原创：米筐老A
来源：米筐投资（ID：mikuangtouzi）
文章已获授权
房东倒贴钱卖房这事，虽然发生在邻国日本，但对我们有极强的借鉴参考价值…大到国家的财税/土地/人口政策、小到个人的买房/资产/投资选择。
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有一位日本老人，在房产泡沫期的1991年购入某度假胜地的一套别墅，价格是1300万日元（约76万人民币）。2017年，他以10万日元（约6000人民币）把房子卖掉，持有近30年后、房子不仅没增值反而暴跌99%。
若扣除21万元的中介费和广告费支出后，实际亏损11万日元（约6400元人民币），但老人却为此“松了一口气”。
这不是最惨的，因为有人居然愿意倒贴钱卖房！
在一个叫汤泽町的滑雪胜地，那里的度假公寓售卖价只要1万日元（约600元人民币）、近乎白送，可仍找不到“接盘侠”。
不得已，有业主居然同意倒贴120万日元、把公寓卖给一家房屋中介。这样做的人不是一个两个，该中介公司前后陆续以倒拿钱的方式居然“购买”了1000余套房屋。
这并不是小说杜撰，而是真实的发生在日本，更多让人匪夷所思的故事就记录在一本叫做《负动产时代》的书里。
为什么大家宁肯倒贴钱、也要把房子卖掉呢？
因为房屋/土地有持有成本，具体表现为固定资产税、物业费、维护费等，当这些资产的收益不足以覆盖固定费用支出时、倒贴钱买房也就能理解了。
中国人对永久产权的资产有一种痴迷，但这种痴迷有可能是有害的、最起码日本的某些地方就是如此。
土地永久是你的、房子永久是你的，但你得永久性缴纳税费。
有人说当土地和房子没收益时我扔掉不要、捐赠给国家不行吗？不行。
有位日本人想放弃掉名下2.3万平米的山林、送给政府，但政府不愿意。官司打到高院还是败诉，原因是“原告想把继续持有山林带来的负担转嫁给政府，属于滥用权利”。因为持有山林除了缴纳资产税外，还得进行维护（如确定地界、设置栅栏，每年还要除草、巡逻、警备等）。
当中国人还在痴迷资产永久产权、相信房价永远涨时，世界上某些地区的百姓却正把手里的资产当成“烫手的山芋”。
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负资产（房子的售价低于欠银行的贷款）、负动产（资产的持有成本高于其收益）这些现象不仅存在于日本，还广泛的存在于世界其他地区…美国五大湖地区以底特律为代表的铁锈地带、孤悬法国大陆的科西嘉岛及北非/中东移民聚集的巴黎郊区、以及两德统一后因向西德迁徙而人口减少的东德部分地区。
造成负动产的根本原因，是社会的老龄化少子化、以及人口向大城市的持续聚集…这让一些偏远地区在缺乏就业机会的情况下，人口不断减少、房屋需求不断减少、相应的房屋供给就显多余，以至于房子没有收益、反而还要缴纳税和费，并形成了资产负担。
上世纪八九十年代，日本经历“泡沫经济”，大量房屋被建造出来。
1989年底，日本土地资产价值2000万亿日元，是美国500万亿日元的四倍，所以当时有人说“卖掉东京就可以买下整个美国”。可自1991年始，日本经济泡沫破灭、土地/房产/股票全部暴跌，伴随而来的还有生育率的巨降。
2019年，日本65岁以上人口占比达27%、是世界上人口老龄化程度最严重的国家。更大的问题是，自2010年开始，日本总人口已连续十多年负增长，2020年就比2019年减少了50万。
总人口在变少、而人却在向东京/大阪/名古屋等大城市聚集，但房子并没有随之消灭，所以房屋空置率逐年走高。
2013年日本房屋空置率已达14%，而之后还在不断提高。有机构预测，到2033年、日本的房屋空置率将高达30%。
在人少房多的情况下，房产自然会贬值。若当这些没人使用的房产还要缴纳税费（在日本，房产作为遗产继承给子女时，还要缴一笔不菲的遗产税）的情况下，就会有更多的人抛售、而抛售会又会进一步压低房价，直至白送房、甚至倒贴钱白送房。
世界各地出现的负动产现象，对身处经济快速发展、城镇化加速的中国来说是一件好事，能让我们深入思考“什么是资产、什么是有价值的资产”。
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什么样的房子才有价值呢？
不是小区景观、不是户型设计、不是豪宅品质、不是能否对冲货币超发通货膨胀，只需回归常识即可…能居住的房子、有人居住的房子才有价值，否则就是一堆烂砖水泥。
所以买房子，不管是现在/将来自住、还是用来投资，第一看重的就是能否使用，其次再延伸至能否出租、能否出售、能否贷款融资。
对于房子能否居住，既有静态的观察、也有动态的观察。
城区、配套成熟片区的房子买入立马能住，这是静态观察。但这样的房子有一个缺点、就是太贵，可能很多人买不起。
当下略显偏远的房子，道路、公园、学校、医院、商业等可能都不成熟，目前似乎也无法居住，但这样的房子有个优势、就是便宜，很多人承受得起。可随着时间的推移、配套会慢慢成熟起来，当下不能居住的房子、今后就居住了。
过去二十余年，这样的奇迹就曾在中国真切的发生着…农村变城市、农田变市区、乌鸦变凤凰。
但是过去的奇迹不一定还会发生，因为环境变了，若还坚持之前的想法套路、就会陷入路径依赖。
人口七普显示，我们城镇化率为63%、已到一个较高的水平，一定程度上说能进城的都进城了，留在农村里的大部分是老人和能力有限而无法城镇化的人，过去二十年那种大规模、成批量轰轰烈烈的城镇化运动近乎结束了。
以后人口的流动将以城市间人口的流动为主，从小城市流向大城市、从中西部城市流向东南沿海城市、从全国各地城市向京津冀/长三角/珠三角等少数几个城市群聚集，越来越多的农村、小城市其人口将日趋减少，甚至形成空城废屋（在部分农村地区已经这样了）、就像当下的日本。
此外，随着年轻人晚婚、晚育、甚至不育，少子化已成人口增长趋势。当没有人、没有那么多人时，房屋闲置将成为必然。
请别再理所当然以为所有土地都是资产、所有房子都是财富了。
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如何避免日本等国的“负动产陷阱”？其实无非从以下几个方面去着手，目前我国也正在积极的做：
人口上鼓励生育，现在政府放开三胎生育、就是要保证人口维持一定数量；税收上稳妥推进房产税立法，大概率会给予一定的免征额（可能面积/可能套数）、减清房屋持有成本；土地上坚持人地房联动，就是保持房屋供给平衡，人多的地方多供地多建房、人少的地方少供地少建房；金融上坚定的去杠杆，是为了防止资产泡沫、杠杆断裂。
现在中国的部分地区、主要是一些资源枯竭型城市，已经出现人少房多、空城废屋、房价贱如白菜的现象…像辽宁的阜新、黑龙江的鹤岗/双鸭山、云南的个旧、甘肃的玉门等城市，其一套房子的价格只要5万、甚至2万/1万，还不如大城市的一平米房子贵。
这些城市的房子之所以还没有出现倒贴钱卖房，是因为持有成本近乎为零…房子没有收益、那就扔在那呗，不像日本、房子扔不掉还得必须缴税和费。
现在政府较少再提城市新区建设，反而在提城市老城区更新、紧凑型城市建设及收缩型城市治理，就是根据新国情采取的应对之策。
新国情是什么？
人口少子化/老龄化趋势确定、人口由农村向城市大规模迁徙终结、城镇化高潮建设期已过、城市的规模边界不再外拓……
所以，中小城市的房子不要买了、城市新区的房子不要买了、远郊偏远的房子不要买了、江湖山海的旅游地产不要买了……或许在将来，它们就是没有任何价值、只是成本负担的“负动产”。
环境已变、形势已变：并不是所有的房子都是资产，还有可能是负担。
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