美国房产出售相关税务问题

在美国卖房不得不考虑税的问题？但是卖房子之前房子是自住还是出租？是先自住转出租再卖，还是先出租转自住再卖？每一种不同情况其实在税务上都有不同的处理方法。那么具体什么时候出售，出售前需要了解哪些基本税务知识呢？

首先我们来了解一下房产消费税Excise Tax。

华盛顿州由于优越的地理位置和高科技公司的带动，房产市场一直受很多新移民和投资者的青睐，针对高端住宅销售的消费税Excise Tax 也大幅提高。新的累进制税率结构将于2020年1月1日生效，其适用于房产销售，以及在华盛顿州持有房产的实体的控股权交易。

新的政策实行后，50万美元以下的房产，其综合税率会降低到1.6%，但高于300万美元的房产，简单计算后综合税率则会高达3.5%。

以一套价值440万美元的房产为例，50万美元以内的部分按1.1%的税率征税，下个100万美元按1.28%征税，接下来的150万美元按2.75%征税，其余的140万美元将按3%的税率征税。这意味着，卖家出售一套价值440万美元的房产须缴纳总计10万1550美元的州消费税。

除了销售税，房产出售的利得税Capital Gain Tax也是我们需要了解的。当房产出售时，出售价格与出售成本之间（包括增值成本：如装修，维修成本等）的差额即是资本利得，投资者根据房产持有时间的长短按照资本所得收益纳税。如果是短期持有，即持有房产不到一年，则资本利得按照个人所得税的税率纳税（10%-39.6%）。如果是长期持有，即一年以上，则资本利得税为0至20%（大部分按15%）

房屋出售时的资本增值税绝对是一笔很大的开销。但是房屋在出售时仍有机会享有25万／个人或者50万／夫妻共同申报的免税额。

只需要符合以下的条件：

1、在房屋出售前连续5年（60个月）之内，该房屋作为你的主要居住地使用最少要满2年（24个月）。即假设在2017年出售房屋，在2012-2017年里，你拥有该房屋并且作为主要居所2年。

（这2年的拥有和使用可以落在出售前的5年内的任何时间。当你出售的时候，你不一定是需要居住在哪里。尽管你拥有和作为主要房屋来居住有很长的时间，在计算的时候也只是出售前的5年时间内。）

2、在这5年期间，该房屋不是由1031交换所得。

3、这次出售的前2年之内，没有申报过自住房出售后的免税额。因为每位纳税人只能够在每两年之内（足24个月）使用一次自住房出售额的免税额。

美国是一个“万税国家”，所以，外国人在美置业前了解相关税务规定非常有必要。在美国置业前事先做好税务规划，根据个人及家庭的财务情况、购房用途、及未来规划等，与律师、会计师进行有针对性的税务规划，不但可以有效减税，更有可能让在美投资获得更高的回报。

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以上文章内容仅供参考，不构成任何税务意见/建议。根据客户情况和时间节点不同，每个案例需要具体分析，请咨询专业会计师确认。

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