导语
2021年7月起的每周一
APN将发布上周地产数据分析
宏观经济对地产的影响
悉尼、墨尔本及其他首府拍卖总结
悉尼墨尔本市场亮点
及未来地产行情展望
敬请关注！
对地产的真知灼见
看官们留下珍言...
前言
新州封城，上周是财政年度最后一周，澳洲地产却是里程碑的一周。
2020-2021财年，在超低利率和政府刺激政策下，悉尼飙升15%，墨尔本7.7%和珀斯9.8%，其他首府城市房价均出现两位数的增长。
疫情升级，几乎一半澳洲人都被封锁，本周数据确实如前所料，悉尼创下新低。
最惨是昆州，一夜回到解放前，布里斯班清盘率跌至54%。
前一个周，悉尼过80%的高清盘率主要原因是：“在全面封锁生效之前，地产中介纷纷抛售房产。”
是房地产中介在推动销售，本来应该在前个周六拍卖的东西，中介疯狂地打电话，提前在周五卖掉，然后把周日挪到周六。
上周，风起云涌的澳洲房地产市场到底发生了什么，让我们一起看看...
悉尼
悉尼拍卖房源，前周有近千套，降到上周不到800套，最终实际拍卖汇总区区500多套， 封城效应非常明显。
清盘率69%也是创下今年楼市狂涨的低潮。撤回拍卖套数达到139套，显示业主对谨慎的买家出价的“不满”，以及对后市仍持续看好。
成交均价近137万略有下降，以往几乎在140万澳币以上。
本周悉尼豪宅市场上的亮点是价格均是整齐的带8数字，莫非中国幸运数字开始在澳洲市场走俏：
Mosman传统豪宅区拔得头筹，此套过千万成交，869平方，未来依旧有许多升值空间。
Warrawee此套依然有看点，成交过千万，占地足足过2000平方。
除豪宅市场，悉尼远郊还能寻觅到价廉物美的“好货”，以下二套均是二房Unit,，50万左右可以购得。
能有这个价，在悉尼市场已是难得，墨尔本与其他州首府却是满街都可找到此类物业。
墨尔本
墨尔本依然是货源冠军，853套推出市场，最终有478套成交，足比悉尼多出100多套。
清盘率73%的数据只比悉尼略好些，侧面说明澳洲地产二手市场经过半年狂飙，终于要歇歇了。
均价不到百万，墨尔本有太多选择，以华人区Glen Waverley 为例，本周几乎所有成交均是百万多一点，从房价负担性看，墨尔本人比悉尼人“幸福”多了。
撤回拍卖房套数74，对比流拍套数102套，说明墨尔本业主更急于“出货”。
本周墨尔本市场亮点，一个是远在东南50公里之遥的Mount Eliza, 占地足有3000平方，成交价500万澳币。
另一个位于传统豪宅区的Boleyn, 437万的成交。
其他州
昆州及布里斯班是本周表现最差的地区，这半年昆州一直表现抢眼，甚至有赶超新州维州的趋势。
忽然，惨淡的清盘率只有54%，惊讶了市场，货源也仅有不到百套，售出区区32套，相当于堪培拉小城市的成交水平。
布里斯班封城只有几天， 后劲不足可能才是主因，澳洲地产主力资金均在新州与维州。
南澳及阿德莱德表现中规中矩，清盘率79%，在整个澳洲市场是最“健康”的一个。
市场小，受疫情影响小，靠本地消费本地推动，相信阿德莱德地产世道未来依然稳定。
堪培拉是表现最好的地方，是唯一延续地产狂飙的城市，清盘率84%，傲视群雄，本周唯一过八成成交。
均价近85万，堪培拉的可负担性在降低，价格直逼墨尔本，堪培拉以公务员、政府消费主导，完全不受疫情影响。
西澳州拍卖市场很小，基本以私下售出为主，67%的清盘率不是很能说明西澳市场状况。
北领地与塔斯马尼亚州在数据方面是“不起眼”的角色，上周没有拍卖售出，全部私下出售，或许这二个地区才是价值洼地。
上周数据分析完毕，一起回顾一下六月份澳洲整体地产状况。
六月澳洲地产回顾
刚刚过去的六月，澳洲地产在狂奔的途中，被悉尼疫情打断了思路。
澳洲买家整体需求指数上周下跌1％，需求比今年 2 月的峰值低 8.6%，但仍远高于去年同期水平。
维州和塔斯马尼亚州是上周仅有的买家需求没有下降的州，维州保持稳定，塔斯马尼亚州增长了 0.8%。
相比之下，其他州需求均出现下降了，与各地实施封锁有相当关联。
墨尔本解封大大刺激了房地产市场的复苏，清盘率持续上升，堪培拉和阿德莱德清盘率也重回高位。
悉尼封锁第一周,房屋拍卖清盘率不降反升，周末上市的房屋多达1100套。
主要原因是：“在全面封锁生效之前，房地产经纪人纷纷抛售房产。”
是房地产中介在推动销售，本来应该在周六拍卖的东西，中介疯狂地打电话，提前在周五卖掉，然后把周日挪到周六。
对于澳洲房地产，冬天通常是一个比较安静的时期。另外，尽管澳大利亚储备银行一再表示官方利率将保持不变，直到“最早到 2024 年”，但我们已经看到一些贷方开始提高长期固定抵押贷款利率。
不应低估抵押贷款利率略高的影响，因为它可以让借款人考虑未来利率大幅上涨的影响。
另一个可能影响抵押贷款成本的因素是澳大利亚央行的定期融资工具 (TTF)，该工具将于 6 月底到期。
价格快速上涨的事实是潜在买家的另一个考虑因素，也可能是导致近期需求略有减弱的原因。
虽然低借贷成本仍然对市场有刺激作用，但随着价格的上涨，购买力下降的买家变得更加困难。
最后，进入市场待售的新房供应一直在增加，因此买家有更多的房产可供选择。
更多的库存也在投放市场。需求继续超过供应，但不像过去那么大。随着这种趋势的继续，相信价格将继续上涨，但增长率将降温。
新州
过去一个月，悉尼和新南威尔士州地区的房价继续攀升。
上市天数
新州上市天数的中位数是历史最低点 27 天。
与一年前的47天相比，悉尼的挂牌出售时间约为 25 天。
销量
全州的销量仍然较高，但已从复活节前的水平回落。
今年到目前为止，整个新州的销售量比 2020 年同期增加了 66%。新州每个待售物业的浏览量同比增长 62.7%。
在悉尼，NorthernBeaches 和 Sutherland 的房产浏览量最高，而Central Coast 和 Outer South West 的每次挂牌浏览量同比增幅最大。
维州
维多利亚州的房价在过去一个月继续上涨。
上市天数
墨尔本房产挂牌的平均天数为 27 天，低于一年前的 47 天。
维多利亚地区的上市天数下降幅度更大，从一年前的71天下降到历史低点 42 天。
销量
维州今年前23 周的每周销售量比一年前高出 85%，但已从复活节前的高点小幅回落。查看挂牌房产，与去年同期相比，维州每个挂牌的查看次数增加了近一半 (47.6%)。
在大墨尔本地区，莫宁顿半岛和外东区在 5 月份的每个房源浏览量最高。
在维多利亚州的偏远地区，Geelong 和 Ballarat 的每个房源浏览量最高。
昆士兰
由于需求持续强劲，布里斯班和昆士兰地区的房地产价格在 5 月份继续上涨。 
上市天数
在布里斯班，房产平均挂牌天数为 48 天，低于一年前的 66 天。
销量
每周销售额比一年前高出 71%。虽然每周销售额已从近期高位回落，但仍与去年春季的销量相似。与去年同月相比，每个房源的浏览量增加了近 60%。
在大布里斯班地区，布里斯班南部和布里斯班西部的每个列表的浏览量最高，而伊普斯维奇和布里斯班东部的同比增幅最大。
在这些地区，阳光海岸的每张房源浏览量最高，其次是黄金海岸。宽湾和阳光海岸的同比涨幅最大。
南澳
过去一个月，阿德莱德和南澳大利亚地区的房地产价格温和上涨。
上市天数
挂牌售出时间为历史最低点 30 天，是一年前的一半。其他区域房地产滞后约 100 天，低于一年前的 167 天。
销量
南澳的销售数量自 2019 年初以来最高的每周销售数量。今年到目前为止，销售额比去年同期增长了62.3%。
全州每个房源的浏览量比 2020 年 5 月高 50.8%。
在阿德莱德，South and Central 和 Hills 的每张房源浏览量最高，而 South 和 West 的同比增幅最大。
在这些地区，东南和巴罗萨-约克-中北部的每次挂牌浏览量最高，并且在过去一年中增长最快。
西澳
西澳大利亚的价格在 5 月份继续上涨，但增长率有所放缓，这将在未来几个月内受到关注。
上市天数
珀斯房屋挂牌 60 天，而一年前为 88 天。其他区域平均上市时间超过三个月（94 天），低于一年前的 151 天。
销量
全州的销量仍然很高，今年前 23 周的初步销量增长了 82%。每个房源的平均浏览量比去年高出近三分之一。 
内城和西北部珀斯记录了首府城市每个挂牌的最高浏览量，而内陆（北部）和班伯里在该地区领先。
塔州
过去一个月，霍巴特和塔斯马尼亚地区的价格均录得强劲增长。
上市天数
霍巴特的已售房产平均花费不到一个月（28 天），低于去年 5 月的 41 天。其他地区，房产挂牌时间约为 48 天，比去年的 77 天有所改善。
销量
最近几周塔斯马尼亚州的每周销售额有所放缓，但年初至今的销售额仍比去年同期高出 43%。
塔斯马尼亚州不仅是所有州中每个上市的平均浏览量最高的，而且每个上市的浏览量的年增长率也最高，与 2020 年 5 月相比增长了 72.4%。
霍巴特、朗塞斯顿和东北部的房源浏览量最高，而塔斯马尼亚东南部、西部和西北部的同比增长最为强劲。
北领土
虽然达尔文和北领地地区在过去一年中取得了非常强劲的增长，但近几个月的增长速度开始放缓。
上市天数
达尔文出售的房产通常停留 58 天，而一年前为 81 天。
在北领地其他地区，过去一年中上市天数大幅减少，从 2020 年 5 月的 162 天减少到 2021 年 5 月的 79 天。
销量
尽管最近几周每周销售量有所下降，但仍远高于一年前。今年前 23 周的累计销售额比去年同期高出 84%。
每个房源的平均浏览量在过去一年中增加了三分之一（32.4%），其中达尔文增加了 47.9%，北领地地区增加了 14.1%。
堪培拉
过去一个月，首都的房地产价格继续以相当快的速度上涨。
上市天数
首都地区出售的房产仅挂牌 24 天，创历史新低，是 2020 年 5 月（48 天）的一半。
销量
尽管最近几周初步每周销售有所放缓，但堪培拉在 2021 年前 23 周的销售量比去年同期高出 35%。
对 ACT房产的兴趣也出现了强劲增长，每次上市的浏览量同比增长 46.8%。
小结
澳洲财政年度已经过去， 无论上市企业、地产公司还是投资者，是到了展望下一个年度的时候了。
银行正在提高四年期贷款利率，澳洲又逢冬天，疫情摇摆不定，相信下二个月，每个州依然会出现“低位徘徊”的局面。
但央行放话2024才是考虑升息的时候，民间大量资金无合适机会流动，澳洲地产依旧会是慢牛行情。
数据来源：Domain、REA、Corelogic
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