房产税这个话题我们过去聊过很多次，一些主要观点包括：

（1）未来的房产税并不是为了降房价，而是替代土地收入成为一个可持续更好的税源，但它的出现可能对市场带来影响；
（2）随着城市化的逐步成熟，各城市增量用地规模减少，针对存量房的房产税一定会来；
（3）土地收入达峰之日，房地产税上线之时；
（4）重庆和上海的轻量级试点意义有限，因为它们无法替代土地收入。
既然我们已经很清楚房产税的到来只是时间问题，那在它出来之前，我们可以思考和讨论一下怎样的房产税才是合理和公平的。我们在这篇主题将对比现有几种比较典型的房产税类型、寻找房产税背后的挑战，并给出一些建议。

上海与重庆试点
在中国大陆，现阶段只有上海和重庆是有房产税的。横向对比，房产税对抑制房价的确起到了积极作用：2011年以来上海房价累计涨幅低于同为一线城市的北京、广州、深圳，甚至低于周边的二线城市杭州、南京。重庆作为国家中心城市，其房价涨幅也小于几乎所有位于南方的二线省会城市。
如果我们仔细研究，会发现上海和重庆的房产税都是轻量级的。
先看重庆，重庆的房产税模式非常简单，只对高档住宅征收。重庆每年会划定一个高档住宅的均价红线，比如2020年这条线是19587元/平米（该数字为全市均价的两倍），在此基础上，独栋住宅（即别墅）和高档住房单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4倍(含)以上的税率为1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套(含)以上的普通住房，税率为0.5%。重庆的独栋住宅（即别墅）每年房产税率为0.5%。
因此，重庆房产税的征收对象只占全市业主的很小一部分。
再看上海，上海房产税的征收对象是：沪居民家庭在沪新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。2011年1月27日后在上海购入新建商品住房、存量房的且不符合免征条件的购房人都要缴纳房产税。
上海房产税的计算依据如下：

（1）计税依据：住房市场交易价格的70%。
（2）税率：实行0.4%～0.6%差别化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。
（3）征税面积：
对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

所以，上海房产税的计算公式为：应纳税额 = 应税面积 * 新购房单价 * 70% * 税率
假设一个上海户籍的两人家庭在上海以1200万买入了一套150平米的自住房，由于8万单价低于上海新房均价的2倍水平，所以他们享受0.4%的低税率，而应税的住房面积为150- 2*60 = 30平米，最终要交的房产税是：30平米 * 8万/平米 * 70% * 0.4% = 0.672万，一年交六千多对于这样的家庭没有任何压力。
如果这个房子是首套房，上海户籍业主也享受免征待遇（非本市户籍则需要交纳），而非本市户籍居住证满三年后，交过的这些税费还可以退还。
可见，上海房产税人性化程度很高，在经过减免、退税等过程后，实际需要缴纳房产税的家庭将会是很少的一部分。
更重要的是，如果一个人在2011年之前，在上海买了10套甚至100套房，他也可以免交任何房产税，因为上海目前的房产税试点针对的只是2011年1月27日后成交的房源，所以这个房产税也注定是非常轻量级且不够公平。
美国模式
对比美国，美国的房产税总体来说比较重，是实实在在的持有成本。
房产税在美国属于州税，因此不同的州税率相差很大，比如得克萨斯州的平均房产税约2%，夏威夷州只有0.28%。换句话说，一套得州50万美元的房产，每年光房产税就要支出大概1万美元。房产税对房价的影响是非常直接的：尽管得州的房价在过去一年上涨很快，但相比其他经济发达的州（如加州、华州、纽约州）房价仍然比较低。这就是高税率的影响，
一个人买房不仅仅要买得起，还要付得起房产税。
美国各州房产税地图
美国的房产税既没有面积或套数减免、也没有累进加税。无论你是一套房还是十套房，都是按照相同的标准交税，如果一套房家庭也交不起，那不好意思，只能换一个更小或位置更偏的房子去住。这加快了社会上下阶层的流动，不至于一个二十年前先富的人可以靠着一套房子永远占有优势，但这也造成了美国贫富分区的现象，穷人区和富人区的房价、学区、治安都相差甚远。
因此，美国模式可能并不适合中国现在的国情，因为中国城市居民的普遍现象是高房价、高负债、低收入（相对房价和负债而言），如果按存量房产不减免地征收，很多人一年的总收入可能还不够付房产税的。
在一线城市老城区，很多本地土著家庭年收入可能只有十多万，但他们住在一两千万的老房子里，就算税率只有0.5%，一年下来房产税也要10万，他们是承受不了这个费用的。
香港模式
中国内地的土地招拍挂制度是从香港学来的，在各个城市占据主流地位的多层和高层的建筑形态也是师从香港，所以了解清楚香港的房产税是怎么征的对我们也有一些启发意义。
香港房产税的官方名称是“差饷”，它是一种源于英国的香港税款项目，主要是按征税地的房产价值或租值抽取一个比例的款项作为政府收入的一部分。
差饷按照物业的应课差饷租值再乘以一个百分率征收，该租值是假设物业在指定的估价依据日期空置出租时，估计可取得的合理年租而计算。以香港2021-2022财政年度而言，差饷征收率为5% 。比如一套1000万港元的香港房产，无论业主是自住、出租还是空置，假设这套房在市场上租金是30万港元，那么这套房每年要交的差饷就是30万*5% = 1.5万港元。
可以看出，差饷的征收力度比较小，以香港住宅平均3%的租金回报率和5%的差饷征收率相乘，实际房产税税率也只有0.15%。

长远来看，中国不大可能采取香港这么轻度的税率。原因很简单，就是因为这个收入太低，假定全国400万亿市值的存量住宅，乘以0.15%这个税率，结果就是每年的房产税收入只有6000亿，和2020年全国土地出让金8.4万亿相比差了一个数量级，没有办法以这种形式取代。
免征范围？
中国的情况确实比其他国家和地区更复杂，无论是现有的上海重庆试点，还是美国和香港的模式，在未来都很难满足中国的需要。
在此情况下，各种各样免征范围就被纳入考虑。比如给出人均免征面积，超出这个面积的才交税，或者给一个家庭套数限制，超过一套的部分才交税。但这些办法可能也很难解决实际问题，甚至还会带来更多麻烦。
因为不管怎么定免征范围，都会带来成倍于免税范围的漏洞。比如按照人均面积计算，市中心一平米房子的价值相当于郊区的三倍甚至更多，市中心业主和郊区业主按照同样的人均面积免征是否公平？另外，还会有人通过邀请其他人加到自己的户口本里来，以降低人均面积，这会给征税工作带来很大的麻烦。

又比如按首套免征，同样是一套房，市中心的豪宅的价值可能十倍于普通的刚需房，首套免征这样看也不太公平。还会有人通过代持，使得自己手上每一套房都成为首套房，大幅增加税务部门的工作量和行政成本。
另外一个可能就是按免征市值划线，家庭名下房产超出一个固定价值后的部分，按照房产税率交税。如果按免征市值来，那么全国是否按照统一标准呢？比如北京按500万免征市值，长沙按100万免征市值，这样做是不是公平呢？北京市民就应该比长沙市民多四倍的免税资产吗？
由于现在房产税还没有通过人大立法，所以可能性比较大的一条路是扩大试点范围，在上海和重庆的基础上增加几个城市，并在试点城市增加征税力度。
我认为最公平合理的办法，是各个城市都按照一个不高的固定税率，无减免地征收，如果考虑减免，那么应当是房产市值减免，而且每个城市的市值减免标准应该统一。这样一来，大家免征标准一样，意味着低房价的城市居民负担会更小、城市性价比也会提升，最后有闯劲和自信就去北上广深拼一拼，如果想岁月静好减少房产税成本的话就到其他城市发展。从更长的视野看，这还有利于全国各个城市的均衡化发展，毕竟人口的马太效应很强，中国未来的发展不可能只要四个城市而让其他大部分地区都损失人口。
另一方面，未来公平公正的房产税必然会面临着来自很多利益群体的阻力。樊纲（“六个钱包”说法的提出者）曾表达过他的观点，他表示应该“老房老办法、新房新办法”，言下之意是过去的房子不用交税，未来的新房才要交税。对于这个说法，我是不认同的。
樊纲接受采访时的表态 你认同他的观点吗？
总的来说，未来的房产税将会是一个复杂的系统工程，不仅要考虑到可行性、还要确保公平公正、确保税收劫富济贫的基本功能。我认为新一轮的试点和改革可能已经不远了，我们可以拭目以待。
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