据今天(7月23日)《新闻联播》报道,昨天,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席了一场重要会议——“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”。
从官方报道中,可以清楚地看出这次会议有两个主题:一是加快发展保障性租赁住房;二是进一步做好房地产市场调控。
  由中央高层领导召开全国性会议来专门部署落实这两件大事,将彻底改变房地产市场格局,并对未来房价走势造成重大影响。我甚至认为,房地产市场将进入中长期下跌通道:不但全国商品房销售面积、销售金额会逐步萎缩,而且大部分地区房价将出现明显回落。房地产市场从此进入平衡发展阶段,将彻底改变绝大多数人认为房价只涨不跌的心理预期。
  先从进一步做好房地产市场调控这个较为简单的问题说起。
  本轮严厉的房地产调控始于三四年前,主要由于货币超发等原因,虽然实施调控之后多数地方的房价停止了快速增长,但仍有一些地方房价涨幅较大。我注意到至少有20多年城市在近两年中,尝试直接或间接放松房地产调控政策,但文件出台之后无一例外被上级部门紧急叫停,至今没有任何一个地方放松了以抑制房价过快增长为主要目标的房地产调控政策——即使一些房价有明显下跌,成交量大幅萎缩的城市也是如此。
在原本调控措施没有松动的情况下,由中央高层领导亲自部署进一步做好房地产市场宏观调控,联系到近两年一些地方试图放松房地产政策被立马紧急叫停,可见中央要求落实“房住不炒”政策的决心之大,传达出的市场信息,清晰、明确,毫不含糊,对盲目投资炒房者形成巨大的心理打击。
  别的地方我不清楚,上海贯彻中央部署雷厉风行。今天(2021年7月23日),上海市住房城乡建设管理委联合市房管局、市自然资源确权登记局发布《关于加强住房赠与管理的通知》(下称“《通知》”)。《通知》明确,自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,受赠人应符合国家和本市住房限购政策;该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。同时,强化住房交易登记管理,将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围,对赠与当事人不符合住房限购政策的,不予办理交易登记手续。
  上海出台的最新房地产市场调控措施,等于堵塞了所有变相逃避之前商品房严厉限购政策的漏洞。
  与此同时,今天上午人民银行上海总部与在沪银行召开会议,确定房贷利率上调事宜。首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%,新规将于明天起开始实行。购房成本上升,等于直接打击投机需求,并提高改善型购房者的支出成本。
如果说进一步做好房地产市场调控,是着眼于以行政限购措施和货币政策来抑制市场需求,加快发展保障性租赁住房则是大幅增加市场供给,从而直接压低商品房租售价格,着眼于建立稳定房地产市场的长效政策机制。
  本月初(7月2日),国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确要求各地加快保障性租赁住房,同时出台了一系列支持力度极大的扶持政策。文件以国务院办公厅名义发文,权威性原本就高于各部门单独或联合发文,现在由中央高层领导主持会议亲自部署落实,各地自然会雷厉风行,闻风而动,坚决执行。
  前述文件明确保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年群体、收入较低者的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
  在国办的这个文件中,有一些支持力度极大,打破现行土地和房地产管理政策、法规的突破性政策。如“探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房”,“允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,变更土地用途,不补缴土地价款”,“允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房,不变更土地使用性质,不补缴土地价款”;不改变现有建筑物和闲置土地的工业、办公、商业性质,用于改建保障性租赁住房的,不但简化建设审批手续,而且建成后水、电、气按居住用房标准收取。同时,中央还会配套补助资金,降低税费,加大金融支持。
这些政策里面,最吸引市场目光的,是针对利用“存量土地和房屋”建设保障性租赁住房的突破性政策支持。之前的保障房一般建在比较偏远的地方,周围基础设施和配套生活设施不完善,上下班路途花费的时间太长。这次推出的政策是鼓励在城区、产业园区、交通便利区域,利用存量原本属于工业、商业、办公用途的土地和房屋,改建为保障性租赁住房,因此这种价廉物美的住房可望成为低收入阶层的最爱。
由于工业、商业、办公用途的土地远低于商品房用地价格,这就给这些廉价土地和建筑物进入住房市场,提供了巨大的竞争优势。换句话说,在这项前所未有的突破性政策支持下,不但原本非法的“商改住”、“办改住”合法化,而且工业土地和工业建筑也可以改建为保障性租赁住房。由于土地和建筑成本极其低廉,使得即使没有政府补贴,即使低廉的出租价格也能保证经营者有利可图,良性运行。
  住建部相关官员表示,新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例,应力争达到30%以上。增加30%以上的市场供给,对原本供需基本平衡的市场冲击有多大,大家可以自己去想
  因此,本月初国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,再加上这次高层会议具体部署落实,将彻底改变房地产市场格局,改变投资炒股者的心理预期,或者说中央这个最新重大举措将成为压垮高房价的最后一记重锤。
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