前段时间我在知识星球收到一个问题，问的非常好，提问的群友说：
中国的首付比例高于大多数其他国家，按揭利率也比较高，为什么还说中国的楼市存在风险呢？
我的回答是：我们的风险是存量风险，过去好些年银行对房贷是非常宽松的，大量的假收入证明、假流水也无所谓。其他国家虽然首付比例更低，但几乎不存在假材料，申请人月供压力经得住考验。
今天的主题会从房贷材料的造假说起，带大家看看潜在的风险到底在哪里。
十倍杠杆
说到房贷申请过程中的猫腻，我们这里先回顾一下香港在2019年10月推出的一个新措施，当时港府为了改善民生，在2019年10月16日提出了放宽住宅物业按揭成数的新政。根据该新政，在香港的首套自住房购房者，在房屋总价不高于800万港币的情况下，能够以10%的超低首付购房，这降低了年轻人买房的压力。
该新政出台后 中原地产对新措施的相关介绍
这招出台时，很多人担心低至一成的首付比例会掀起新一轮炒房热，推动本来就很高的香港房价继续上涨。这个担忧是合理的，因为买家可以用的杠杆倍数大幅增加了，过去最低2.5成首付，相当于四倍杠杆；而一成首付就是十倍杠杆。
但一年半的时间过去，香港房价并没有出现大涨，从2018年5月到现在，全港房价几乎一点都没涨，在过去一年，美元大水漫灌，和美元采取联系汇率制的香港照理说是第一波受到无限QE冲击的地方，但香港房价仍旧不温不火。
香港房价 2008-2021  可见过去三年房价没有上涨
一成首付之下，房价还是不涨，原因也很简单，那就是随着首付比例的降低，购房者每个月要付的月供就高了。假定一套800万港元的房子，首付80万、按照当地30年按揭、2.5%利率计算，月供约3万；这笔房贷申请要获得批准，对应每个月收入要在6万以上。而月入6万对大多数人来说是比拿出80万首付更难的事，所以即便首付很低，大多数人要拿到贷款也绝非易事。
如果一个人想用假流水、假收入证明这套玩法到香港申请房贷，那就是找死，银行会认真核实每一份材料的真实性，一旦发现材料是假的，就要面临刑事追究。正是因为对房贷审核的严格，香港房价不至于炒到内地这样可怕的租售比，因为他们的房贷材料真实，信贷流入楼市的规模取决于全民的收入水平、而住宅租金的涨跌也取决于租客的收入水平，所以当地房价不至于把租金甩的那么远，目前香港住宅的平均租金回报率在3.1%以上，是内地一线城市的两倍以上。
截止2021年5月，香港住宅平均租金回报率为3.13%
假材料的泛滥
看过香港，再说说同样在房贷流程上有关我们的一个事实：
在目前这一轮房贷收紧之前，尤其是2015-2018年间，大部分房贷申请人的收入证明材料都是假的，流水、收入证明甚至完税证明都可以造假，几百块的事，这在当时很多房产中介都能帮忙解决。
这里说的假材料其实还都算真材料。比如银行流水，有些人流水是和亲戚朋友之间提前半年准备好的转账记录，这个流水虽然不代表个人收入，但在当时应付银行也足够了；有些人玩的更过火，直接找人开具假流水，同样的，这些假流水其实都是真流水，这些流水上有银行的盖章、有银行工作人员的签名，而这些黑产的背后，显然是和银行内部人员勾结合作的结果。
银行对这个情况当然清楚的很，但考虑到房贷已经是最安全的业务，住宅又是最好的抵押品，所以都睁一只眼闭一只眼...这就是风险所在，这就有点像次级贷款了，因为都是把贷款放给了收入达不到标准的房贷申请者。

上文提及的一些细节来自于我自己和身边亲朋好友的实际经历，只要是曾经买过房、申请过房贷的朋友，对假材料的泛滥不会有任何怀疑。

原则上说，商业银行在批出房贷之前，要对房贷申请人做一个测试，即房贷申请人每个月的月供不能大于每个月收入的一定比例，中国比较普遍的比例在50%以内。
换而言之，一套一线城市500万元总价的刚需房，按三成首付、三十年按揭、5.4%的利率计算，月供接近2万，意味着还款人每个月收入要达到4万，再对应税前月薪就是6万/月。
你觉得有多少的刚需买家能达到这个收入水平？
从这个角度看，现在的房价对于大多数刚需来说，按揭的申请材料不造假就不可能办得到贷款了。除了对按揭材料的模糊处理外，前几年某些商业银行在发放贷款、推升房价上几乎就是帮手的存在。比如最典型的银行高评高贷，把三成首付做成一成，银行都是亲自参与的。因为在高评高贷过程中，卖家和买家有更复杂的资金来往，买家卖家的大额流水对银行来说不可能不清楚。
说个表面上不相关但实际上非常类似的事，最近亚马逊强行关闭了大量中国商户的账号，使得无数从事跨境电商的公司直接关门。原因是亚马逊针对这些公司的刷单造假行为采取了严厉措施，只要发现刷单造假就封号。
亚马逊这个电商平台主要面向美国和欧洲市场，而中国卖家在亚马逊上的占比即便没有一半也有三分之一。刷单造假是一个很恶劣的事情，因为只要有一个人造假，那么其他竞争者只要不造假就会很难活下去，于是这些商家纷纷造假，典型的逆淘汰 + 内卷。如果亚马逊这回不重拳打击刷量造假行为，恐怕其他国家的诚实商家在未来要么是学坏后一起造假、要么是彻底骗子们被挤出市场。
回到房贷这件事来，道理是一样的，如果今年以来银行不收紧额度和审核，谁不去造假呢？谁不造假就申请不到房贷，这构成了一个非常恶劣的逆向淘汰。
在商业银行缺乏审核的情况下，2015-2018年三年间，全国存量房贷总额翻了一番，这就是风险所在。尽管中国人吃苦耐劳，为了保住自己的房子每天啃馒头喝稀饭也在所不惜，但超出实际承受能力的负债会让负债者经不住一点风吹草动，并且对消费带来不利影响。
个人住房贷款余额
只要我们看懂了当初风险是怎样积累出来的，要理解现在的一系列措施也就不难了。
以时间换空间
限购、限售、限价、限贷、指导价等等调控措施的出现，并不是单纯是因为房价有多高，而是因为潜在金融风险已经积累到了一定水平。
不信的话可以问问自己：2015年房价就不高吗？也高，为什么那个时候各个城市还鼓励买房呢？因为那时候的潜在风险没有现在高，当时的居民杠杆率还有进一步提高的充足空间。
最近有传闻说很多地方二手房停贷了，甚至说房贷停贷。经过仔细查询，我并没有看到哪个城市或哪家银行白纸黑字这样明说，我也不相信会有这种一刀切的做法出现。但各地房贷越来越难申请、额度越来越紧张确是事实。
在这里想要强调的是，普通人对“房住不炒”应该多一些敬畏，“房住不炒”也是正确、必要、及时的。我们这里不是打官腔，而是因为中国确实有全盘控制的能力，只要是真心不想你炒房，所有的漏洞都会被堵死。不让炒房，一方面是为了抑制房价非理性上涨、保民生、保结婚率和生育率；更重要的另一方面是维护金融安全，确保不发生系统性金融风险。
要理解现在的情况，可以举个例子：就好比一个人一口气吃了很多没有做熟的东西，导致胃痛不消化，那么他下一步能做的只能是少吃点，慢慢消化食物，直到恢复正常。
对于人的身体来说，一天时间足可消化一顿大餐，而对于金融周期来说，风险的消化时间可能要以十年为计。
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