# 如何规划人生时间
在人生这个孤立系统中，我们会经历熵增、熵减不断拉扯的过程，为了减少自己的混乱度，永远不要停止提升自己，争取每一阶段都要做到最好。
生活和事业都是如此。
这次野鹿子来到奥斯汀，和奥斯汀房产业的顶尖人士袁琳（Lynn），深度了解这里的地产投资机遇。
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Lynn解析奥斯汀投资地图
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奥斯丁简介
德州奥斯丁的名字在这两年响彻了美国，甚至逐步传到了世界投资人的耳中。究其原因，这一切都是因为一众科技公司的目光转移到了这里。
奥斯丁是美国德克萨斯州的首府、是德州大学的所在地，现今也因为众多高科技企业在此落地而形成了一片高科技城；又因临近德州丘陵地形之起点，故有“硅丘”（Silicon Hills）之称，和美国西岸传统电子重镇硅谷相呼应。
2020年疫情之下，特斯拉宣布在奥斯丁建厂，将这个城市一炮打响；
10月，甲骨文宣布把总部搬迁至奥斯丁，以适应疫情后家和办公室混合工作趋势；
2021年，美国抖音Tiktok宣布在奥斯丁市中心租下大楼，美国最大家居电商Wayfair宣布建立奥斯丁办公室。
越来越多的科技公司正在把这里打造成2040美国科技第一城。
奥斯丁
 Austin
同时，奥斯丁也是一个充满文化气息的城市，从上世纪的“公园城市”到90年代的“音乐之都”，“Keep Austin Weird”一直是奥斯丁的标签。
这个城市热爱音乐，热爱运动，吸引了诸多活动（如西南偏南和F1方程式赛车）选择这里落户。
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奥斯丁的地产
2020年奥斯丁的地产从平稳发展走向“疯狂”，其中最被人津津乐道的是12月那栋收了97个Offer的房王，一夜火遍全美。2021年5月，奥斯丁房价依然持续上升趋势，中位数上涨了42.2%，达到了惊人的46.5万美元！
这一波房价上涨主要是由于供需关系失衡造成的：
大量外州人因在家工作模式选择搬迁至奥斯汀，以期在较低价位获得更大生活空间；
千禧一代即将毕业找工作，买房成为刚需，大批人马进入房产市场；
史低利率刺激贷款，买家为了应对通货膨胀进入房产市场获得稳定收益，房产成为资产配置中不可或缺的一块，使钱更值钱。
与此同时卖家持观望态度，导致活跃的上市房源有下降趋势。好消息是这样的竞价热潮会慢慢放缓，而房价将重回平缓增长的良好趋势。
相比较美国其他热门投资城市而言，奥斯丁优势明显：
一是以科技为基础，相关企业分布广泛，东南西北每一处都有科技公司入驻，有利于聚集高端人才，从而提升城市整体素质，形成良性循环；
二是城市面积较小，发展水平较平均，不容易存在“买错区域”的讲法。
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买房投资
说到民用地产投资，你是不是想到了“买房出租”或是“买下小黑屋翻新”这两种模式呢？
的确，民用地产投资有三大优势：
概念容易被大众理解；
需求资金较少、门槛较低，可以作为大众投资的开始；
房产条件直接可见，风险低。
在奥斯丁，一幢2000尺的独栋别墅可以收月租约2000美元，而价格只有40万美元左右。对于很多投资人来说合理利用杠杆，平衡好现金流和增值的关系，在长远看来是一个非常不错的投资方式。
当然，也有很多人出于一些顾虑不愿意买房，不愿晋升为“包租公包租婆”：
热门房产一上市就会收到几十个offer，竞争太大；
风险低导致年化回报率低；
日常维护费力，修空调卫生间费神，碰上奇葩租客糟心。
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商用地产投资
说到投资，我们一定会讲求年化回报率，常用cap rate=净收益/价格来计算。
在美国，一般民用地产年化回报率一年约为4%，但商业地产的年化回报率却远远高于这个数字。
既然都是买房投资，为何不直接买个“大房子”呢？
■很多投资人对商用地产不了解，混淆了商业地产和经营商铺的概念。
■比如说：投资星巴克xx店所在的商业地产，你无需参与星巴克的实际运营，而是投资星巴克所在的物业和土地，星巴克就成为了你的“租客”。
■同理，商业地产的承租人小到餐厅、公寓大到公司、工厂、医院，都是有投资机会的，因资金量要求比民用地产大，门槛高则风险大，相应的投资回报也会高很多。
商业地产显而易见的优势
需要一定资金门槛，竞争少则offer中标机会大；
年化回报率高于民用地产 （6%的cap rate vs. 4% cap rate)；
管理容易，承租人负责维修；
有了好的anchor tenant会带来稳定的租金收入，可以一铺养三代；
商业地产范围广泛，六十万至上千万美金都有相对应的选择。
投资商业地产也看个人喜好，从商铺、办公室、工业地产（如仓库和厂房、酒店等）都可以选择。因为投资商业地产的门槛较高，其中前期需要做的尽职调查也会变多，需要专家把关。
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债权、股权类地产投资
还有一类地产投资人，并不想拥有实体物业，又想参与地产投资，这怎么办呢？请让我们给您介绍大型商业地产的资金来源两大利器——债权和股权类地产投资模式。
何为“债权”？
债权类地产投资，顾名思义，投资人以固定年化回报率和期限向项目方提供贷款。债权类地产投资通常有抵押物，回报有资产作为担保，风险较低。同时，债权借款人通常享有第一滞留权，也就是说借债人需要首先偿还这类债务。债权投资项目年化回报率在8%-12%左右。
何为“股权”？
股权类投资是指，投资人直接参与项目，成为财产所有权的股东。股权投资的好处在于较高的年化回报率和资产中的利益份额，通常按照季度分红，在项目结束出售时一次性支付。股权投资人的回报上不封顶，这种形式的投资没有固定期限。股权类投资风险大，收益也大，股权类收益从18%到20%+，甚至到30%+都是有可能的。
无论是债权和股权类的投资，都是集中力量办大事的体现。想参与到大型商业项目的开发？一个人钱不够？没事，你投钱，开发商办事，专人专事，一起建大型商业项目！
当然，这样的项目对前期的尽职调查要求很高，对开发商建商的资质考核，对市场的判断都需要进行调研，这样才能把风险降至最低。
戳👇视频，看Lynn的投资“九宫格”
债权和股权投资对资金要求不高，特别适合不想持有物业又想投资地产的投资人。
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专业问答
Q1
Lynn老师的投资理念？
一开始是为了给自己的小孩攒学费，在摸索的过程中得到启示，发现投资有助于build up your quality of life。
虽然现有的投资方向很多，但是需要投资人专注（focus），要在某一领域做深、做熟；不要做overthinking的人，会失去很多机会。
Q2
从地图上看，奥斯丁已经发展为投资热点城市，我们还有好的进入点吗？现在依然是投资的好时机吗？
有！目前东部仍然有一些土地可以开发，而且逐渐有加州的初创公司和中国的生产厂家在奥斯丁买地建工厂，基于奥斯丁的相关项目审批严格，有限制的土地开发会让升值空间更大，未来可期。
投资是一个长期的过程，当然越早越好，因为选择更多；但随着社会发展，你仍然可以找到新的投资点
Q3
疫情之下，商业痛点要怎么转型为商业热点？
举个例子：在价格合适的前提下，可以入手酒店将其转化为酒店型公寓，可以自住/短租/长租。
在现有建筑框架下，重新改造房间，相当于一次性翻新多间“小黑屋”，酒店房间本身已存在卧室、客厅、洗手间，新增厨房，做成modern、fancy的1b/2b，满足“新奥斯丁人”的刚需，做好市场预热会有不错的收益。
Q4
投资评估一个酒店能成为好的项目的三大要点？
1、地段（location）是最重要的；
2、合适的价格；
3、商业模式是否可以有效转换。
Q5
奥斯丁的condo可以买吗？会不会升值？
依然有升值空间，而且有HOA负责管理相关事宜，让住户/租户做到lock and leave，提升你的生活方式。
照目前的发展趋势看，越来越多的年轻人想要做到工作、生活、娱乐三合一，居住/租住在城市中心或靠近城市中心的condo，一来可以减少你的通勤时间；二来可以让你下班后依然有健身房、电影院等场所选择；三来周边良好的绿化设施适合户外运动者、也适合你的宠物。
Q6
身为外州人，想要投资奥斯丁房产可以从哪些标准入手？
1、纯投资：选择经济实惠的投资物业，现金流好，方便管理；
2、考虑大学周边的公寓，学术氛围好；
3、自住+投资：以学区好+交通方便为首要考虑因素，综合考虑周边设施，不要拘泥于某个zipcode。
Q7
投资奥斯丁房产的优势在哪里？
首先投资房产是对抗通货膨胀最稳健的方式，达到财务自由、早日退休的目标；
二是奥斯丁对城市规划严格、谨慎，从立项到审批完成时间较长，开发商能够获得较好的投资保证；
三是外来开发商对奥斯丁的了解不够，不知从何入手，奥斯丁房产专家帮助投资者合理分配资产，获得高回收。
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案例
# 民用地产案例：Pflugerville SFH
面积：1500-2300 Sq. Ft（3b2b/4b3b）
中间价：$300,000-$420,000
租金区间：$1,500-2,400
租户类型：家庭，多是三星公司、亚马逊员工
年化回报率：4%
特点：东部快速发展区域，风险小，有稳定升值空间
# 商用地产案例
物业类型：带租客商业地产物业
地址：奥斯汀西北部，78759 Austin，TX
可租赁面积：6,528 Sq. Ft
建造时间：1994年
现租户：全美知名意大利餐厅Carrabba's Italian Grill
附近环境：多购物中心、多知名雇主 
售价：255万美元 （$2.55 million）
Cap Rate: 6.5%
NOI 净收入：$164,735
（注：NOI净收入=总收入-总支出净利润 =利润总额-所得税费用基本概念营运净收入）
预计年化全现金回报率：7.6%
预计年化杠杆回报率：11~12%
# 债权类地产投资案例：Greenville
项目名称：Greenville Single Family Development Phase II
项目地址：Greenville, Texas
项目单元数：296
项目类型：固定回报类（债权）
项目年收益：8%/年
项目投资开始：2020年4月
项目现状：Greenville第二期已经成功收官，每月项目利息按时到账，目前华奥已经准备好返还本金给我们的投资人。
# 股权类地产投资案例：Tierra Bella
项目概况：位于奥斯汀东北边，未来的重点发展区域；
离市区不到5英里，商圈发达，交通便利，学校资源丰富；
公寓概况：开放式布局，设施齐全，生活方便，环境优美；
公寓单元数：204
公寓可租赁总面积：183,284 Sq. Ft
平均每个单元面积：898 Sq. Ft
出租情况：在重新装修竣工以来运营顺利，入住率持续走高，以最优的租金入住率达到95%以上。
项目起始日期：2016年7月
项目退出期：2019年12月
规模：1821万美元
投资类型：股权
个人投资额度：10万美元
项目现状:  项目成功退出， 即将开始归还本金进行分红
项目回报: 7万，20%/年
Lynn及其团队介绍
Lynn
91年来美攻读研究生，93年毕业后来到奥斯丁并逐步走进投资房地产领域，成立“华奥地产”；
至今已积累了将近30年的投资理财经验，形成了一套“九宫格”投资方法论；
因为从小怀揣着“要成为一名教授”的梦想，希望将长久以来的投资理财感悟传递给需要帮助的年轻人。
华奥地产
公司主营业务为：民用地产、商业地产、物业管理、地产投资（股权/债权）和开发建造，创始人Lynn希望大家不仅是因为工作走到一起，也能够为团队创造一种生活方式。
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微信公众号：华奥地产北美置业
网站: www.realinternational.com
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纽约疫情期间上哪找好吃的？
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