倒计时：美联储加息在即！买房？重贷？后疫情时代的贷款策略

疫苗的快速普及让全球进入后疫情时代，我们终于来到了这场战斗的下半场。美联储用宽松的货币政策，0利率，1200亿每月的债券回购加快了经济的复苏，同时也加重了通货膨胀。随着疫情进入尾声，高通胀时代是将慢慢落幕，还是会带来严重的经济泡沫？美联储加不加息，缩不缩表，对于在考虑买房，或者已经成为房贷一族的你我来说意味着什么？今天我们请到了会计师出身，持有保险，地产执照的4L贷款经纪人Alex来和我们聊一聊高通胀时代下贷款和投资的那些事儿。

在股市，楼市不断高涨的大放水时代，不少小伙伴们选择投资来保值，那么如何才能跑赢通货膨胀呢？Alex告诉我们：重贷(REFINANCE)眼疾手快！买房(PURCHASE)胆大心细！

Alex是一名就职于全美第二大房屋贷款银行，loanDepot的贷款经纪人。Alex虽然仅有一年的从业经验，但是凭借着自带的好运气，质优价低的产品，专业耐心的服务，Alex成功从公司数千名经纪人中脱颖而出，成功跻身loanDepot 全美顶尖经纪人的行列。

Alex明明可以靠颜值，偏偏却要靠实力。他是一个不断学习，不断进步，不断进化的人。他同时拥有注册会计师，贷款经纪人，保险经纪人，地产经纪人执照。Alex不担心涉及不同行业和领域会影响他的服务质量，相反各个领域的触类旁通会让Alex站在更高的角度帮助和服务他的客人。

Alex从来不仅仅是在帮助客人做一份贷款，他能提供给客人的是一份让人放心的贷款解决方案。

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贷款/重新贷款

现在利息恰逢历史最低点，加上两房已经取消了对重贷产品进行人为的价格调整，对于已经有贷款的朋友来，重贷的黄金时间是一年期和现在。

眼下由于美联储政策的调整及投资者风险偏好的波动，国债收益率时常受到影响而大幅波动。目前10年期国债收益率在1.3%左右波动，高盛曾预估10年期国债收益在年底会达到1.9%。

影响贷款利息的因素除了总体市场条件以外，在同一时间还会受到四大因素的影响：

贷款|房屋价值比

房屋价值比，Loan to Value，简称LTV。那什么是LTV？比如贷款为$600,000, 房屋市场价值$1,000,000，那么你的LTV即为$600,000/$1,000,000=60%。通常来说LTV越低越好，低于60%的贷款人可以拿到更好的利息。在房价高涨的时期，会有更大机会拿到更好的利息，比如现在。

房屋类型

对于LTV大于60%的贷款人来说，独栋别墅(Single Family House)的利息会比联排别墅(CONDOMINUM)更好。

使用用途

自住房(Owner Occupied)比投资房(Investment Property)利息更好。

信用分数

总体来说，小额贷款(Conventional Loan)信用分在740以上利息最好。大额贷款(Jumbo Loan)信用分越高越好！

以上影响利息的四大因素也同样适用于买房。

贷款产品选择的最基本核心原则在于，经历千辛万苦借到的钱，不到万不得已，都不要急着还。在高通胀，货币贬值的时代，贷款不仅是有效的抵抗了通货膨胀，还变相的提升了资产的价值，所以年限越长越划算。一般我们会推荐30年固定利率，或者5年、7年浮动利率。20年或者15年的产品通常不推荐。

以下人群更适合选择

30年固定利率产品：

- 未来收入不确定性大，甚至有降低趋势的人群

- 当前自住房未来会转化成投资房的人群

- 追求相对确定性的人群

投资/买房

利率

利率和房子更像是椟和珠关系，因为利息低而买房的这种买椟还珠的行为是不可取的。本轮房价上涨的重要推手就是宽松的信贷政策及超低的利率。

房价

利率和房价的关系可谓是相爱相杀。利率低时，同等收入条件下，人们可以获得更高数额的贷款；人们也更倾向于在利率低时购买更好更贵的房子；但是随着购买的持续，低利率带来的“可负担性(Affordability)又会被由于旺盛需求带高的房价所抵消。反之当加息周期来临时，房价又会随着利息的升高而受到影响。

黄金标准

买房时如果只有一个简单粗暴的标准可以选择，那一定就是价值/(价格)。价格和价值没有本质关联，但是价格能一定程度反映价值。举个例子，你穿越回2007年，你身边所有人都劝你买房，你已经知道了2008年房市会崩，请问，你还买吗？影响价值的因素有哪些呢？

1. 安全的社区。过去一年多发生的事情让人们对于安全社区的追求达到前所未有的程度。

2. 优秀的学区。相比于上私立一年3-4万美金的学费，学区房带来的效益和保值属性是不可挑剔的。

3. 其他因素。比如位置(Location)，户型等。

4. 人口。人口净入地区会比净流出地区更具增值潜力。而以上因素又会影响人口的流入流出。

综合来看，本轮房市不具备2008年次贷危机时整体崩盘的系统性风险。但不符合以上所说的具有保值增值属性的局部地区房价或许会面临由于贷款宽限(Mortgage Forbearance)到期无力偿还从而引发的信用危机的压力。同时，产业的转型与升级，比如新能源革命，会带动某些地区的发展和繁荣，自然也会导致另一些地区衰退和萧条。这里着重提一下德州，可以观察Dallas, Austin, & Houston等新兴市场未来的发展动向。

野鹿子：你觉得一个好的贷款经纪人应该有什么标准？

Alex：根据客户的需求提供最适合的选择，提供及时的服务，贷款流程不要stress。

野鹿子：你的角色（Bank Lender）和大銀行Loan Officer 的差別是什麼？

Alex：我和大银行的loan officer核心任务都是提供贷款的服务，替客户省钱。但我们的小额贷款比大银行更有优势，无论是利息还是审批流程都更优惠。

野鹿子：贷款年限是越长越好吗？

Alex：借得越多，贷款时间越长，对自己的压力越小。可以减轻还贷和生活上的压力，减小通货膨胀的影响，还能利用手上的现金去做一些投资理财。

野鹿子：贷款通常放在收入的百分比多少是最适宜的生活方式？

Alex：不超过你税前收入的一半，这个比例已经很高了。有钱的时候一定要去投资，能往后还的钱就往后还，用时间去换空间。

野鹿子：在湾区大家都热爱投资，希望有更好的附加收入，你的建议可以怎么操作杠杆？

Alex：我们做贷款最少可以做到5%的down payment（首付），在这个情况下杠杆就是19倍，如果是20%的首付，那能撬动的投资杠杆就是4倍。只要是买房，或者贷款就是在做杠杆，而房地产是我认为操作杠杆里面最安全的，因为楼市相对稳定，不用担心像股市或币市那样由于使用杠杆而爆仓。

房产在整个人生的财富投资中只占了很小的一块，买或不买终究还是个人的选择，大部分人都会想拥有一套自己的房产，因为对于大部分人来说这是一生中最大的财富载体，毕竟这个世界上没有任何房产但又能当得上首富的应该只有Elon Musk一人。而除了房产，税务，遗产规划，财产和人生保障都是财富积累的重要手段和载体。拥有会计师、保险、地产、贷款四大执照的Alex想用他多方位的知识与经验与你在财富之路上携手共进。

野鹿子说

Alex专业的形象背后，相处起来是一个阅历丰富的大叔，他脑海中有一整张用科学数据堆砌起来的人生蓝图，除了能替每一个买家提前规划好买到dream house的计划并且有效率的实现，还能计算未来房子可能需要用到的成本，我个人会固定跟他谘询市场现在以及前景，他的踏实和精准的判断，相信能帮助到许多硅谷和德州年轻买家进入人生下一个重要阶段。