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原创：水冰月
来源：大碗楼市（ID：Superbowl77）
文章已获授权
2021年已过半，上半年的楼市堪称大刀阔斧，多项改革，调控政策力度空前，
其中热点城市日子最难过，接连被锤，深圳、广州、上海、北京、成都、西安、合肥……
一个个都被镶上了紧箍咒，调控多，力度狠，专治不服。
深圳6月二手房成交2575套，创十年新低，
真惨。
此情此景有人高呼：热点城市彻底凉凉了，
“一线都不行了”“二线马上完犊子”……楼市凉凉论、唱空论满天飞，
上海被调控加码7次，深圳被二手房指导价彻底击碎，广州房贷额度收紧贷款买房被劝退，北京就更不用说了，调控的高墙不容践踏。
在这些城市有房的捏一把汗，没房的瞎高兴，感觉自己马上就能在北上广深买房安家。
上半年，楼市调控政策是真狠，
银行房贷限额、开发商监管、土地新政、中介整顿、二手房指导价、鼓励租赁、打击炒作学区房……
银行、房企、房东、购房者、产业链上的蚂蚱，一个都跑不了。
而且狠招几乎都用在了市场火热的核心城市，谁敢冒头谁敢大涨就是一顿毒打，打一次不行打第二次，最嚣张的深圳都被被治的服服帖帖。
热点城市就是调控政策的试金石，试过了再推广，北京上海最先打击炒作学区房，深圳最先发布了二手房指导价。
人心惶惶的上半年就这么过来了，买还是不买，卖还是不卖，越来越迷惑，由于各类政策下手太重，唱空热点城市楼市的声音也越来越多。
我甚至怀疑，是不是有神秘力量在做空核心城市的楼市，
城市基本面没变，产业、人口的逻辑都在，只是短期的政策面收紧了，怎么就无脑唱空了？
这就好比把老虎关起来，它就不是老虎了？
核心城市就是一头猛虎，再怎么管束改变不了其本性—大举厮杀大口吃肉的超强能力者。
所谓的凉凉论，唱空论，纯粹胡扯，
上半年，最火的城市调控最狠但购买力也最强，除了深圳，广州、上海、北京的成交量价都创下历史新高。
尤其北京，上半年北京一二手房共成交14万套，成交量创近8年新高，
上海成交23万套，广州13万套，深圳5.4万套。
北京、广州、深圳房价较2020年下半年环比分别上涨6%、7%和8%。
二手房存量数据就更能说明了，广州剩余7.9万套、北京7.6万套、都只够卖半年多；上海3万套撑不到半年；深圳4万套够卖一年多。
现在在一线城市买房，资格难搞、杠杆难加，能买上房的都是极少数人。
首套资格苛刻，二套首付至少六成起，北京直接干到八成，拼的都是购房者的真金白银，所以全国房贷荒，北京却不荒。
现在北上广的楼市是小火慢炖闷声发财，去化依然强劲，存量房库存紧张，集中土拍政策又把供应搞成阶段性集中释放。
这一轮调控，看似打击热点城市最狠，其实是更加验证了热点城市雄厚结实的购买力。
现如今核心热点城市不仅没有凉，楼市更加稳定健康，打击了投机客，留下了真正买得起的人群，也更有利于楼市的长远发展。
还有人担心深圳，多虑了，深圳比京沪房价都高了，杀杀锐气。
至于杭州成都武汉合肥西安等其他热点城市，城市价值越高，市场越火爆，限购越严苛。
所以，担心热点城市的，歇了吧。
反倒是上半年静悄悄的三四五线城市，看似乖巧可爱，人畜无害，其实才是隐藏的大雷。
如果说核心热点城市是真老虎，房价跌跌不休的非热点城市就是纸老虎，
纸老虎画的再逼真，不也是纸老虎吗？一盆水泼下去，就要软趴趴，没有战斗力的纸老虎，经不起风吹雨打。
跟上涨轮动一样，很多政策也在不断向下渗透，
比如说打击炒作学区房，北京上海广州深圳厦门成都这些热点城市行动了，房价一直下跌的太原，温州等地也跟着出台相关整治政策。
7月9日太原市印发通知将实行“六年一学位”，六年内只能享有学区内小学1个学位，三年内只能享有学区内初中1个学位，政策一出4万+的学区房价格不坚挺了。
所有的政策里面，杀伤力最大的政策是信贷，
预判下半年，非热点城市的个人贷款和房企贷款都会收紧。
贷款缩了，房子流通不起来，变现难了。
下半年最大的雷区极有可能爆发在非热点城市的贷款层面，基于以下几个方面的考虑：
1）银行房贷限额，流向非热点城市房贷额度会收缩；
去年年底央行、银保监会颁布房地产贷款集中度制度，对银行的房贷占比作出“红线”指标。
五档银行有不同房贷限额，如下图—
截至今年4月11日，21家上市银行披露了年报，其中有8家银行的房地产贷款占比或个人住房贷款占比超标，房地产贷款是今年的监管重点，踩“红线”的银行需要在2～4年内完成整改，
额度有限，超标需要整改，银行被卡住了脖子，严监管下银行只有两条路可以走：
第一，少放慢放，将有限的贷款额度放给风险低回报快收益高的地区；
第二，提高贷款利率；
所以上半年，贷款额度需求大的城市利率跳跃式上涨，目前多个城市二套房贷利率涨至6%以上，
楼市冷清的非热点城市，直接就是缩减额度，不给贷款了，
72个重点城市中，46个城市房贷放款周期延长，占比超过6成，热点城市都不够分了，还能轮到你？
近两月连云港、镇江、南通、洛阳等地相应出现“二手房停贷”苗头，7月6日河南焦作日报干脆发布公告告知全市多家银行暂停二手房贷款。
银行多现实啊，
钱少了，额度不够分了，逐利的资本一定是抱热点城市的大腿，弃车保帅。
2）下半年集中供地的房源入市将挤占贷款额度；
由于22城首次集中供地在4、5月份，大规模房源推出都在下半年，新房贷款额度需求加大，也将大幅度挤占二手房以及其他城市的贷款额度，到时候热点城市额度不够用了，八成会挪用小城市的额度。
银行房贷限额，钱少了，
热点城市挤占，钱荒了，
非热点城市被欺负了，没辙，腿短步子小抢不过人高马大的热点城市。
下半年，能留给非热点城市的贷款额度会越来越少，这就导致一个致命的问题：贷款难，贷款慢，不批贷，房子流动不起来了，
本就不景气的市场无异于雪上加霜。
除此之外，另一个棘手的问题是开发商，信贷收紧的不仅仅是个人，还有房企。
之前文章提到过近一两年由于三道红线和房贷两集中的监管，开发商经历多轮洗牌淘汰，全国TOP50的房企已经出现暴雷甚至破产。
非热点城市的本地中小房企处境更加艰难，一旦银行贷款额度收紧，房企手里的钱不宽裕，流通不顺畅，资金链无法周转的情况下，烂尾、跑路、倒闭、最坏的结果都有可能发生。
楼市不景气的非热点城市，这次真的危险了，无法变现的资产，就是一坨钢筋水泥。
贷款额度越少流动性越差，流动性越差二手房越难卖，二手房越难卖房子越贬值，房子越贬值越没人接盘，越没人接盘价格越降，价格越降越不敢买，买卖越少市场越萎缩……
像塔罗牌一样的连锁反应，恶性循环已经开始侵蚀二手房市场。
杠杆加不上，深圳都能跌成狗，更何况没有基本面支撑的城市呢？
面对复杂的局面，市场上频繁出现各种政策，各种声音，现在的楼市是非常嘈杂的，很多人会迷失，看不清局势，走错方向，在这，想给大家一些真诚的建议，希望对大家有帮助，
1）房价上涨的热点城市，买房的等一等，卖房的着点急
想在热点城市买房的朋友稍安勿躁，先观察，尤其是出了二手房指导价的城市，限制了二手房价格，销量一定下跌，量跌价跌，不是急需的朋友等一等，好好选一选看一看。
在热点城市有二手房想出手的，别贪了见好就收吧，二手房指导价这颗原子弹可不是闹着玩的，
你问问深圳、成都的二手房卖家，现在是不肠子都悔青了。
2）楼市冷清的非热点城市，买房慎重，卖房速度
房产投资原则上不考虑没有城市基本面支撑的非热点城市，现如今个人信贷和房企信贷都在收缩，没有流动性，风险系数增加，投资请远离，自住请随意。
非热点城市的二手房东，说实话，你最危险，
如果还是有多套的，务必卖掉，越快越好，尤其是老破小老破大这类价值低的，一旦房贷额度不足，最先收紧甚至停贷的一定是房龄高的老房子。
不让贷款，看还有人接盘不，哭死你。
为什么建议快速出货，还有一点就是未来置换升维难度加大，之前卖掉三四五线城市两套房，换二线一套，卖掉二线换一线的置换策略，
随着绝大多数三四五线城市越来越下沉，流动性变差，房子砸手里，所谓的升维置换将越来越难。
能卖赶紧卖，狠狠心一跺脚，眼一睁一闭房子换成了钱，皆大欢喜。
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