地产 行业点评报告
◆ 核心观点
1、事件
2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布财综〔2021〕19号文，要求将国有土地使用权出让收入等4项非税收收入划转税务部门征收，2021年7月1日起先在河北等7省市试点，2022年1月在全国全面实施。
2、我们的分析和判断
（1）该政策是《国税地税征管体制改革方案》落地实施的重要一环。
（2）该政策对土地出让金的影响主要是征管工作职能的划转，不改变资金的分配格局，不宜过度解读。
（3）政策有利于中央政府对土地出让金更为及时准确和直接的了解，后期分配机制值得关注。
◆ 投资建议
我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；物业龙头招商积余、新大正；经纪服务行业标的我爱我家。

核心观点
事件
2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布财综〔2021〕19号文，要求将国有土地使用权出让收入等4项非税收收入划转税务部门征收，2021年7月1日起先在河北等7省市试点，2022年1月在全国全面实施。
该政策是《国税地税征管体制改革方案》落地实施的重要一环
2018年，中共中央、国务院发布《国税地税征管体制改革方案》，提出税收征管体制改革分两步走：1）将省级和省级以下的国税地税机构合并；2）承担辖区内各项税收、非税收入征管等职责。国税地税机构合并后，实行以国家税务总局为主与省（自治区、直辖市）政府双重领导管理体制。其中第一步于2018年6月启动，7月完成，国税地税正式合并，统一为国家税务总局各地税务局。第二步中的社保征管职责划转于2019年1月完成；非税收收入征管职责的划转分为多批次完成，2019年1月完成了第一批针对国家重大水利工程建设基金的征管划转，2020年1月完成了第二批针对水土保持补偿费的征管划转，本次文件针对的是第三批非税收入的征管划转，包括土地使用权出让收入等四项非税收入。
该政策对土地出让金的影响主要是征管工作职能的划转，不改变资金的分配格局，不宜过度解读
根据文件第八条：“除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行”。对于土地出让金，文件隐含的意思是，土地出让金的归属不变，仍全额纳入地方政府性基金预算管理，且通过地方政府性基金预算安排支出，但是一个直接影响是土地出让金的收支会变得更加规范和严格。
政策有利于中央政府对土地出让金更为及时准确和直接的了解，后期分配机制值得关注
根据文件第九条：“自然资源部门与使用权人签订出让、划拨等合同后，应当及时向税务部门和财政部门传递相关信息，确保征管信息实时共享。税务部门应会同财政、自然资源、人民银行等部门做好业务衔接和信息互联互通工作，并将计征、缴款等明细信息通过互联互通系统传递给财政、自然资源、人民银行等相关部门，确保征管信息实时共享，账目清晰无误。”该政策强化了中央对资金使用范围的监管，一定程度上将推动地方政府降低土地财政的依赖度，促进“乡村振兴战略”取得实质进展。
投资建议
我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、新城控股；物业龙头招商积余、新大正；经纪服务行业标的我爱我家。
风险提示
行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。
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本文摘自报告：《理性看待土地出让收入划转税务部门征收的影响》
报告发布日期：2021年6月7日
报告发布机构：中国银河证券

报告分析师：
潘   玮 执业证书编号：S0130511070002
王秋蘅 执业证书编号：S0130520050006
潘玮

房地产行业分析师，清华大学管理学硕士。2008年进入银河证券研究部，曾获新财富、东方财富、金融界等多个分析师评选奖项。2013年团队获得新财富最佳分析师房地产行业第五名；2019年获得东方财富最佳分析师榜单房地产行业第一名。
王秋蘅
房地产行业分析师，英国杜伦大学金融学硕士，北京交通大学金融学学士，2018年5月加入中国银河证券研究院至今，主要从事房地产行业及上下游相关产业链的研究工作。
/// 评级体系及法律申明 ///
评级体系：
银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避。
推荐：是指未来6－12个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。
谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。
中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。
回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。
法律申明：
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