如果问要不要买房，很多自媒体都会说：买。
但如果问买哪里，这就有的说了。
可以理解大家的着急。今年年后小阳春，楼市火爆升温，1-5月全国百城新房价格上涨1.34%，累计涨幅为近三年同期最高。很多人都不想错过这一波行情。
不过买房真的算是一件很复杂的事，尤其是2021年中央密集调控，里面大有门道可言。今天抽空来说说这个话题，愿意耐心看完的同学，就耐心看完吧。
财富承载体
回头看看过去的楼市，货币每一次都是房产增值的触发器，也是房产增值的放大器。无论股市还是楼市，都是货币如流水，货币最终会去到它认为最该配置的地方。
现在是水大吗？相对17-19年，还是大的，尤其是国外。去年疫情，美联储印钞的疯狂有目共睹。今年拜登一上任，又加大了财政刺激。
在美元世界货币的地位下，各国央行为了不被割韭菜，没法坐以待毙，只能跟着印钞。这一定会带来某些资产的泡沫。就像在2021年第一季度，全美房价环比前一季度就上涨了3.5%，年化上涨速度是14.02%。史上次高（史上最高就是2020年第四季度）。
（各季度全美房价环比增速）
再加上美国跟全球的联系，这种资产泡沫一定会外溢。好比每次振兴东北，海南的房价就涨一波，科创板搞起来，苏州的房价也涨一波。你看2020年的楼市，暗流涌动得就很疯狂。

另外就是最近的热点：
①人民币对外升值，依旧利多楼市；
②三胎放开，大房需求增，学区房更抢手；

③土地财政归税务，房价的逻辑其实不会变；
这种时候，房子还是成为了一批人的首选，作为已经长牛二十年，占据中国居民资产总量七成的房产，财富承载体的地位在短期内很难被动摇。
再说选房思维
选房有一点要明确：为什么要买房？也就是弄明白自己的核心诉求，投资还是自住？上学还是落户？不同诉求逻辑不同。
大多适合投资的楼盘，大部分不适合自住；而大多住得舒服的楼盘，往往不适合投资。
对中国人来说，房产几乎是家庭财富的终点。
你看无论是买股票、买基金、创业做生意，上班炒币，只要赚了钱的，最后好像都在买房。
但请大家记住一句话：
真正的楼市投资者是集经济学、政治学、人性学融会贯通身体力行的经济学家。
房子是流动性极差的资产。
如果你不是满杠杆、任意妄为去定下的房子，如果你已经做好了现金流和备用现金的准备——
作为刚需、作为改善，作为投资，那就不用太害怕，哪怕是最难时候进去，只要耐得住寂寞。因为长期来看，房价跑赢通胀还是没问题的。
当然前提是，你的财务状况得是游刃有余的。
现在是一个拼选筹能力的时代。对普通人来说，如果买不到优质标的，买错房的代价，远远不只是几十万上百万的资金，你承受不起。
买房，最重要的不是对钱的理解，而是时间。
时间是不会回头的，在买房的那一刻起，你最起码要想到未来5-10年的生活。
很多人买房只为了早点上车，于是先买个1室1厅。结果2年后结了婚，4年后有了娃，想去置换时，才后悔小户型房价增值潜力太小。重新买大房吧，资金不太够；咬咬牙硬买吧，又处于家庭支出高峰期，房贷根本还不起。
宁愿不买，不要买错。有些三四线城市房价透支过度，未来没什么价值；而有的城市被重大调控，不宜立即上车。所以，千万不要为了套钱而买房，要珍惜处女贷，注意现金流和杠杠，以贷养贷并非良路。
先规划，再买房。
不懂楼市思维的小白，如果真想买房，最最最起码，记住一个原则：先规划，再买房。（负债+现金流）可控前提下，再以最大杠杠买房。否则，资不抵债，房子是债务不是资产。
怎么样的一个规划法？
好比，你把房产当作一项收益资产，指望它增值赚钱；同时，它也是一项风险较大的资产，过去闭着眼赚钱的时代机遇已经彻底消失。
它和另外2笔资产，构成家庭“内循环”的钱。
①收益性资产：
股票和房产，都是当下货币宽松政策的两个主要蓄水池，每隔几年都有一次脉冲上涨。
②流动性资产：
主要包括工资、货币基金、银行现金管理类，在出现极端情况下，也能维持最基础生存。
③安全现金流：
是财务防火墙，用于结婚、子女、养老等规划，预防生病失业等外部冲击，布置高现金流。
（家庭3笔“内循环”钱-参考图）
房产，应该用安全和流动之外的资金来持有。
买房之前，你要对自己的杠杆能力有充分认知。先做好资金隔离，把夫妻生活/父母养老/小孩教育之类的钱隔离，再最大程度去加杠杆。
这样即使行情不好，也不怕现金流紧张。毕竟月供可不会怜悯你未来会不会失业，小孩要不要上学，家里是不是有急事要用钱。
像很多人的安全资金，有一部分年金。如果锁定了一笔3.5%的复利年金，再加上工资，这样每年就有了源源不断的稳定现金流。既不用担心没上车，也不用担心上车后杠杠过高，出现卖房求学、治病、养老的困境。再高的负债，只要现金流充足就不用怕；可再低的负债，只要现金流断裂，照样瞬间崩盘。
最后总结下
不是简单粗暴买不买，是要先了解自己的风险敞口，再规划最大限度怎么买房。
任何资产都是有成本的，尤其是房子。买对了，是优质资产在为你跑赢通胀，你享受着它带给你的时代红利，也要为之承担成本。
自己能承受多少杠杆，资产是否健康，未来现金流如何……这些都有必要先做一下财务规划。然而很多人根本没有成熟的资产框架。
非专业人士还是需要一个专家来引路。冤枉路要少走，之前给大家介绍过水星团队。他们家送价值 1299 元的资产规划服务。这一次又争取了 100 个免费名额。
水星团队的服务有 2 点要重点说下：
1. 查缺补漏，会做一份20多页的家庭财务个性化深度报告，负债是否合理，健康度如何。
2. 结合你的家庭财务目标，像个管家一样，做专属资产规划方案，帮你挑选市场好产品。
这次还有水星团队精心准备的特别礼物——《家庭资产配置地图》电子版一份。
之前预约过的朋友也都反馈还不错。推荐你们去体验一下，和专业人士聊聊不亏。希望能帮你们做好家庭规划，提升一点认知。
调控、货币、人口、土地，这些是楼市的外在影响因素，可怎么买，最终取决于自己财务。
房产的套现周期和房地产的涨跌周期之外，还要提前对现金流做尽可能坏的预估。
服务免费，预约方式如下：
房东经济说 读者专属福利
🎁 扫一扫
即可免费获得价值1299元的
1对1专属定制 
资产配置规划服务  ▼▼▼
长按识别二维码 

（即可领读者福利，前100名专享）
 预约方式二：点击阅读原文，限时免费
继续阅读
阅读原文
关键词
货币
楼市
印钞
很多人
资金