物业管理

• 世玮国际直接管理集团旗下物业，没有第三方物业公司。

• 世玮国际旗下现有物业全部拥有美国联邦住房与建设部的长期贷款担保（HUD）。

• 世玮国际所有物业持续多年保持95%以上的出租率，同时是住建部少数几个连续每年获得A级或A+级评分（REAC）的顶级物业团队之一。

• 通过Rainmaker集团的LRO系统，物业团队率先引进物业管理最顶级的管理软件，引领多元公寓住宅类物业的科技革新。

• 集团财务统一由全美知名的第三方会计事务所Clifton Larson Allen打理，确保财务透明与合规。

资产管理

世玮国际目前所管理的物业分布在宾夕法尼亚州，新泽西、特拉华和北卡罗莱纳四个州，包括超过250位投资人。世玮国际为投资人提供：

• 长久的投资人关系

• 稳健的投资收益

• 人性化的投资人服务

• 在线投资人管理系统每个月发放财务与运营报告

• 详细的年度财务报告，运营报告，收入报告，税务报告等细节化服务

获得过众多联邦级别

杰出物业管理团队奖

月运营收入示例：

野鹿子：我觉得你说的没有错。如果我是投资者的话，公司的物业管理很强的话就会关乎我投资的信息。

刘宵博士：对啊，如果物业管不好的话会直接影响你的利益，投资回报率也会受到影响。如果物业管得好的话，投资人就真的躺着收钱就好了。

开放商概况-

开放商管理层团队

Samuel M. Switzenbaum

总裁兼首席执行官(CEO)

Switzenbaum先生在他超过50年的房地产职业生涯中以远见、创新和卓越的领导力著称。在他成立世玮国际地产开发投资公司以前，他在斯特劳斯·格林伯格(Strouse Greenberg & Co.)公司任职22年，期间成为其第一大股东和该公司管理和发展的重要驱动力，管理了10亿美元的投资级资产。该公司是当时全美最大的私人持有公司之一，后合并上市。

Christopher McGrath

高级执行副总裁

Christopher McGrath先生拥有丰富的投资银行经验。在加盟世玮国际地产开发投资公司之前，他在纽约瑞银投资银行(UBSInvestment Bank of New York) 和波多黎各瑞银金融服务公司(UBSFinancial Services Incorporated of Puerto Rico)积累了重要的金融服务业经验。在瑞银投资银行工作期间，他主要负责并购、首次公开上市、后续发行和私募。目前他主要负责世玮国际房地产开发、资本市场、和物业收购业务。

Xiao Liu

市场运营副总裁

Xiao Liu博士主要负责世玮国际私募基金的市场推广与销售，同时管理世玮国际旗下现有投资人关系。她专长社交媒体市场运营与国际商务。刘博士拥有中田纳西州立大学的旅游学博士学位，与大众传媒硕士学位。在加入世玮国际地产之前，刘博士拥有8年美国高校教学与管理工作经验。

Josephine Wang

高级执行副总裁

Josephine Wang女士负责世玮国际地产的资产管理，在世玮国际的日常管理和问题处理事务中起领导性作用。王女士在房地产投资、开发、管理领域有超过15年的经验，她拥有美国注册物业管理师的执照。同时，王女士是RSR EB5区域中心的管理合伙人。王女士在美籍华人界和房地产业界有着广泛的影响，并在费城政府亚洲办公室、民间组织、商业机构担任过重要职务。

Janette Hendershott

物业管理副总裁

Janette Hendershott 拥有超过15年的公寓类物业管理经验，包括在知名企业BlueRock Real Estate, Spectrum Companies, Delray Ventures and Camden DevelopmentIncorporated等工作的经验. Hendershott女士专长于新物业招租与项目管理，在过去四年里她成功将8个小区的出租率提升到稳定运营水平。同时，Hendershott女士善于管理培训员工，激励团队，增加收入。

Zachary Calilung

金融分析师

Zachary Calilung毕业于加州圣巴巴拉洛约拉玛丽蒙特大学，专长于金融分析。他曾有4年的科研经验，同时，他也是一名注册房产经济师。Calilung先生擅长数量分析与金融分析，主要负责世玮国际先期市场分析与金融分析，以初步确定项目可行性。

投资市场概况-

北卡罗莱纳州夏洛特

经济

• 经济增长速度全美第三，每年增速1.8%*

• 美国第二大金融城市，仅次于纽约

• 众多银行的大后方：美国银行（美国最大的商业银行）总部，富国银行东海岸总部，日信与BB&T总部等

• 东海岸第一大IT城市

• 夏洛特市每户收入中位数为$72,000, 超过全美中位数$12,000

人口

• 美国东南部第二大城市

• 目前夏洛特大区人口约280万，排名全美国第15，略高于旧金山

• 2000-2017年，夏洛特人口增长了64.7%，高于美国平均水准

• 预计未来10年将以每年2-3%的速度持续增长

刘宵博士：告诉大家一个小窍门。你看这个城市适不适合投资，就可以看它的机场是否在扩建，它的基建有没有扩建。如果有扩建的话就说明人口在增长。另外如果你确定了要在这个城市买房的话，你就可以看看星巴克在哪里开店，因为星巴克一般是白领人群比较多和消费多的地方。它是已经帮你做过市场调查了，你亦不需自己做市场调查这样子。

野鹿子：那在夏洛特的话哪个州的人搬进来比较多？

刘宵博士：疫情之前的话就各个州都会有人搬进来，因为工作机会都是对外招嘛。疫情之后呢比较明显的就是来自纽约州、新泽西州、佛罗里达州来的人比较多。

投资市场概况-

美国及夏洛特租房市场亮点

• 美国历来是一个出租类型房产成熟的市场，各种历史和社会原因造成了美国人喜欢并习惯于长期租房的生活。2018年，全美36.6%的人口居住在出租屋里。

• 2018年全年美国公寓租金平均增长2.9%，过去五年夏洛特公寓类物业租金平均每年上涨了8%，这个数量表明出租物业不仅为投资人提供了良好的现金流，也带动了物业价值正向不断上涨。

• 夏洛特公寓类物业出租市场强劲，自2012年起常年全市保持90%左右的出租率。经济学家预测未来十年，随着夏洛特人口持续增长，公寓类物业的需求将继续保持较高水平。

• 跟其他类别的房地产相比，出租类型公寓小区投资抗经济衰退能力特别强。

2000年至2018年全美国房屋空置率趋势图

2016至2019美国房屋租金走势图

刘宵博士：如果考虑去外州买房的话可能就会考虑两个问题。第一个是如果我在外州投资我的现金流好不好，现金流好不好就要看你的租金收入和支出之间的比率。第二个问题就是以后的增值好不好，传统上纽约，西雅图，加州很多城市增值很好的。从现金流和增值两个角度看，夏洛特都是不错的。

投资市场概况-夏洛特

野鹿子：如果我投资你们的项目，那我的回报会是多少？

刘宵博士：我们如果是按照五年期只算现金流回报的话大概是会在百分之十左右。然后按照七年期的话大概会在百分之二十。因为前面施工期项目没有收入，开始运营以后收入会大幅提高。我们的项目是长线项目，都是越到后面越赚钱。

政府指定的第三方评估报告显示：根据CoStar Realty Information数据显示，过去十年夏洛特租金稳步上升，这种增长趋势将至少再持续五年。

投资市场概况-

美国及夏洛特租房市场特点

商业巨头资源

• 快速健康增长的经济，有竞争优势的低税率，便捷的交通，高素质的人才储备，舒适的生活环境等众多因素吸引了大批企业落户夏洛特。许多世界五百强企业选择将总部设立在夏洛特，例如美国最大的银行美国银行（Bank of America）；能源巨头杜克能源（Duke Energy）；美国家居建材第二大零售商劳氏公司（Lowe’s）；制造业集团如Honeywell，Nucor，Domtar，SealedAir，Sonic Automotive等。

• 其他人们耳熟能详的Harris Teeter 和FoodLion超市，Bojangles餐饮，Belk商场的总部也都在夏洛特。

一流的教育资源

• 夏洛特有许多顶级学校，包括111所私立中小学，164所公立中小学，以及50所高等院校。

• 北卡大学夏洛特分校大学官方数量表明，2019年在校人数大约29,615人，预计在2025年将增加到35,000人。学生和教职工是未来租房市场稳定客源之一。

• 大学离梧桐三期只有十分钟车程

投资市场概况-

夏洛特目标市场供需

夏洛特目前公寓短缺数量：14,470

* 以上供需数量包括2018至2023年的预测情况

大夏洛特区目前公寓短缺数量约为14,470套，上图为大夏洛特区的十个郡，距离夏洛特市中心车程均在30分钟左右。

野鹿子：那现在你可以给我们介绍一下地图上夏洛特哪几个区域你是比较推荐的？

刘宵博士：Mecklenburg肯定是首选因为它是夏洛特的市中心所在地。然后呢就是Cabarrus郡不错，它周边就业多，离UNCC大学也比较近。房子也相对来说没那么贵。另外，我们华人传统关注的Ballantyne 附近也不错，学区很好，物业增值保值都有保障。

项目概况

梧桐花园三期奢华花园公寓

梧桐花园三期奢华花园公寓位于北卡罗莱纳州夏洛特市北部，紧邻85与485号两条主要高速，距离市中心10-15分钟车程。

作为该区域唯一一个低层电梯花园公寓小区，梧桐三期占地23英亩（140亩），拥有五栋电梯住宅公寓、一个综合会所以及412个停车位。

小区吸取了度假村的众多优势，梧桐花园三期致力于为住户提供舒适及便捷的生活设施。

梧桐花园一期建成一年内公寓出租率超过98%，平均每个月租出23户，远超过行业平均水平。

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野鹿子：那房租是多少？

刘宵博士：如果用比较专业的角度来讲的话，我们做预算是保守估计是$1.49一平方尺。根据不同的户型，一居室大约是1500左右一个月，二居室大约是1700左右。

野鹿子：夏洛特的平均收入是多少？

刘宵博士：家庭年收入的中位数没记错的话应该是$68000左右。全美国的话是53000左右。

项目概况

独特的建筑设计

• 梧桐花园系列公寓独特的八角形设计为每层楼提供了八个转角户型，是常规建筑的两倍。在租房市场，转角户型非常受欢迎，通常租金也更高。

• 世玮国际拥有此独特的建筑设计版权，避免了同行抄袭竞争。

• 梧桐系列项目全部采用该设计；梧桐三期的建筑过程将更加高效。

项目概况-

美国联邦住房与建设部（HUD）

• HUD 221 (d)(4) 贷款是由美国联邦住房与建设部（HUD）担保的银行贷款，HUD是美国联邦内阁级别的部门

• HUD 221 (d)(4) 是非常难以获得的贷款，2018年全美国仅有135个项目拿到了市场利率的HUD221(d)(4)贷款，平均每个州不到三个项目

• 世玮国际有超过三十年与HUD合作的经验，是花园公寓领域HUD指定的老牌开发商之一

HUD 221 (d)(4) 贷款是美国商业房地产领域最难拿到的贷款之一，美国联邦住建部只批准给最好的开发商和最优质的开发项目。

非常高的基本要求

• 所有贷款都需要经过HUD前期全方位审查

• 需要绑定HUD批准的建筑商

• 必须要在项目完工18个月内能进入稳定运营期

HUD对开发商有极高的要求

• HUD批准的开发商

• 信用记录清白

• 无破产记录

• 高净值要求

HUD对开发商管理团队有极高的标准

• 管理团队必须资历雄厚

• 管理历史必须有一定年限

• 经验丰富并纪录良好

• 必须有过HUD担保的贷款经验

HUD对项目进行详尽的尽职调查

• 政府指定第三方对项目做详细的可行性市场调查

• 政府指定第三方对项目价值做保守评估

• 政府指定第三方对项目财务预算进行严格评估

• 政府指定第三方对项目质量与工程进度进行评估

HUD对建筑过程与运营过程严格监管

• 住建部专员每个月到工地实地审查工程进度

• 每个月根据施工进度六方签字才能放款（HUD批准的建筑商、HUD指定的监理、开发商、银行专员、HUD审查专员、HUD指定会计）

• 年度运营审计

刘宵博士：HUD的流程是确保你的项目从审批，到建筑，再到运营是合规的，并且按照他们的严格要求来完成，所以我们的项目我敢说是最安全的项目之一。

野鹿子：所以你们每一个项目都是跟HUD有关联的吗？

刘宵博士：我们最近的项目都是HUD担保贷款的项目。

投资概况

刘宵博士：因为建筑成本不断地在升高，所以我们考虑再放一点额度出来让更多人的参与来减低我们公司的压力。因为如果我们把所有的钱都放进去的话就可能会影响到后期其他项目的开发。

野鹿子：为什么我们不通过银行来直接贷款呢？

刘宵博士：美国银行一般贷款不会是项目预算100%额度的，大部分银行会给贷50%-75%。但是因为HUD这个担保，我们的银行贷款的上限是百分之八十三。所以以往的项目都是我们公司出一部分钱，然后我们会有一些投资人，也会有一些银行贷款这样子。这样我们的压力也会少一些，因为如果一个公司只做一个项目的话压力会很大。所以我们希望有余力去做几个项目每个项目都可以多赚一点钱。

投资市场概况-

梧桐花园三期目标市场供需

梧桐花园三期周边市场公寓数量缺口：2,067

* 以上供需数量包括2018至2023年的预测情况

（梧桐花园三期目标市场）

投资概况-竞争对手概况

刘宵博士：与其他竞争对手对比，我们的公寓是唯一一个矮层楼带有电梯的。

投资概况-竞争对手概况

• 根据美国联邦住房与建设部批准的第三方评估报告，梧桐花园三期计划租金每平方英尺1.49美元。

• 梧桐花园三期的计划租金与梧桐花园一期目前租金每平方英尺1.45美元保持同等水平，但是梧桐花园三期的地理位置比梧桐花园一期的位置优越。

• 全方位安全门禁系统，四层楼开设电梯，专门针对空巢“婴儿潮”人口的设计，梧桐系列项目在租房市场开辟出了一个新领域。

*自2019年1月起招租，平均每个月租出20户。

** 自2019年3月起招租，平均每个月租出20户。

*** 此报表为2019年底的统计数据，目前周边所有建成一年以上的小区出租率都在90%以上。

投资概况-有限合伙人年收益

第五年再融资机会

梧桐花园三期预定第五年对物业做再融资。再融资所得收益是有限合伙人原始投资资金的返回，并非赎回。因此，有限合伙人将继续享有优先股权分红。

备注：

(1) 建筑贷款利息

(2) 第三年包括出售办公商业用地的净收入

(3) 银行贷款再融资以后，有限合伙人将100%收回他们的投资本金，但是仍然保持有限合伙人权益。新的再融资贷款5240万美元将每年的还贷金额增加至290万，所以有限合伙人在收回本金后的现金收益将降低。

投资概况-

运营稳定后预期物业价值

运营稳定后的物业价值既为有限合伙人的投资提供了收益，也保护了投资人的本金。

*2022年项目完工后第一年

梧桐花园三期敏感度分析显示，项目稳定运营后，物业价值将大幅增加。开发商敏感度保守分析显示，即使在项目运营一般的情况下，物业价值亦有稳步增加。

投资流程

Q&A 问答环节

Q：北卡房子的升值空间大吗？

A：北卡房子的升值空间还是非常大的。因为北卡作为金融城市同时现在的就业机会很多都在北卡的。每年搬来北卡的人流尤其是年轻人都是非常的多。

Q：北卡的人口组成是什么样？适合居住吗？

A: 北卡现在大概百分之五十左右是白人，百分之三十左右是黑人，剩下百分之二十是其他种族。我觉得适不适合居住这个问题是比较个人化的。我个人觉得是非常适合年轻的家庭和年纪大准备要退休的人居住，因为设施很便利。

Q: 请问你们有传统的投资方式吗？还是就是买房出租的方式？

A: 传统的投资方式是指买独栋的房子吗？如果是买独栋的房子的话我们公司没有这样的方式。我们公司是只做大型的花园公寓。

Q: 请问你们物业管理的费用是多少？

A: 我们的物业管理费用大概是是百分之四到百分之五左右，完全是根据市场来走的。如果是独栋的房子，北卡这边一般是每个月租金的8-12%，另外再加上部分或者全部第一个月租金。

Q: 北卡的土地税高吗？

A: 主要是看跟在哪里比。因为每一个county都会不一样，不过在我们看来是挺正常的，不会算特别的高。夏洛特所在的Mecklenburg郡的话是0.6169.

Q: 北卡住宅区的治安情况如何？

A: 我在这边住了快5年了，我觉得是北卡是一个挺安全的城市。

Q: 第一次在北卡投资，请问有什么投资方式建议？

A: 从外州投的话我觉得这个主要是看风格。如果你的钱打算不会在五年左右动，你想安全的话那我们公司的投资方式就非常合适。如果说你非常爱好自己动手，那我就建议去买独栋的房子。独栋的房子的话你就需要找比较好的经纪人还有好的物业管理。我觉得外州投的话还是需要省心这一点比较重要，建议投资的话找一个专业的团队。

Q: 可以简单的对比一下夏洛特和北卡其他城市的优点和缺点吗？

A: 夏洛特是美国东部的第二大城市，所以比起来这个地方的流通人量比较多同时政府能源和各个方面的资源来讲会是最多的。其他城市不能说不好，可是比起来呢夏洛特是比较具有发展能力的。比如说一般外州刚搬来北卡的白领，年轻人选择都会在夏洛特。

Q: 现在疫情回暖的对北卡的房市会有什么影响吗？

A: 我觉得疫情回暖对北卡的城市没有什么影响。

Q: 你们的花园公寓项目是投资客投钱然后盖楼再帮忙出租出去吗？

A: 我个人觉得话不是这样讲的，我们的项目大部分资金来源于美国联邦住建部的贷款，我们自己每个项目也会放很多钱进去，投资人放一部分钱。对我们来讲，有投资人的钱会分散一部分我们的风险和压力。对投资人来讲，通过投资我们的项目可以拿到很高的汇报。说实话，投资如果没有我们这样的开发商，投资人也很难参与到这么大的项目里面来。所以是一个双赢的局面。

Q: 花园项目会有额外的物业费用吗？

A: 完全没有。租客只需要付租金和他个人的水电网费。

Q: 夏洛特的独栋别墅市场现在是怎么样？

A: 现在来讲市场都非常好。不仅是夏洛特，在全美的市场来说都是非常好的。

Q：独栋别墅跟花园公寓市场投资回报相比吗？

A：我觉得这个肯定是投资花园公寓的回报率更高，因为它有一个规模效应。比如我们一个小区几百套房子只有十来个人打理就够了，独栋公寓一般会比较分散，从物业管理的角度来说势必要成本更高

Q：有税务方面的优惠吗？百分之二十的收益都是需要交收入税吗？

A: 肯定要交税的。每个人的缴税是完全根据个人收入来决定的。我们会给到投资人K1，投资人再结合他们个人的其他收入，请会计师来报税。

Q：那如果投资花园公寓需要交地税吗？

A：投资人不用但是物业要交。

Q：这些支出比例大不大？

A：可以加刘宵博士的微信获取比较详细的信息。但我们的支出平均来讲应该是百分之三十左右。