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文|谢九
最近,越来越多的地方城市开始学习深圳,推出二手房参考价来控制房价。楼市将进入一个全新的交易时代,房价也将迎来较大的下跌压力。
到底什么是二手房参考价?为什么参考价能够打压房价呢?还是要从深圳说起。
今年2月份,深圳市住建局发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,给全市3595个住宅小区量身定做了一份详细的成交参考价格,和市场上的挂牌价相比,很多小区的参考价低了两到三成。
图|视觉中国
深圳推出二手房参考价之后,楼市交易迎来一个前所未有的游戏规则。首先,市场上所有二手房的挂牌价全部消失了,现在登录深圳的各大房产中介网站,所有的二手房价格都显示“暂无价格”或者“暂无数据”。过去楼市处于卖方时代,卖家和中介往往随意抬高报价,在很大程度上渲染了楼市涨价的氛围,现在二手房市场上只有官方的参考价,卖家只能私下报价,减轻了楼市大面积涨价的恐慌性心理。
二手房参考价对楼市的影响当然不止于心理层面,更大的杀伤力在于,官方参考价和银行贷款挂钩,这将直接打压买家的贷款和买房能力。比如原来一套房子的市场挂牌价1000万,假如官方参考价只有700万,那么银行发放贷款将以700万元为基础,买家能够从银行获得的贷款将大幅减少,这将直接打击购房者的买房能力,原来很多买家可以借助房贷杠杆购买高价房,以后将越来越难。
从深圳2月份推出参考价以来,包括四大行在内,深圳已经有多家银行开始按照参考价来发放房贷,参考价机制迅速在深圳楼市发挥威力,过去几年一直领涨的深圳楼市,现在开始变成领跌龙头。首先是成交量快速下降,2月底以来,深圳的二手房成交量显著下滑,6月份的成交量同比下降超过7成。从房价走势来看,5月份以来,深圳二手房房价已经连续两个月环比下跌。深圳一向是全国楼市的风向标,过去几次全国楼市大涨,都是由深圳带动,现在深圳楼市由涨转跌,也会给全国楼市带来极强的带动效应。
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中国楼市的涨跌,除了自身的供需因素之外,很大程度上取决于银行信贷的松紧程度。房价涨幅最快的两个年份,2009年和2016年,大背景都是银行房贷大幅放松,房贷利率大打折扣,最终刺激了房价大涨,而楼市相对低迷的年份,比如2012年到2015年,大背景都是银行房贷紧缩,导致楼市成交持续冰封。所以,房地产调控如果以银行房贷为抓手,基本上就算是击中了楼市的命门,这一次二手房参考价机制直接和房贷挂钩,可以起到蛇打七寸的调控效果。
当前楼市的整体信贷环境一直在持续收紧,不仅是二手房参考价压制了买家的杠杆能力,整个银行体系都在明显收紧房贷,买家的购房能力受到约了来越多的压制。
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最近,全国很多地方的购房者都发现申请房贷越来越难,由于银行的贷款额度紧张,放款周期明显拉长,很多城市的放款周期长达3个月以上,部分银行甚至传出房贷停贷的消息。
银行的房贷额度之所以越来越紧张,主要还是和去年年底出台的银行房贷集中度管理有关。去年最后一天,央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对中资银行的房地产贷款划出了两道红线,一条是房地产贷款占比上限,一条是个人住房贷款占比上限。前者主要是针对房地产企业,限制银行资金过度流向开发商,而后者主要针对个人购房者,要求银行的个人房贷占比必须控制在一定红线比例之内。
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在新的红线要求之下,银行发放房贷的规模就受到明显制约,如果银行之前发放个人房贷的占比较高,甚至超过了央行此次规定的红线,就必须在过渡期之内调整到规定范围之内,那些放房贷占比接近红线的银行,以后也必须控制房贷的增长速度。
按照今年年初的数据,国内大中型银行的房贷业务,已经超过红线的4家,其余很多银行虽然还没有碰线,但是房贷额度也并不宽裕。贷款集中度新规颁布半年之后,对市场的影响开始逐渐显露出来,在房贷红线的制约下,近期很多银行的房贷额度开始越来越紧张。
房贷越来越收紧,从技术层面上将明显打压楼市的成交。尤其是一线城市,现在很多成交量都是来自换房需求,也就是“卖一买一”,一套房子的成交背后,往往牵连着两三套甚至更多房子的成交,这种连环单能够顺利成交,很大程度上取决于银行放贷的速度。如果银行放款周期短,这些连环单都可以顺利成交,反之,如果银行房贷速度慢,一套房子的贷款从审批到放款要3、4个月甚至更久,成交周期过长,最终将导致这些连环单很难成交。所以,目前银行房贷收紧,首先打击的将是这些换房需求。这对一线城市的冲击尤为明显,因为目前一线城市的房价过高,北京、深圳一套房子价格动辄1000万元以上,如果不靠换房支撑,很少有购房者可以直接购买,所以,如果房贷紧缩导致换房难度加大,这对一线城市的成交将带来明显冲击。
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随着房贷额度越来越紧张,房贷利率也开始持续上涨。今年年初,全国主要重点城市首套房和二套房的利率大概平均是5.2%和5.4%,到了6月份,首套房贷利率为二套房利率上涨到了5.52%和5.77%。对购房者而言,想要得到宝贵的房贷,就不得不承受更高的利率,而更高的利率,就意味着买房成本越来越高。
由于深圳的参考价机制让房价迅速降温,带来了立竿见影的效果,引来了上海、成都、西安、三亚等众多城市纷纷效仿,如果越来越多的城市加入其中,二手房参考价机制将在更大范围内发挥威力。随着买家从银行获得房贷越来越难,越来越贵,去年年底以来的这一轮全国房价普涨,可能要慢慢进入尾声。最新公布的6月份全国房价数据,国家统计局首次用“稳中有落”予以总结。
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本文作者:谢九
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作者档案
谢九
《三联生活周刊》资深主笔,在嘈杂的时代独立思考
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