两年前，吴向东带着100多名华润旧部，空降华夏幸福；两年后，坊间流传他要带着100多名旧将离开华夏幸福，转投清华校友麾下，地产“猛人”能再续写传奇吗？
文 | 陈欣苗
编辑| 陈涧
来源｜无冕财经（ID：wumiancaijing）
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在地产圈，今年54岁的吴向东是个有故事的“狠人”。
他职业生涯的每次变动都会成为吃瓜猛料。最新一则印证吴向东动向的消息是，6月10日，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司的股东由“华夏幸福（深圳）运营管理有限公司”变更为“深圳市鹏瑞地产开发有限公司”，并更名为“鹏瑞（深圳）城市发展有限公司”。
早在4月，便流传出吴向东将从华夏幸福带走100多名旧将，一同转投深圳本土开发商鹏瑞地产的消息。此番股权变更，为传闻加上了几分可信度。
敢创新、有野心、杀伐果断，是外界对这名地产猛将的普遍评价。加盟华夏幸福之前，吴向东是华润置地的“灵魂舵手”，打造出以万象城为代表的商业地产体系，却也相继卷入“宋林贪腐案”、“宝万之争”，甚至被指是宝能夺取万科股权中的关键先生。
他和平安集团掌舵人马明哲亦关系匪浅。两年前履新华夏幸福，吴向东便被视为平安“代言人”，独掌南方总部，开辟旧改、综合体、康养等新业务，并扬言要成为中国最好的商业地产发展商或运营商之一，颇有二次创业的意味。
而今，这场“联姻”已在华夏幸福的债务漩涡中走向破灭。这一次，吴向东似乎选择跟十多年来关系甚密、同是清华校友的徐航站在一起。只是，徐航旗下的鹏瑞地产，无论是体量和知名度，都远不如华润置地和华夏幸福，双方会擦出怎样的火花，仍是未知数。
1.
/“狠角色”/
从深圳万象城起步，为华润置地注入商业地产基因，再到形成“住宅地产+商业地产”双轮驱动格局，而今华润置地商业地产一哥的地位，离不开吴向东这面“精神旗帜”。
深圳万象城可谓吴向东的成名作，但它的起步并不容易。
1993年清华大学毕业后，吴向东加入华润集团。7年后，他奉命组建华润（深圳）有限公司，组建之初公司仅有10多人，第一个项目便是投资额达40亿的华润中心，核心则是“万象城”购物中心。
彼时，国内正处商业地产拓荒期，年仅33岁的操刀人吴向东亦无多少经验。由于投资大、风险大、回收慢，且罗湖并非是传统商圈，华润内部的质疑和反对声不断。“华润用40个亿在深圳砸了个‘大坑’”，凤凰卫视的窦文涛甚至在“锵锵三人行”中如此调侃。
▲ 胡玮炜吴向东在华润一战成名。
这时的吴向东开始展露其敢闯敢拼、杀伐果断的一面，他没有给自己留余地。
在2004年1月的预算会议上，他立下“自裁”军令状，称一年后若万象城竣不了工、开不了业，或者真实实现的数字与现在的预算相比有较大差别，“我应该不会再在这里向各位汇报工作”。
一年后，万象城如期开业，首年便实现盈利，成为中国标杆性购物中心，至今仍是深圳的商业名片，吴向东一战成名。
此后，万象城开始在全国攻城略地，华润置地由此进入高速发展的黄金时期。期间，大冲旧改项目、深圳湾国际商业中心，一次次将吴向东推向神坛，这些项目目前仍是华润置地收入的支柱。
吴向东成了华润置地的灵魂人物，被业内称为“猛人”“狠角色”。2013年，年仅46岁的他接替王印，执掌华润置地董事局主席。
未曾想第二年便陷入风波，为后来与华润置地的告别埋下伏笔。
2014年4月，时任华润集团董事长宋林被查，同年11月，吴向东以“个人原因”辞去华润置地董事会主席，一度消失在公众视野，直至2015年4月才低调回归，职位变更为华润集团助理总经理，分管华润置地并担任执行董事。
据“棱镜”援引知情人士称，“跟他同时离开的其他高管比如董事局副主席王宏琨就没有再回来，这说明吴向东还是很有能力的，上面让他回来也是惜才的意思。”
但没过多久，吴向东便卷入“宝万之争”，他在其中扮演的角色一度成谜。
在业界，姚振华对吴向东的青睐和赏识传闻已久。据财新报道，2016年6月，宝能成为万科第一大股东后，为了争取话语权，提请改组董事会，计划推举吴向东为万科董事长。
随后的2018年4月8日，万科独立董事刘姝威发文质疑“宝能系”收购上市公司的资金来源违规，同时质疑吴向东2015年4月的复出与此事难逃干系。
不过，风波过后，吴向东仍是华润置地事实上的一把手，直至2019年离职前，华润置地董事局主席这一职位一直空悬，其能力可见一斑。
但在严谨的央企，不能“名正言顺”必然是个问题。2019年2月，已过知天命之年的吴向东接下马明哲跑来的橄榄枝，赴华夏幸福开辟新战场。外界翘首以盼，这位不愿在功劳簿上重复自己的人能再造传奇。
2.
/ 不意外的“分手”/
两年前的欢迎会上，华夏幸福创始人王文学对吴向东的加盟表示肯定，并强调华夏幸福南北双总部不能各自为政，不要强调你我之分。同时，吴向东加盟后，会带领公司朝向多元化发展，对冲风险。
为此，华夏幸福向这位顶级职业经理人开出了3869万元的年薪，相当于王文学同期年薪的4.5倍，亦是A股高管薪资的最高纪录。
吴向东是有领导魅力的，他带着百余员旧部空降华夏幸福，出任联席董事长兼CEO，代表平安意志独掌南方总部，开辟旧改、综合体、康养等新业务。熟悉的南方战场和业务范围，吴向东显然也想大干一场。
然而，梦想和现实碰撞，却是破碎的声音。去年底至今，华夏幸福在资金危机中打转，吴向东会离职也成为业内共识。回头看，王文学在欢迎会上的那番话，颇具意味。
一度有望执掌万科的吴向东，能力毋庸置疑，强势亦是必然。他急需在新平台证明自己，但或也高估了华夏幸福的底子。
从无到有的华夏幸福南方总部，团队成员主要是吴向东和他的华润旧部。南北总部独立运营，据称平时连会议都各自召开，当初王文学强调的“不能各自为政”似乎没有实现。
据《财经》消息，以吴向东为代表的平安系进入华夏幸福第一年，双方高管还处于蜜月期，开会商讨问题时，都表现得彬彬有礼，但一年后，开会的场面就变得火药味十足。新旧团队一直没有融合好，疫情则加速了问题爆发。
而在北方总部加强产业新城及相关业务储备管理的情况下，吴向东团队则手握财政大权，不断寻找猎物。单是2020年上半年，便斥资175.65亿元拿下4个商办综合体，占上半年总地价的72.7%。
在吴向东原来的设想中，背靠平安这棵大树，他所主导的商业地产、长租公寓等持有型长周期地产业务，将会源源不断的长线资金支持，并通过长期运营成为华夏幸福新的增长点。
但随着华夏幸福债务危机的爆发，这些尚处培育阶段的新业务，非但未能对冲风险，反倒成为庞大的吸金兽。
财报显示，2020年前三季度，华夏幸福经营性现金流净流出250.73亿元，其中取地支出为198.49亿元。产业新城及相关业务从2019年同期的173.73亿元近乎腰斩至96.46亿元，商业地产及相关业务则从零增长为102.03亿元，超过产业新城。
▲华夏幸福商业地产及相关业务收入占比提升。
平安的风向也变了。今年3月，平安集团总经理兼联席CEO谢永林被中小股东问及华夏幸福债务处理问题时表示，平安后续将不再出钱，但会不遗余力支持华夏幸福债务处理方案设计和救助过程实施。
而今来看，吴向东与王文学的“南北分治”颇为貌合神离。一山要容二虎，并非易事，吴向东的新业务尚未与华夏幸福产生化学反应，反而还有拖累之嫌。最终拂袖而去，也在情理之中。
3、新的冒险之旅？
虽然未有官方实锤，吴向东和徐航走得越来越近了。
将南方旧改项目卖给鹏瑞地产的同时，跟随吴向东从华润置地入职华夏幸福担任南方总部更新业务负责人的赵荣，也成了鹏瑞（深圳）城市发展有限公司的的董事长。
此前4月，双方还一同出现在深圳市鹏瑞公益基金会与上海世界顶尖科学家发展基金会（以下简称“上海顶科发展基金会”）的签约仪式上，前者向后者捐赠了10亿元。
据业内消息，上海顶科发展基金会打算在上海临港兴建科学家社区。在2019年业绩会上，吴向东曾提及华夏幸福的新业务，当中便有“科学社区”。
而事实上，吴向东与徐航渊源颇深，二人同是清华校友，十多年来关系甚密。结合来看，此前市场流传的吴向东将携百余旧部转战瑞鹏，华夏幸福南方总部也将随之转手的信息，或非空穴来风。
汇聚了马云、许家印等一众富豪名流的顶级豪宅深圳湾1号，正是徐航的手笔，这是一个集办公、居住、酒店、商业于一体的高端城市综合体。而今他似乎想复制这个传奇，这也许是他招揽吴向东的原因。
▲深圳湾1号望出去就是海湾和香港，图片来自南方都市报。
“将深圳湾1号的成功复制到其他区域”，徐航的野心很大，他希望鹏瑞在其他城市打造的项目，能继承甚至超越深圳湾1号的产品标准和设计理念，将更国际化的生活引入各个城市。
2018年以来，鹏瑞先后通过公开招拍挂、城市更新、合作等方式，在深圳、广州、珠海、东莞、佛山、中山、清远多个大湾区城市频繁落子，选址均倾向于城市核心并配有稀缺景观的地段。
旧改方面，官网显示，目前鹏瑞持有的项目包括城市更新共计18个，集中在大湾区，未来三年内拓展新项目土地面积300万-600万平方米。
走出深圳后，鹏瑞打造了三个“玥系”项目，分别是位于顺德的皓玥湾、位于东莞的天玥广场和位于珠海的珠澳湾中心，均在全面对标或者复刻深圳湾1号的项目。不过目前尚未有类似深圳湾1号的传奇出现。
这注定是条艰险之路。深圳湾1号的成功，得益于早期低价拿地、得天独厚的地理位置，以及徐航费时近十年的打磨，天时、地利、人和，缺一不可。
而今行业早已变天，想要在珠海、佛山、东莞这样的一线周边城市再走豪宅路线，难度和风险均不容小觑，况且瑞鹏还是个小房企。这或许是徐航请来大人物吴向东的原因，至少他有丰富操盘和运营经验，在旧改、商业地产上的成功有目共睹。
于吴向东而言，此番“下嫁”到规模有限的鹏瑞，显然不是来守成的。不过，目前华夏幸福尚未就吴向东辞职正式发布公告，未来吴向东将以怎样的方式介入鹏瑞地产，仍是未知。
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