尽管遭遇疫情肆虐，但美国楼市却是在疫情一片繁荣之景，成为少数表现较好的行业之一。在当前低利率环境以及房地产市场供不应求的局面下，美国房价的持续攀升是可以被预见的。
而美联储打造的低利率环境，作为美国楼市大火的重要助推之一，不容小觑。美国抵押贷款利率一直徘徊在3%左右，据研究机构Bankrate截至6月7日的调查数据显示：
1、美国30年期固定抵押贷款的利率平均利率为3.10%，比此前一周上升了2个基点。
2、美国5年期固定抵押贷款支付的平均利率为 2.37%，与上周持平。
而美联储还表示，计划至少在2022 年之前将利率保持在低位。 
随着美国市场的贷款利率持续走低，对于已经购入房屋的房贷屋主来说，都重新开始关注起了重贷（refinance）。
重贷 refinance
“Refinance”，即“重贷” ，简单来说就是“再融资”或者“重新贷款”， 在美国是一种非常普遍的个人再融资方法。它的主要目的是“拿新的贷款去偿还现有的贷款” 。
许多在美国有房贷的屋主都会在偿还贷款几年后，重新审视自己房贷的利率、剩余欠款等，并结合当前市场的状况和利息政策，来评估是否能通过重贷来减轻压力。
在这个过程中，可能会重新计算利率、或者重新估价房屋等等，也可以更改贷款时长。一般会在利率低的时候申请，节省利息，按正常流程偿还。
同时，也有部分家庭会利用重贷套现，满足一些紧急或大额的现金需求，如医疗开支、学费、购置另一栋房产等。
#1 现在重贷是否是好时机？
问：虽然美国大多数州已经开始陆续开放或者复工，但是很多人对于美国经济趋势依然看不明朗，纠结于贷款利率下半年升还是跌？现在选择refinance是不是最好时机？
答：根据近10年的Average Prime Offer Rates（APOR）曲线可以看出，现在15年固定和30年的利率都处于历史低位。根据预测，未来利率可能还有下调的空间，但如果现在重贷就能够节省利息，其实已经值得考虑了。
毕竟利率会受到经济、政策、疫情、失业率、投资人信心等多种因素影响，没有人能准确预测市场，完美抓到最合适的点位，与其等一个未知低利率，不如早点锁定一个已知的好利率，
这样相对而言风险更低，也不至于错过风口
，而且半年以后利率变好还可以继续重贷。

换句话说，这并不是一锤子买卖，而是一个可以进行修正的过程。
#2 什么条件下可以考虑重贷？
①现有利率高
如果您现在的自住房30年固定贷款利率在3.125%以上，投资房贷款利率在3.75%以上都可以考虑重贷。
②考虑缩短还贷年限
随着贷款额下降，在收入可以负担的情况下把30年固定转换为15年固定可以帮您降低至少0.25%的利率。
③希望把浮动利率变为固定利率
现在30年固定和15年固定的贷款利率处于历史低位，如果您的浮动利率贷款即将到期，现在是把它转成一个较低的30年或者15年固定利率的好时机。
④信用分数提高
如果买家之前申请贷款时信用分数不够好，在信用分数提高后应该咨询贷款经纪看做没有费用的重贷是否可以拿到更好的利率。
⑤贷款额占房价比例（LTV）降低
随着LTV降低，对于银行来说贷款的风险也降低了，所以利率会更好。一般来说，LTV每降低5%，利率就可能会变化。
⑥最重要的一点
另外很重要的一点是，如果您的剩余贷款额降到了$510,400 (2020 confirming loan max limit)以下, 那么有极大的可以拿到更低的固定利率贷款。
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当然，屋主在决定重贷之前
仍然需要仔细评估当下的财务状况
考虑清楚还打算在这所房子里住多久
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