聊聊楼市，我们曾对楼市长期的发展方向有过多次展望，主要的观点无非就是下面几个：
（1）以时间换空间，缓慢去泡沫；

（2）房价就像吹气球，调控看上去是压房价，本质是不继续吹气，保护气球不破；
（3）保价不保量，在限购、限售、指导价等措施下，房价难以大起大落，维护金融体系安全，但未来各个城市二手房的流转一定会越来越难，结果是二手房价格逐渐失去意义。
值得关注的一个信息
如果说之前的说法只是根据正在发生的事情做的一个符合常识的猜测，那么昨天一则消息可以说验证了这个说法。
中国人民银行参事盛松成在昨天表示：解决房价过高需要“挤泡沫”而非“刺破泡沫”，通过“拐点”的方式把房价打压下去，并不可取；正确的方法应该是，在控制房价的同时，通过发展经济，不断提高居民收入水平，使得居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比。
他的意思，说白了就是要保守治疗（不想房价下跌），用时间换空间，比如横盘个十年二十年，等物价和收入涨起来之后房价泡沫就自然消化掉了。
他的设想是好的，但要做成确实不容易。如果房价常年不涨或者涨幅很小，那很多人就不愿意买房了。比如说2014年就是非常典型的案例，当时房价进入调整期，包括北上广深在内的热点城市成交量都很少，各个城市的新房库存周期都创下了历史新高，所以2014年的时候就没有需求了吗？并不是，如果从城市化速度和适龄人口总量看，2014年的需求比现在还要多。
但为什么那个时候库存多到消化不完呢？我记得杭州在当时市场非常惨淡，杭州2014年的房价还不如2010年高，新房库存去化周期最长的时候超过20个月，市场上二手房数量也越来越多，眼看着就要步温州的后尘了。但经过一轮刺激和一波大涨，杭州的新房不仅不存在去化的问题，反而被抢破了头，以至于买房者想买都买不到、有些热点楼盘打新中签率最低还不到1%。杭州的就业、人均收入、城市发展水平在短短几年时间里发生了这样大的变化吗？好像没有。
2015年初有关杭州天量库存的报道
房子是一种很特别的商品，因为根据微观经济学的基本理论，一个商品的价格越低，需求就会越大，比如商场搞一个全场五折的活动，结果就是客户抢购；但如果一个地方房价在跌，买房的人只会越来越少，刚需也一样，刚需就不可以多省点钱？这说明房产的资产属性远强过消费属性，而“房子是用来住的，不是用来炒的”，在我理解看来就是要强调房子作为商品的使用价值，而非作为资产的投机增值。
预期引导的难度
高位稳房价的难度在于要做到极为精准的预期引导，因为现在房价的估值很高，一线城市租金回报率还不到1.5%，低过银行定存的利息，更低过所有零风险货币基金，如果房价不涨，业主持有房产出租等于是在做慈善。一旦没有上涨预期，就免不了有很多人想下车，而且会让潜在要上车的人有更多耐心去观望，导致需求减弱，正如2014年的情况一样。
控制预期的过程中，有几个问题需要回答：
如果房价横盘或是涨的很慢，拿什么让刚需急着上车呢？
对持有多套房的业主来说，既然知道涨不动了，为什么不卖房套现并换入别的回报更好的资产呢？要怎样才能让他们不卖房呢？
如果有很多人想要卖房，又怎样保证价格不跌呢？
这一系列的问题就是预期引导的难处所在，如果真的通过一波上涨来引导预期以强化市场对楼市上涨的信心，结果是泡沫更大，距离去泡沫的目标越来越远、功亏一篑；如果一直不涨，市场耐心被消磨，预期不可避免地变差，最终使得价格难以稳住。
股市里有一个说法叫“横久必跌”，放在楼市也可以参考，因为人性都是这样的，而房产作为中国居民资产中占比70%的资产，人们对于房产的动向会更加敏感。
引导预期的难度也从另一个侧面说明了限购、限售、二手房指导价等措施的必要性，他们的存在就是要做到你有上涨预期也买不了、你有下跌预期也卖不了，这样就稳住了。

新一轮调整到来
就在所有人预期都高涨的时候，新一轮的调整已经悄悄地开始了。深圳作为全国楼市的风向标城市，五月的成交量跌入谷底，而且从六月已有的部分数据看，六月成交量可能还会更低。
根据时代周报记者的调查，在深圳最“抗跌”的豪宅也开始松动了，接受采访的中介表示自己已经三个月没有开单。
深圳各月二手房成交量 2012-2020
根据贝壳数据，6月13日，一名蔚蓝海岸3期业主下调122平方米的房源价格20万元。从5月开始，该房源先后4次调价，幅度分别为100万元、50万元、30万元、20万元。5月15日-6月13日，该房源共计降价200万元。6月15日，一名蔚蓝海岸一期业主将房源由总价1300万元调价至1120万元，降价180万元。与蔚蓝海岸相距4公里的南海玫瑰花园，也有业主短期内多次降价。6月16日，一名蛇口经纪人告诉时代周报记者，一名南海玫瑰花园业主一个月内降价3次，总共降价212万元。
诺德国际假日花园也是之前炒房热度比较高的区域 
成交价出现明显回调
这说明二手房指导价是有效的，它影响最大的地方不只是一个超过指导价不能挂牌这么简单（毕竟不能挂牌不代表不能成交），而在于银行参考指导价放贷，大幅度压低了买家可用的杠杆空间，而且还使得已经投资房产的炒房客无法根据手头上持有房产的增值部分去二押拿出更多资金去继续炒房。
不止是深圳，上海、广州的热度也在逐步下降。

上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一个台阶
广州二手房成交量在5月也出现大跌
过去不少人对调控不以为然，觉得调控十多年了，房价还是涨。他们这个想法是错的，调控从来没有失效过，而是他们自己的观察有问题，有关调控我们要看两个重点：（1）调控的目的不是要房价大跌；（2）调控并不是一直加严的，在2005-2017年之间，调控和刺激是交替进行的。
这就导致过去中国楼市的小周期特征十分明显，比如2007年大涨（2008年调整）、2010年大涨（2011年调整）、2013年大涨（2014年调整）、2016年大涨（2017-2018部分城市调整）... 算是每三年一次大行情，这是刺激和调控的轮换带来的必然结果：每当市场热度太高的时候，就压一下；每当市场快不行的时候，就护一下。
如果要做对比，这一轮调控的决心是超过过去几轮的，自2017年3月以来，调控的力度几乎没有放松过（除了个别城市在2019年略有放松），而且几乎所有热点城市为了限制房贷而退出的“认房认贷”也足够严格，2020年后个别城市上涨的动力来自于疫情后泛滥的资金，其中很大一部分通过经营贷、消费贷等途径进入楼市，如今补丁几乎全部被补上，而且在几个热点城市市场开始降温后，看不出有调控任何放松的迹象，这是和过去最大的不同点。
不是不让涨，而是不敢涨。
在信息化时代，市场管理者可以很清楚地看到潜在风险在哪里、有多大，如果不主动控制风险的话，最后一根稻草可能就不远了。

调控如此强势，房价会大跌吗？应该也不会。一个东西如果被高度控盘、而且难以流转，它的价格就没有很大的波动空间。
我们看上一次中国房价真正意义上的调整是怎样的。2008年全球金融危机影响到了中国，导致热点城市房价出现了房地产市场化以来真正意义上的一波下跌，当时北上广深房价平均下跌了20%，深圳从2007年底到2009年初全市二手房平均价格下跌超过30%，关外不少地方的房子直接打五折。
当时的背景是怎样的呢？当时北上广深都没有限购和限售，流转比现在容易得多。正是因为流转自由，在下跌期买卖双方的博弈才会更激烈更充分，结果就是跌幅更大。2011年后，北上广深限购陆续上马，你看，之后的几轮调整期跌幅都越来越小（2011年跌幅小于10%、2014年跌幅小于5%），这就是压缩流转的结果。
尽管现在进入了调整期，但只要限购限售这类压制流转的措施依然严格，那房价就不会大跌；除了一些前期炒房氛围浓厚、业主杠杆较高的房源，大多数地方可能出现的结果是横盘或无量阴跌.. 这不会让手持现金的观望者觉得痛快，但也足够让已经在车上的炒房者很难受了。
选择和突破
说到“挤泡沫”和“刺泡沫”，虽然结果都是去泡沫，但过程相差很大，上一个主动刺泡沫的经典案例就是日本。
日本在1990年加大力度收紧货币，直接导致位于历史峰值的日本房价大跌。后来由于日本老龄化加深、日本民众对房价预期的彻底扭转，即便到了新世纪初日本利率降到了零，并史无前例地开始量化宽松，日本的房价也再涨不上去了。
日本在1990年左右的时候面临一个类似的选择，那就是到底要不要刺泡沫，后来日本果断选择主动刺破泡沫，在泡沫出清后，日本实体经济仍然稳固，在汽车、机械制造、半导体、光学仪器等多个领域仍然处于世界领先地位。当然这个决定的代价也不小，无数人的身价跌到负资产、房产被银行没收，还有一部分当时的日本年轻人只能用这辈子剩下的所有时间来还债。
经历了经济的调整和风险的出清，日本经济的狂躁和日本社会的内卷程度都明显降低了。二三十年前我们形容日本人工作狂、压力大，但如果现在再考察一下日本人的生活状态，你会发现他们已经不卷了，日本人即便是在东京，他们的压力明显比韩国小、比中国大城市也小。
回到我们自己的市场上来，盛松成所说的“挤泡沫”是一个技术活，而且也不是没有副作用的，比如不想房价跌的底线被市场看透之后，炒房客便再无顾虑不用担心破产了；又比如高位稳房价会抑制结婚率和生育率、还会提升全社会成本、伤害实体经济。
可见要实现价格不跌的挤泡沫，难点还不止是前文说到的预期引导，更要克服这些潜在的副作用。如果我们未来成功地完成了挤泡沫，既没有让房价下跌、又消化了泡沫、还克服了这个过程里高房价的副作用，那么这个案例将足以载入经济学教材。
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