Mindy的湾区地产城市地图—

提到湾区，总是离不开硅谷，而硅谷的历史是从Palo Alto车库里的HP开始的，还自带人才辈出、财大气粗的名校斯坦福的光环。提到湾区的房价，也避免不了是要搬出Palo Alto作为例证。

旧车库，硅谷的起点

Standard University

这次就来讲讲被大家称为“硅谷的诞生地”，亦是“世界科技革命中心的摇篮”的PaloAlto。

Location

PaloAlto坐落于旧金山湾区南部，隶属于SantaClara County。PaloAlto的城市名字是来自于两个西班牙语的词，“Palo”意为树，“Alto”意为高。所说的“高树”现在还存在，称为“ElPalo Alto”，位于ElPalo Alto Park。专家估计该树的年龄已经超过一千岁了。

ElPalo Alto

PaloAlto是硅谷的核心城市之一，与Stanford为邻为伴的几个城市（Los Altos, Los Altos Hills, Menlo Park, Woodside / Portola Valley, Atherton），构成了著名的Stanford Circle。

这座城市的建立其实与斯坦福大学的创立密不可分，是Leland Stanford Sr. 在创立斯坦福大学时一起建立的，可以说，在硅谷的城市群中，Palo Alto是最先被建立起的城市。

得天独厚的城市属性

Palo Alto的位置适中，距离旧金山市区32 mile，距离SFO机场23 mile，距离南湾几个大厂集中的城市（San Jose、Cupertino等）都只有20min左右的车程，交通非常便利，这些都要得益于101号公路和280公路在城市南北两侧，而82号公路（国王大道，ElCamino Real）在城市中间穿城而过。

Palo Alto的土地面积只有24 sq.mi ，和加州其他城市一样，是亚热带地中海气候，夏季干燥，冬季湿润。最热月8月平均高温为78.4℉，平均低温为54.9 ℉；最冷月12月平均高温为57.8℉，平均低温为38.3℉。

优越的地理位置、四季如春的天气和风景如画的自然环境，也使得Palo Alto成为了很多硅谷富豪买房的首选之地。如今这里的房价位列全美最贵的五个城市之一，当然，也是全美生活成本最高的城市之一。

PaloAlto共有两个中心：DowntownPalo Alto，位于UniversityAvenue，有许多餐厅与商店；BusinessDistrict，位于CaliforniaAvenue与历史性道路ElCamino Real的交叉处，虽然没有闹区大，但也有许多餐厅、银行、熟食店等等。

作为硅谷“诞生地”，汇集了大量知名企业，例如惠普、特斯拉、Skype、SpaceSystems、福特研发中心、谷歌、脸书、罗技等，加上后期的高房价和高成活成本的门槛，使得这里的居民大多是高净值人群。

根据2018年全美人口数据，Palo Alto拥有居民66,573人，人口不多，但居民平均受教育程度全美最高。

20219年Palo Alto人口数量

从下面一组图可以看到，之所以说这里是高净值人口聚居区，因为他们收入高，不仅大多数来自高科技企业，还有很多是高管。

Palo Alto居民家庭收入对比

Palo Alto居民主要职业分布

不过从财富分布来看，PaloAlto的三个主要主要邮编中，西北侧的94301更富一些。自然，在房价上也能看出，94301的房价领先的可不止一两个身位。

Palo Alto家庭收入分布

房价中位数对比

学区

PaloAlto的教育资源非常充足，Stanford University的光环下，Palo Alto Unified School District可以说是加州最好的学区之一，共有101所学校，其中15所公立学校，84所为私立学校。

整个学区Niche评分A+，各项评分都是A以上，师生比例1：17。根据考试成绩，整个学区的学生中至少81%精通阅读，81%精通数学。

可以看到，94303的高分学校分布非常密集，而房价在PaloAlto来看也不算高，所以94303的房子在PaloAlto来看，算是相当有性价比。

高中方面有两所公立高中，分别是加州排名第二的HenryM. Gunn High School以及加州排名第四的PaloAlto HighSchool。除此之外，还有两所Niche评分A+（一所女校，一所犹太学校），一所A-的私校。顶级学区果然不假，但是房屋具体地址是否在学校招生范围内，还要仔细核对哦~

初中方面，有三所，其中JaneLathrop Stanford Middle是9分名校!

小学方面公校资源非常丰富，9分小学就有四所！HerbertHoover Elementary，OhloneElementary，FairmeadowElementary，PaloVerde Elementary。整体来说94301与94303的学校更为集中一些。

Palo Alto Housing Market

住在Palo Alto，既有小镇般的舒适自在，又有大城市的活力繁华。

截止2021年5月底，其房屋中位价达到了$3.55M，同比去年增长了约20%，预计未来一年会增长11%。

湾区的豪宅定义是$3M+以上的房子，$5M+以上的算是超级豪宅，不过因为疫情原因，豪宅市场一直到今年春天才开始回暖，最近日渐活跃。PaloAlto的房价又开始逐渐回升，其实PaloAlto一直是全美房价最贵的城市之一。

2021年5月湾区主要城市房价中位数对比

豪宅市场的客户群体相对稳定，一直有着价高、量少、成交慢的特征，受普通市场的影响也比较小，所以除了2018年的整体大势上涨或者疫情影响，PaloAlto的房价一直都维持在一个稳定的波动中。疫情虽让豪宅市场一度停摆，一是因为那时候家都在家里，所以无法交易，同时这些豪宅的居住环境好，居家令对他们的影响不大。

在之前LosAltos的介绍里Mindy也提到过：

近期豪宅市场异常活跃的主要原因：

1. 因为居家令以及Workfrom Home的趋势，人们越发的关注居住舒适度，不停的更换房屋还不如一次性换个更好的，这使得买家基数变大；

2. 湾区房市疫情之后异常火爆，库存减少，竞争激烈，溢价超高。部分买家受原因一的影响，也不得不把目光转向豪宅市场，以期在竞争相对平稳的豪宅市场中找机会。

3. 疫情稳定，向来更为谨慎的高收入人群的经济活动相对更为活跃；

在售天数减少，成交量急剧上升就能看出当下PaloAlto市场的活跃程度——在售天数已经是历史低位，这个价位的房子跟湾区其它普通城市的销售天数中位数持平了。而成交量方面，2021年4月成交62，远远超过了2018年的最高峰42套！