离开房地产后，他越来越敢讲话了

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任老师最近火力有点猛。

关于任首席在房地产领域的贡献，不得不提他提出的一套分析框架：

长期看人口、中期看土地、短期看金融。

不过自从任职恒大成为最贵的经济学家之后，任首席就变得温和了很多，对高房价也是三缄其口，果然还是逃不了真香定律。

不过，今年任首席从恒大出来之后，画风有点变了，对房地产越来越敢讲话了。

看看他最近的观点。

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2021中国存量房研究

报告全文请点击此处

，要点如下：

1、2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12，中国住房整体已经静态平衡。

2、区域供求差异极大，随着人口往都市圈城市群流入，未来仍面临住房短缺现象，但东北、西北以及非都市圈城市群的低能级城市，由于人口外迁严重，不仅已经出现供给过剩，而且未来过剩程度还将加深。

3、中国房地产市场未来仍有较大发展空间，将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。

去掉一些场面话，你会发现这个报告最重要的一点就是：

一二线住房依然短缺，三四线早已过剩。

2020年湖北、河南、湖南等16省城镇人均住房建筑面积超过35平方米，河北、重庆、宁夏等7省城镇人均住房建筑面积在30-34平方米之间，吉林、北京、甘肃等其他8个省城镇人均住房建筑面积低于30平方米，天津、上海、广东人均更是低于28平方米。

换句话说就是：

你们以为泡沫低的地方其实泡沫高，泡沫高的地方其实泡沫低。

没有了炒作需求，前几年压重注到三四线的某些大型房企，估计正哭晕在厕所吧。

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支持房地产税

关于房地产税，任首席2018年发表说过一个观点：

我跟大家讲，我在2012年就参与财税改革研究，可以明确地说，短期不会，推不出来，如果要推出来，一定是中国改革转型的重大利好。

为什么呢？因为房产税要解决两个问题：第一个问题是税基，第二个问题是税源，税基是评估这个房子多少钱，税源要弄明白谁名下有房子。过去十多年我们不断喊要推房产税，要不动产实名制，要房地产联网，但房产税一直推不出来，房地产也连不上网。现在互联网这么发达，全国房地产联网这件事情不难，但是为什么连不上网？大家想一想就明白阻力在哪了。

金泳三用了五年做这个事情，推不动产实名制和金融实名制，代价是什么呢？韩国当时约4500万人，把超过2000名公务员送进了监狱、两任前总统送上了审判席，最后动用了总统特赦。所以你就知道不动产实名制和金融实名制是现代国家治理的基础，它的深层次不是什么房产税，而是一个政治改革，是一个国家政治透明化的基石。

这个月初，任首席表达了对房地产税的支持：

人不能占用过多的社会资源，拥有5套、10套房子是个人自由，但占有了过多的社会资源。房产税能调节收入分配，能给年轻人更多机会。

任首席这是和年轻人站在了一起，而且在关于躺平的问题是表现得更加明显：

底层躺平，是因为有人一出生就躺赢。底层内卷，是因为有人占有了过多社会资源。底层鸡娃，是因为寒门越来越难出贵子。这些热议话题反映了我们的社会制度出了问题，穷二代和富二代阶层固化，导致通过个人奋斗实现阶层跃升的难度增大。这些流行的民众焦虑，我觉得根本上应该通过改革解决，比如稳房价、新房改、征收房产税遗产税、抑制特权、推动法治、促进社会阶层流动、实现平等。

有人点破天机，任首席复出，太需要流量了。

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房地产是最坚硬的泡沫

这个观点是任首席离开恒大之后的首秀，他说：

中国房地产还有十年的解决窗口期。

中国在未来10年将会面临加速到来的人口老龄化，这将是未来中国内部最大的灰犀牛之一。

中国房地产的根本问题就是人地错配和货币过去的一度超发。

以前那种控制大城市，发展中小城镇，区域均衡发展的思路是错的，这种思路导致了人往大的都市圈集聚，但是土地指标没有供过来，导致了人地错配和一二线城市高房价、三四线高库存。

我认为中国房地产长期平稳健康发展的关键是人地挂钩和金融稳定，加快推进以城市群都市圈为主导的新型城市化，人地挂钩，要素流动。

中国房地产走到今天还有解，我们还有最后十年的时间窗口。

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结语