北京的学区房是全国的标杆，而北京教育资源的密度和质量又以西城最强。这使得西城部分优质片区的学区房价格高到难以置信，五十年楼龄的老破小，看上去家徒四壁，但它的单价却可以接近甚至超过20万/平米。
2019年7月，西城区德胜片区交易了一套仅12.2平方米的老破小，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平方米
西城区在2020年4月发布通知将施行多校划片，意味着一套房不能锁定某一所学校，但可以在所在片区获得随机分配的资格。所以当时一些优质片区的学区房并没有受到明显冲击，因为这些片区名校云集，本身就是教育资源的高地，随机分配也有相当的概率可上名校。
然而在2020年7月31日之后买房的西城区业主，最近才发现自己踩了一个大雷，他们将铁定无缘区域内的牛校。
多校划片
多校划片的意思是一处房产不再对应单一学校，一个片区内的孩子将公平分配教育资源。
西城区在去年4月就宣布实施多校划片，在2020年的4月30日发布的文件中明确表示：自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
当时市场上的普遍看法是，虽然一套房子无法再牢牢锁定一所好学校，但西城区牛校的数量多、比例高，所以各片区（例如金融街、德胜、月坛等名校云集的片区）的多校划片对业主家庭来说冲击并不大，依然有很大概率就读好学校。
2020年5月 北京市西城区相关文件第一页
然后，到了2021年7月2日，出现了超出大多数业主预期的情况。西城区教育考试中心就针对2020年7月31日后的买房人发布了通知，要求家长们登录考试官网，填报志愿。这则通知内容，重点是告诉学生和家长到线上查看哪些学校可以就读。有学位的学校，会在网络后台相应的选择框里显示，并可以选择填报；没有学位的学校会在相应部分的下方以红色字体显示，意味着不能填报。
通知发布后，很快就有家长贴出了该区域内的可选志愿学校，结果大吃一惊。
先看看月坛的↓
乐坛片区后台结果
在这个线上结果中，没有包含热门学校红庙、二小白云路、奋斗、皇城根等，这意味着好学校的学区已经没了，就算是买了月坛片区的学区房也没有用了。注意，这和之前大多数人理解的多校划片之间最大的差异在于：之前多校划片的理解是你还有一定概率抽中好学校，而西城区的部分片区可能直接把进入牛校的概率打到零。
再看德胜片区，这个片区由于名校密度高，被誉为西城区多校划片后的最优选择。然而当德胜片区的业主查询自己可登记的学校时，系统显示包括第二实验德胜校区、三帆中学附属小学、五路通小学、育翔小学这些好学校都已经不能填报。
德胜片区后台结果
由于名额有限，即使是2020年7月31日前购房的业主，也出现了被调剂出名校的情况，甚至被调剂出区，被安排到别的学区内的小学；而2020年7月31日后买房的业主则几乎可以肯定无法就读牛校，只能被迫读“渣校”。这相当于在多校划片的过程中，把原本可能命中的名校选项给提前去除，原因是名校的学位已经被占满。
教改方向
我们对这件事的发生不应该感到意外，因为在过去很长一段时间里，各地陆续出台新措施打压学区房，从没停下来，这包括：
2020年5月：北京包括西城区在内的城六区全部将施行多校划片，一处房产不再对应单一学校，尽量使得一个片区内的孩子将公平分配教育资源。
2021年3月：
上海市实验性、示范性高中将拿出其招生总计划数的50%-65%，直接分配到区、分配到校，这一政策的出台瞬间就让中学生和家长们炸开了锅。这意味着，上海将会把第一梯队的高中招生名额，拿出6成左右分配给各区、各学校。

2021年3月 上海
2021年5月：宁波对热点学区的二手住房建立指导价，指导价相比之前的市场价基本上打了7-8折，商业银行等金融机构要将学区二手房住宅交易参考价作为授信的依据，包括贷款、抵押等等。
可以展望，未来多校划片甚至对学区定点清除的操作会蔓延到其他地方。西城部分片区这波直接不能登记所属区域内名校的情况是因为名额不足，那么未来名额充足的收获，学区房的价值是不是又可以涨回来了呢？我看未必，打击学区房不仅仅是教改，也是配合房地产调控的一个大招，如果未来哪里冒头，总有一个理由再把它锤下去。
西城区曾经一度是北京学区政策最特殊的区域，当初在包括海淀区在内的其他城区大都已经施行多校划片的时候，西城区仍然我行我素，坚持一套房对口一所学校。据传是因为西城区有太多既得利益者阻挠。一位北京的好友曾告诉我，当初西城区第一次打算推动“多校划片”的时候，就遇到了普通人难以想象的阻力，当时有老干部直接闯到区教委办公室胡闹，他们给工作人员大谈革命精神、甚至有人当着工作人员的面在办公室里大小便...如果他说的是真的，那确实令人大跌眼镜，你很难想象这种行为是出自已经退休的体制内人士和坐拥千万房产的西城居民，或许这些人的痞子气是青少年时代养成的，并不会随着身份和身价的提高而消失。
因此，西城区当年被认为是最不可能搞多校划片的区域，但现在的情况反过来了，西城的教改力度成为各区中最重的，这背后的原因，一是因为西城区优质教育资源确实非常有限，无法满足所有人的要求；二是这轮国家对学区房乃至整个房地产市场的调控力度和态度非常坚定，所以从最硬的骨头西城区啃起。
思考和教训
站在买房者视角分析一下学区房的问题，我们可以得出一些不一样的结论。
在西城区买一套学区房的成本，已经足够送孩子到美国读好几轮全私立的基础教育了。所以说买学区房没有投资投机心态在里面是绝对不可能的，很多人买学区房只是希望自己用过之后再以一个更高的价格卖给下一个接盘者，顺带搞定自己家小孩的上学问题。对于有这种心态的人来说，面对现在的情况，只能是愿赌服输。
一位家长的感想
每平米16万的西城学区房长这个样子
但我们应该在这件事上吸取教训，投资最重要的是拥抱确定性、回避不确定性，学区是房产各类属性中可变度最高的一项价值，一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事以前并不是没有发生过，而当它发生的时候，你无法提前预知，也无法干预。
从就近入学催生的学区房、到现在打击学区房，教改一直在路上，从来没停下来。在我看来，也许当年那种考试选拔入学才是相对合理的做法。

在教改强势推进的背景下，学区房的价值可能将面临稀释和重估，北京西城区都可以这样做，其他城市其他城区有什么理由不能呢？既然这个方向已是一张明牌，普通人就只能主动避免风险，对于无法承受压力的家庭，应该梳理清楚教育的主线，有血拼学区房的精力和财力，不如多花心思在孩子日常培养和言传身教上，也可以考虑换一个舒适度更高的城区甚至新城市；而条件允许的家庭，应该把注意力逐步转到优质私校、出国等可替代的选择上去。
总之，无论是自用、投资还是投机，现阶段学区房（尤其是老破小学区房）的成本太高、风险太大，最后的结果很可能学没上成，家庭财富还大幅缩水了。
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2020年